牛刀：冬天才剛剛開始

經濟觀察網 記者 周亞玲 面對“回暖說”，以網絡評論員牛刀、上海證劵報評論部主任時寒冰等“草根”觀察人士，連連呼吁謹慎看待“回暖”。牛刀目前為互聯網博客中，房地產內容點擊量最高的人物之一。他因長期看空樓市，且和著名經濟學家徐滇慶的那場“打賭”官司而聲名鵲起。如今，在中國地產跌跌撞撞經歷了一年多的頹靡之后，和去年同期相比，相當一部分大中城市都出現了房屋成交量回升的情形。那這位看空者會如何解讀當下的“回暖”呢？經濟觀察網專訪了牛刀。

經濟觀察網：目前各大城市出現成交量的同比上升，您對此怎么看？這次“回暖”會持續多久？還是會就此走出谷底？

牛刀：各地的情況都不一樣。昨天上海的日均成交量突破了1000套。而北京目前的日平均成交量維持在500套左右。而北京同比的上升，不能反映出行情就此反轉。應該講目前的數據應和正常的時間段作比較，而不是和向下的2008年作對比。在2007年，北京的供應量有2600萬平方米，日均成交量就800套。而2008年的供應量則是因為推盤減少造成的，只有2000萬平方米左右。另外從宏觀看，全球的經濟蕭條，房地產都是向下估值的，并未走出底部。沒有任何理由判斷房地產能優于經濟形勢走出來。而從全國來看，我認為這都處于調整初期，冬天才剛剛開始。

經濟觀察網：那您認為這次成交量回升的原因是什么呢？

牛刀：從去年底到一月份，都是受貸款利率下調等政策影響和房價大幅下降造成的?；旧隙际且缘蛢r格樓盤，自住需求為主。成交量是穩步放大的。而從2月份到現在的逆轉，我個人判斷，60%都是炒家的行為。

3月份豪宅的成交量在上升，這和銀行的大規模放貸有關系。我上周和銀行界的一位朋友聊天，他認為目前2.69萬億的新增貸款中估計有8000-9000億的資金是流向了股市和房市。而深圳，北京，上海都取消了限外令，這都給了投資客一些機會。

經濟觀察網：那您認為這些變化會改變房地產的行情嗎？

牛刀：我認為目前為了刺激經濟，放松貸款，只會催生更大的泡沫。如果像上海這樣連續放量1000多套，那會加速更多的資金涌入，刺激價格短時上漲。最后還是讓普通老百姓買不起。這種成交量“回暖”還是曇花一現。

前天，我和鳳凰衛視的呂丘閭蔚通了一次電話。她告訴我，很多香港人都面臨著資產縮水，我判斷現在香港炒家沒有那么多錢。而國際上的游資更是如此，所以只是短線炒作。

而我了解的，現在一些香港人進入深圳了。但炒家資金會很快就退場了。

如果都像杭州這樣變成三成首付，那就比較符合正常規律，也有利于市場正常運行。

經濟觀察網：那您怎么看待現在開發商的存貨問題？

牛刀：開發商的存貨有一些還是土地，這是非市場層面能解決的。原來的一些地王比目前地價要高，開發商是沒辦法解決的。這些土地泡沫是需要政府來解決一部分的?，F在“去庫存”做得最好的是深圳，67000套住宅已經消化了11000多套了。他們的舉措是將一些高價地停工或者延緩施工進度，而讓低成本項目入市。我感覺廣東救市新政15條里，譬如緩交地價，免除增值稅這些都是好的，對開發商也是有利的。但限外令和放開二套房貸卻是不合理的，催生泡沫。

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