房地產回暖或是“曇花一現”
經濟觀察網 記者 周亞玲 “現在應該買房嗎？”隨著這樣的聲音越來越多，商品房成交量也開始讓唱跌的人難以看懂。
2月份，北京二手房成交量創13個月來新高，3月前兩周，全市二手房成交8173套。行業人士認為，按此勢頭，今年3月份，北京二手房交易將創下歷史最高記錄。
不僅僅是二手房，新房的成交量也呈現回升的態勢。記者統計北京市房地產交易管理網的數據，3月1日-15日，北京期房和現房的簽約成交量為6938套，遠高于一月和二月同期數據。
機構的調查，也顯示著回暖動向。東方證券對大型城市的房屋交易量做過統計。按照東方證券的報告，3月8日—14日一周，北京、上海、杭州、廣州以及合肥、青島等15個大中城市住宅的成交量都出現同比30%到3528%的上漲。申銀萬國的報告顯示，3月前兩周，其統計的6大城市住宅成交量都出現同比上漲。
但在采訪多位市場人士后，記者發現，許多業內人士對此次“回暖說”保持謹慎態度，而近期一些樓盤轉而提價的行為，則可能是開發商與消費者的心理戰，試探消費者的承受界限。
試探界限
“這是試探消費者的承受界限?！币晃粯I界人士談到遠洋?沁山水、萬科中糧假日風景等樓盤悄然提價時說。
但部分樓盤成交量回升并沒有博取一些業內人士對后市的信心。SOHO中國總裁潘石屹說：“我聽見有人預測這種回暖在2009年將經歷一個‘倒V字型’，我不這樣認為。房地產市場能不能回暖最重要的是取決于中國的經濟能不能回暖，如果有中國經濟回暖的前提，房地產的回暖就是可以持續下去的?！?/FONT>
對于這輪“回暖”的持續時間，北京中原地產董事總經理李文杰認為，“受到兩會諸多利好的刺激，加上銀行信貸寬松，估計積壓的需求將持續釋放一段時間。對于后市，似乎我們有理由相信現在至少已經觸底反彈，最壞的時候已經過去。未來的樓市成交量及價格雖然還可能反復，但是總體應該是走出低迷了?！?/FONT>
存量依然巨大
業內人士都認為這次“回暖”的期房、現房和地產商的去庫存有較大的關系。3月,各家房地產公司的年報紛紛出臺，各大地產公司的庫存壓力依然巨大,讓行業人士對這些庫存要消化多久更加沒有信心在彈性需求未大規模入場之前，期望剛性需求來消化庫存要多久？這些成為分析人士的研究重點。
中金公司認為，已建成未售住宅面積按2008年平均銷售速度需要2 個月消化；在建面積按照2008年銷售面積需要3.9年消化；拿到預售證的面積呈逐月下降趨勢，需要10至15個月消化。
即便是管理最優秀的公司，萬科存貨高達874億，保利預測的是存貨要賣2年。按照WIND資訊的統計，房地產作為高庫存行業，根據34家已披露年報的公司，房地產行業的庫存數據相比2007年末增長了38.1％。這場“回暖”，一增一減，究竟何時能消化干凈呢？剛性需求有多大，似乎永遠是個謎。
但有分析認為，比照我國的經濟發展水平和城市化水平，2008年5.6億的成交量應該是未來幾年的底限了。
會否曇花一現？
國信證券的宏觀經濟分析師林松立對這次“回暖”的成因有自己的看法。他認為，大部分人以前都習慣用經濟環境改變、預期收入改變、人們不敢貿然買房、成交量就萎縮這種簡單的直線邏輯來思考，但他覺得，這次的反彈和流動性的復蘇有很大的關系。央行放貸，小非減持，股市低迷，使房市成為比較可靠的去處。他認為，房市交易量能逐步穩定下來，但房價并不存在太大的上升空間。
有上海的行業人士也認為是“錢多”這樣的外部因素在做推手，他認為現在總體形勢沒有改觀，也就是病根未除，甚至外部環境還在惡化，怎么可能會回暖呢?一位北京的投資人士認為，現在物價都不漲，CPI那么低，人們持幣觀望一切，對于大宗商品——住房，會更加小心。他還表示，即便是自住，他也建議周圍的朋友要等一等，看上個三五個月再說，除非要住在城市的最核心區搶最好的戶型。至少，區域性、結構性的調整還遠未結束?！盎嘏闭f固然激蕩人心，但真正的調整、觸底是在何處，現在任何一種斷言，都為時尚早。
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