2009-01-14

房地產行業價值被重估

2009年1月8日，金科集團副總裁李戰洪入選"2008年重慶十大年度經濟人物"。作為十位當選者中唯一一位來自地產界的代表，李戰洪感慨頗深。他認為，他的入選，表明房地產業正從過去飽受非議中得以正名，房地產業的價值得以重估，更包含了人們對地產業的期望。

1月10日，李戰洪應邀做客地產中國網，傾談入選感受，并對今年房地產業和房地產市場的發展發表了自己的看法。

“我入選年度經濟人物表明行業價值被重估”

主持人：再次恭喜李總，入選2008年重慶十大年度經濟人物，作為唯一一位房地產業代表，您有何感想？

李戰洪：謝謝。房地產行業過去一直受到社會的謫誹和爭議。我這次能入選"十大年度經濟人物"，并且是作為重慶房地產界的唯一代表，這件事本身說明房地產業正從過去飽受非議中得以正名，被重新記憶和評價，行業的價值得到了重估。同時，也體現了人們對地產界心存期望，尤其是責任擔當的期望。

主持人：您在獲獎感言中表示，房地產的高速發展，一定是和這座城市的發展速度相適應的。城市價值決定地產價值，地產價值反過來要創造城市價值。因此，房地產的發展和地產項目的操盤，一定要站在城市的高度。怎么理解這段話？是要把每個項目都提升到城市運營的高度嗎？

李戰洪：房地產業的發展一直是與城市化相關聯的。在這個前提下可以說，發展房地產項目是一定要站在城市發展的高度上。我們注意到，每個城市在其快速發展階段，總是有一個區域帶領整個城市的發展水準。像（20世紀）80年代廣州的天河區、90年代上海的浦東區，今天，重慶重點發展北部新區。這也是為什么我曾提出"重慶向北"的口號，其實就是抓住城市發展的方向。

主持人：那么包括您和金科在內，從具體項目而言，是不是緊緊抓住這樣一個城市發展的方向？

李戰洪：金科在北部新區一個區內，共有10個樓盤。金科是按照城市發展的方向，來部署自己的戰略。重慶的西區和北部新區是金科發展的戰略重點。

降價賣房要有策略性

主持人：此次您入選的理由是：打響了重慶樓市降價第一槍。據說當時做出降價決策時，受到了不少的非議，都受到哪些非議，或者說是不同的意見？

李戰洪：受到非議很正常，在那個時候。因為在過去的幾年中，開發商大部分都是以企業的經營目標為導向，或者是以投資機構的要求為導向，而當時企業經營的目標或者投資機構的要求往往是規模發展，即企業要取得快速發展，在這種情況下，企業行為往往不夠理性，違背市場規律辦事。

因此，我們提出來，要理性增長。在2008年市場形勢發展變化后，我們判斷，最好的辦法就是順勢而為，所以就率先提出了降價。提出降價的一個理論依據就是尋求市場供需平衡點。那個時候，我們發現，市場已經遠離供需平衡點。最關鍵是看量，成交量已經急劇下降。因此，我們一步到位找到市場平衡點，率先降價。

當時提出降價對一些企業觸動很大，因為他們的經營目標不允許（降價）。我們則是主動出擊，順勢而為。就像國家的財政政策，我們是采取的"積極的財政政策"。后來的事實也證明，我們當時的決策是正確的。

主持人：我記得當時有一個數字可以說明這個問題。

李戰洪：我們降價之后三個月的成交量是降價前6個月的總成交量的一倍多。金科做的比較好的一點是，金科的降價是有步驟有策略的積極主動的一種方式。它的降價和其他開發商最大的不同是，不但沒有傷品牌，而且還提升了品牌的知名度和美譽度，提升了消費者對金科品牌的忠誠度，使得他們來支持金科的降價。

主持人：但是據我們了解，不少企業降價后引起了一些"降價后遺癥"，或者所謂的一些連鎖反應，金科恰恰相反，這里面有什么技巧？

李戰洪：這里面最大的技巧是，不少開發商將降價分攤進成本，即降低成本。金科在降價時，不但沒有降成本，反而追加了一些投資，比如追加1億元改良一些項目的景觀。也就是說金科找到了市場規律：越是在降價時，越要重視品牌。我所說的品牌是"三品"--企業品牌、產品品質、環境品味。誰做好了這三品，誰就能贏得市場。因此，不能為降價而降價，要給降價一個理由。

2009年才是真正的寒冬

主持人：說到降價，我又想起您的"房企拐點論"，您認為2009年是房企拐點，有什么理由支撐您的這一觀點嗎？

李戰洪：2008年是房價拐點年，2009年則是房企拐點年。房企拐點年的特征是"三分天下"，三分之一企業退出，三分之一企業掙扎，三分之一企業壯大。為什么這么說呢？房地產企業在2007年激情發展中高價拿的地，以現在的房價判斷，其10年以來或更多年的利潤可能已經被"吃"掉了。去年拿的地樓面低價幾乎與目前的房價相當，存在潛在虧損。這種情況，除非房價繼續飆升，否則任何政策都救不了它們。中央政策的目的是救"量"，而非是救"價"。

這是從政策角度的分析。

從市場角度分析，房地產市場已經調整了一年多，開發商的積壓下來的房屋存量，據我所知，相當巨大。以重慶為例，新增樓盤以目前的成交量需要消化7、8年。這種情況下，開發商無法回籠資金，就只能是倒閉，退出。因此說，2009年才是真正的寒冬。誰穿著衣服，誰沒穿衣服，一目了然。

主持人：剛才談的是企業層面，對于市場的走勢，目前業界的觀點分歧也比較大，有人認為今年市場會見底，有人認為市場會繼續向下調整，您怎么看？

李戰洪：對于09年的市場形勢，我用8個字概括：房價走穩，房企走衰。指望09年房價快速反彈是不現實的。

主持人：感謝李總。感謝各位網友。今天的訪談到此結束。

李戰洪：謝謝。(來源：地產中國網)

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