張玉良：下半年是拿地比較好的時機
張玉良認為，2009年經濟的挑戰和困難，恰是行業優秀企業一個比較好的發展機會，土地資源、資金可能向優勢企業集中。
根據綠地目標，2009年公司保證同比10%的增長，爭取20%的增長，力爭全年業務收入、資產規模和現金流突破3個500億。
與之前各地項目遍地開花不同，張玉良認為，2009年綠地將重點加大上海、北京、天津這些地區的項目拓展，主要因為這些市場的基本面還比較好。隨著環境逐步改善，綠地將適度發展市場比較好的省會城市。
2009年是拿地好時機
經濟觀察報：從公司拿地情況看，你認為地價是否已臨底部？
張玉良：2009年的上海地價是這樣的。但從全國角度講，我判斷2009年下半年是拿地比較好的時機。但各城市不一樣，并不是所有的城市都是拿地最好時機。前幾年土地供應量很大的城市，比如成都、沈陽等，有測算認為賣5年都賣不完。而上海是一個存量房不是很足的城市，所以地價已在底部線上，復蘇要快一些。
經濟觀察報：拿地流程是否發生變化？
張玉良：現在拿地流程是改變了，企業預先要和政府溝通，然后按掛牌流程拿地，類似于“勾地”。這沒有文件規定，既沒有破壞土地掛牌規定，又能保證地塊不流標。等市場稍好一些，政府不擔心流標時，又會恢復原來程序。
“我比行業要樂觀一些”
經濟觀察報：你認為2009年房市會發生怎樣變化？
張玉良：2009年房地產會有一定的復蘇，結構、總量都會發生很大變化。在結構上，商業地產比重會逐步增加。在總量上，今后幾年肯定不像前幾年這么高。
房地產是否見底？我認為有兩種情況：一個是V字形，另一種是U字形。我認為，上海最晚2009年6月份會復蘇，目前已在底部的線上，快點2009年二季度就會復蘇上去，屆時成交量會有較快上升，成交價格也將基本趨于穩定。
經濟觀察報：相對其他開發商，你對行業判斷還比較樂觀。
張玉良：全行業要悲觀一點，我比行業要樂觀一些。我們感受到的困難要比小企業小，大企業規模大，競爭力要強，肯定困難要少。如綠地在2008年11月光信托融資就增加了10億元，而小公司就根本不敢做信托。
另外，我所說的樂觀不是像過去那樣的樂觀，而是指比現在的情況會好一些。在目前環境下，弱勢企業、產品淘汰更快，優勢企業會生存得更好。2009年房源總量與上年差不多，但企業間的差別會比較大，一部分弱勢企業的房子難以賣出去，所以我們傾向于樂觀的態度。
經濟觀察報：市場傳言，房地產業會出現“國退民進”現象，你對此如何看法？
張玉良：2008年情況比較特殊，大批的民企比國企獲得資金難度更大?？陀^上，一些部門對民企的偏見還存在，相對國企、國有控股企業來講，民企要想獲得資金資源，條件相對要弱。
但這并不代表長遠發展方向。尤其是當國家資金松動后，它依然會按優勢企業和優勢項目貸款，而不是國企就給貸款，民企就不給貸款。這主要看企業是不是“強”，我覺得2009年大企業會獲得更多資源，小型民企日子肯定會更難過。
我相信，2009年3月份貸款會大規模放松。為什么這段時間還比較緊，主要是銀監會、各商業銀行對房地產信貸政策，還在沿用過去宏觀調控時期的一些規定，沒有徹底調整好，所以放的速度比較慢。一旦調整完了，放貸肯定會加快。
“經濟適用房建設還不是很快”
經濟觀察報：上海經濟適用房是如何構成的？
張玉良：上海經濟適用房來源很廣，有過去落實的兩個1000萬平方米的存量配套商品房，還包括一些國有公司收購的商品房。我認為，各區政府會定向收購一部分商品房作為經濟適用房，這與原來經濟適用房全部新建的概念不一樣。
這是一個特殊時期，如國企公司收購一些浦東房源，主要是吸收人才作儲備房的。這主要是為了加快推進經濟適用房，臨時性采取的措施，不是經常性的。從長遠看，政府不會把商品房收購過來作為經濟適用房。另外從全國角度講，經濟適用房建設還不是很快。
經濟觀察報：為何開發商參建經濟適用房的熱情不是很高？
張玉良：如果按計劃經濟那樣去做，無論是成本、品質都難以得到保證，其成本遠比市場化配置要高，這是毫無疑問的。經濟適用房只有借助市場配置，成本才會比較好。另外，政府也要鼓勵企業參建經濟適用房的積極性。
經濟觀察報：你是如何看待經濟適用房對商品房的影響？
張玉良：商品房要從戶型面積、環境、配置、區域、產品造價等方面，與經濟適用房形成錯位競爭。為何要建設經濟適用房，第一是政府的責任，肯定要做。第二是解決民生問題，這是一個比較好的時期，因為各方資源、成本都比較低。第三是建設要有節奏，政府對數量有一定控制。當然以前沒有建經濟適用房的地方，現在建了，那對市場是有沖擊的。至于沖擊多大，要看政策有沒有執行好。
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