存量土地風險不低于商品房存貨

經濟觀察報蘇晶/文　據有關報道，廣州市房地產業協會在對廣州國土房產局提出的建議中透露，2007年至今年初，廣州市有5個“地王”逾期仍沒有繳清土地出讓金。廣州市房地產業協會負責人表示，由于不希望拖下去對行業發展產生很大的負面影響，因此向政府上書，呼吁對5大地王拿出解決辦法。其中除一家為有新加坡投資背景的中等規模企業外，其余4家均為國內龍頭級別的地產企業，如保利地產、富力地產。

但目前臨近年底，土地出讓收入劇減的地方政府，容忍拖欠土地出讓金甚至退地的空間到底有多大？有數據表明，今年1－11月全國重點城市土地流標率達到了32％，住宅地流標達到了35％，長春、武漢等城市土地流標率甚至達到了50％以上。在此情況下，地方政府紛紛暫緩了供地節奏，但面對被核減2009年度用地計劃的危險，全國主要城市紛紛在年底加快供地節奏。更有“靈活運用”的政府，他們正在積極把土地切小，以讓土地盡可能加大流動性。而面對以前的大塊土地，一些政府也采取緩交、分交等政策。

與此相對應的是2007年10月前土地市場的瘋狂，以碧桂園、恒大地產、富力地產為首，一大批開發商掀起一場拿地狂飆，土地儲備成倍擴張。開發商們情緒亢奮，武漢、長沙、北京、上?！暗赝酢鳖l頻出現，一時間，我們耳邊、眼前總是充斥著“最高總價”、“最高單價”、“最大面積”……也就是去年，在北京、上海、長沙、武漢乃至全國，都是地王頻出的一年。2007年一年之間，武漢地王上海豫園商城以35.02億元奪得，樓面地價達到3290元/平方米；長沙地王北京北辰集團以92億元的翻番價格競得；上海乃至全國地王被蘇寧環球集團以44.04億元的高價拿下，樓面價甚至高達2.6萬元/平方米……然而2007年年底后，樓市氣溫急轉直下，全國各地房地產市場成交量下滑，各家企業普遍資金吃緊，從目前的市場情況看，一些地王的獲得者顯然正在這個壓力下黯然神傷。

如今，在信貸緊縮、房地產價格和成交量雙雙下跌的市場環境下，一些豪賭未成的開發商陷入資金困境。從另一個角度看，這次“廣州事件”政府以及部分開發商的做法細節中觀察，最有意味的是，土地出讓金逾期的問題居然由廣州房地產協會上書政府要求“攤牌”。除了反映部分前期擴張過激的開發商面臨的困境外，還體現了其他同業對當地樓市前景的信心，以及比較緊迫的拿地需求。事實上，近期中小開發商在土地市場較大型企業更加活躍，體現了二者不同的資金壓力。

比如，在沒有任何波瀾的情形下，廣州今年最大規模的一次土地出讓12月2日收場。原計劃推出的8宗住宅地塊最后7宗成交，總成交面積超過80萬平方米。值得注意的是，競買者名單中無一家大開發商身影，最終買家均為不知名的小開發商，甚至一家以前只從事過工業地產開發，一家為深圳航空廣州分公司。雖然都為不知名的中小開發商，但更進一步說明大開發商過去兩年買地較多，現在沒有購買土地的迫切需求，加上資金壓力，讓現在成為小開發商適度發展的好機會。

目前比較清楚的是，監管層逐漸意識到了房地產行業對經濟復蘇的重要性，表面上中央和地方政府不會主動施加壓力，但實際上從南京萬科降價被罰款等事件上可以清楚地看到地方政府已經干預了企業的操作。曾經在地產市場火爆時，是地方政府聯合開發商與中央博弈，而從目前的形勢看，中央和地方在某種程度上達成共識，面對財政的直線縮減，面對大面積的退地，使得曾經是搖錢樹的土地目前面臨要么被開發商積壓，要么被退回的風險，“搖錢樹”已經成為財務負擔，區別在于由誰來承受。我們認為，與購房意愿相比，開發商的投資意愿和能力恢復得更慢，未來土地價格很可能緩慢下降，房地產業存量土地風險并不低于商品房存貨。

（作者為北京安邦集團研究總部分析師）

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