仲量聯行：全球經濟衰退中國物流市場仍將保持平穩增長

經濟觀察網記者王凱 近日，仲量聯行發布了其關于亞洲倉儲設施投資的最新研究報告《中國物流市場的成長能否城為全球投資的新機遇》，這也是關于亞洲倉儲設施投資市場發展的首份全面的研究報告，指出了中國物流投資市場的發展對于亞洲市場的意義。

報告認為，近期全球金融市場的動蕩已迫使許多房地產投資者和企業重新思考他們在亞洲的房地產策略。市值的揮發以及缺乏有保障性的金融工具，使得投資環境日益嚴峻。但是，工業地產卻受到了關注，符合國際標準的倉儲設施從現有市場中脫穎而出。

報告指出，亞洲的倉儲設施市場擁有健康的需求基礎：出色的制造業基礎，1997年至2007年間，大多數亞洲國家的制造業在GDP中的份額增長，而世界上其它大多數國家表現為下降；過去五年的出口增長超過10%，雖然近期有所下滑，但是本國市場的零售業增長對此有很好的彌補；以及亞洲在全球航運中的優勢。在全球集裝箱吞吐量最高的30個海港中，中國擁有8個，發展勢頭超越全球任何其它市場。

“在這份報告中，我們具體分析了驅動整個亞洲倉儲業發展的主要動力?！敝倭柯撔兄袊I部總監司徒藝表示?！氨M管制成品出口是一直以來亞洲倉儲需求的主要推動力，但是在近期的經濟衰退中，我們能夠看到一些國家的本國市場支撐起了物流倉儲需求。以中國為例， 2007年出口同比增長20.5%，但2008年的預計數字僅為9.5%。這一部分的下滑將部分被中國國內零售業今年平均增長率達22%的迅猛增長所彌補?！?SPAN lang=EN-US>

報告將12個國家分為5大類別 – 核心市場（已建立的倉儲投資市場），立刻投資市場（擁有投資機會的市場），投機市場（有投資機會但不常出現），先行者優惠市場（高回報、高風險）以及初生市場（物流業需求非常少）。

中國作為目前投資關注的市場，“巨大物流潛質”功不可莫，其衡量標準主要為經濟增長、貿易流動性高、零售業持續增長以及制造業蓬勃發展。中國在世界銀行的物流表現指數中亦獲得高分。而在“成熟度”方面，中國的倉儲投資市場還相對較新，其主要進入渠道是通過開發或合資。

報告同時對中國物流設施在房地產周期中的位置進行了說明，并指出了投資的特點區域。從2003年到現在的大量投資主要集中在三個核心區域：大渤海灣地區（北京、天津和青島）、長三角地區（上海以及周邊城市，如寧波）和珠三角地區（廣州和深圳），其中又以上海在物流業獨占鰲頭，倉儲面積達到270萬平方米。在目前的經濟衰退的情況下，短期關注焦點仍將集中在這些本地需求旺盛的市場。但是，從長期來看，隨著上海土地成本的上升和土地供應的稀缺，南京、蘇州和杭州等周邊城市以及昆山和太倉等衛星城市將新興為長三角地區投資的另一種選擇。同時，成都和重慶也將成為物流業的西進走廊。

鑒于目前的全球經濟環境衰退，由于租戶和投資者需求的減少，以及舉債成本的上升和難以獲得，亞洲市場將經歷投資回報率的回落?！半m然亞洲一些市場的租金增長已經到達頂點，但我們相信中國市場的租金走勢在未來的幾個季度里仍將保持平穩增長?！彼就剿囇a充道?！巴顿Y活動勢必將放緩，資金的獲得將越發困難，但投資機會一定存在，投資者在操作這些項目時需更加謹慎?！?SPAN lang=EN-US>

報告的最后對可持續性倉儲解決方案進行了介紹，兩處在中國的倉儲設施受到了關注。但是，目前仍無可持續性倉儲標準的強制性法規，同時可持續性應該首先從經濟角度切實可行地融入開發過程中。因此中國，以及其他國家政府，應對可持續性設定最低要求，以便投資者和企業執行。

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