“地主不倒翁”：北京孤島

經濟觀察報記者胡芳潔 今年土地出讓市場的蕭條，并不是聳人聽聞的傳聞而已。

以上海為例，根據上海市規劃和國土資源管理局網站公布的土地出讓公告，統計可得出，截至今年11月27日，上海市通過公開招拍掛方式，獲得土地出讓收入總額為146.63億元；而2007年，上海市公開的土地出讓收入總額約為420億元。

此外，其他城市今年和去年土地出讓金收入相比，同樣存在巨大的落差。這一普遍出現的巨大反差，并沒有在北京出現。

北京異像

根據北京市土地整理儲備中心公布的數據，2007年北京公開的土地出讓金為438.1億元；而截至2008年11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元，已經超過去年全年的總和。

此外，目前北京還有8塊正在交易地塊、52塊即將在今年之內入市地塊。

盡管住宅銷售市場蕭條，但北京的土地出讓收入中，住宅類地塊對土地出讓金總額的貢獻依舊巨大。

2007年北京所出讓的土地中，居住類地塊和包含居住類用途地塊，出讓收入為348.82億元；而2008年，這個數字是387.69億元，同樣超過去年的出讓金額。住宅類地塊在土地出讓收入中，依然占據絕大部分比例。

2008年北京的土地出讓收入，雖然沒有實現大幅度增長，但依然出乎意料的維持了去年的水平。開發企業對住宅類土地的需求，似乎并沒有受到我們預計之中的挫折。

北京的房價依然堅挺，而由此延伸出的溢價形象，也使北京土地價格得以“鶴立雞群”。

變化之間

“拿地方面，北京會是我們的重點關注對象?！敝貞c金科集團副總裁李戰洪表示，拿地計劃會按照企業的發展布局來進行。不過他并沒有透露近期是否會在北京拿地。

重慶金科集團今年1月獲取北京昌平區小湯山鎮地塊，正式進入北京。雖然李戰洪表示，進入北京的時機，同樣依企業的發展布局而行，不過在今年初，房地產行業的這一輪調整已經開始，不少強勢的大型地產公司開始面臨自身的困境，這無疑為具備實力的中小型企業的擴張創造了機會。

李戰洪表示，如果一家房地產企業有全國化的考慮，進入北京拿地，是一個重要布局。

就在今年11月25日，北京山海緣投資管理有限公司獲得北京市大興區一塊工業用地。該公司工程部一位工作人員告訴記者，1年多前，公司就在準備購買這塊地了?！肮I用地的需求一直都有，就是供應太少?！边@位工作人員表示，這種供不應求的情況依然存在?！肮I用地并沒有降價，可能住宅用地降價了吧?！?

有關資料顯示，2008年上半年，北京城區土地樓面價為5079元/平方米，與2007年上半年的3392元/平方米對比，上漲了約50%；而郊區地價則上漲了60%以上。

就樓面地價而言，至少2008年上半年，北京地價同比不僅沒有跌，而且有明顯的上漲。

下半年的地價又如何呢？以住總獲得的兩塊土地為例，我們可以發現一些端倪：2007年上半年和2008年下半年，住總分別獲得一塊限價房土地，并且這兩塊地的限制售價基本相當，分別為6350元/平方米和6500元/平方米，那么這兩塊地的樓面地價有什么變化呢？2007年住總獲得的海淀區西三旗原北京輪胎廠地塊，樓面地價為2863元/平方米；2008年下半年該公司獲得大興康莊限價房地塊，樓面地價2297元/平方米。至少該個例顯示，北京樓面地價有約20%的下降。

“二級市場的土地并沒有變便宜?！庇腊残沤鹑诜諜C構董事長喬志杰則這樣表示，現在倒是有一些企業在尋求他人手中便宜的二手地。

實際上，如果說北京土地市場和去年存在重大差異，那就是參與土地交易的開發商變少了。根據地產中國網的統計數據，2008年上半年，共19宗以招標方式出讓，平均每塊土地有3.6家企業競爭；而2007年，上半年平均每塊地競標企業為4.6家，2007下半年則為6.0家。

企業拿地熱情顯著減退，確是事實。

今年7月推出的順義站前西街、回龍觀鎮兩塊限價地，就因為競標企業不足三家而流拍?，F在正在交易的順義站前西街地塊，將出讓方式，由之前的招標改為掛牌。這樣只要有一家企業參與即滿足成交條件，不再有至少三家的限制。

目前，北京推出的土地，交易方式多為掛牌，以應對需求者過少的現狀。不過縱觀全年，北京流拍的土地，依然是極少數，尤其是以掛牌方式出讓的，更是鮮見流標。

到目前為止，在這一輪房價下降中，北京房價直到8月份才開始出現環比小幅下降。這恐怕也是反過來維持北京土地市場特殊“繁榮”的重要因素。

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