最震撼的房市振救政策：沈陽25條新政

25條新政齊出臺，救市欲一步到位

在這25條新政策中，比較引人注意的有以下幾條，“個人存量住房轉讓所涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收。個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率按國家規定的1%收??；購買10000元/平方米以下住房繳納1.5%的契稅?！痹诤芏喑鞘凶h而未決的存量房營業稅免征政策，在沈陽得到了體現。

“鼓勵改善性購房。對人均住房建筑面積未達到我市標準（2008年購房執行2007年人均27.01平方米標準；2009年購房執行2008年人均標準）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執行?！睒I內人士透露，如何衡量購房者是否“為改善其住房條件而購買第二套住房”，或“家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房”，由各家銀行自行把握。

“保護購房者利益。房地產開發企業自主的向社會承諾房價，開發企業要踐諾守信，接受輿論監督、群眾監督和社會監督，并承擔一切相關責任?！睋私?，政策出臺后，沈陽房地產開發協會即召集新聞發布會，在會上宣讀協會72家自愿加入“不降價聯盟”的開發企業的“不降價盟約”。更有近百家開發商承諾如果降價，將給此前以較高價格買房的購房者以差價補貼。

“采取凈地（期地）方式出讓土地。只要國土資源管理部門或土地儲備機構與區級政府（含開發區管委會，下同）或原用地單位簽訂拆遷承包協議（或補償協議），在相關區政府（含開發區管委會）處理好土地和地上物的產權、補償安置等經濟、法律關系的前提下，可提前實施土地出讓?！睋蜿柺蟹康禺a研究所所長范瀚章解釋，該條意見的意思是今后政府和開發商在土地正式公開出讓前簽訂出讓意向書時，保證凈地供應，并且將收稅環節延至正式公開出讓之后。

“分塊出讓、分期付款、分割發證。對大面積地塊在統一規劃的前提下，實施分割出讓。對正在拆遷的項目，根據拆遷進度可采取分期付款、分割發證?！边@一條款對進行滾動開發的大盤項目影響較大。一位開發商告訴記者，沈陽原來的做法是允許分割發證，但有一段時間又下通知要求必須同一出讓地塊必須一次性收取土地出讓金，一次性辦理土地使用權證。而現在又將政策重新放寬。

“因地制宜，適當調整容積率。依據城市規劃，合理確定規劃條件。在區位不擋光的前提下，可適當提高容積率?！睂﹂_發商而言，可以調高容積率意味著只要補交部分土地價款，同樣的土地面積上可以多蓋幾層房子?！斑@對于開發商、政府而言都是雙贏，政府可以多收土地款，開發商可以多賣錢。至于消費者，就該好好考慮下容積率提高對居住品質是不是有影響了?！睒I內人士分析說。

剛性需求有限，救市效力待觀望

盡管25條的出臺好似一劑針對重癥病人的猛藥，但從沈陽市政府到房地產行業研究機構到媒體，一直口徑統一地宣稱“沈陽房地產市場是一個健康的市場，主要以自住為主，投資占的比例非常小，房價下行空間不大”。沈陽的一位主要官員曾經公開表示，“如果說全國只有一個城市的房地產市場是健康的，這個城市就是沈陽?！?/FONT>