央行不再出細則 “改善性普通自住房”尷尬

經濟觀察報記者陳文雅 “其實整個10月份，二手房市場的交易量有所回升，但并不是連續的?！?1月4日，一位經紀公司的部門主管告訴記者，10月上旬和中旬的交易量恢復得很快，主要是7、8、9三個月受奧運因素影響的需求得到了集中釋放?！暗?0月22日新政出來之后，大家都以為交易量會大幅增長，但后來細則出臺一波三折，銀監會又出了一個緊急通知，嚇得幾家準備放松第二套房貸的銀行趕緊把已經出的細則又收了回去。央行和銀監會不再出細則了，讓各家銀行自己看著辦，可是銀行哪敢擅自行動？所以大家都很謹慎，想等著別家出了自己再見機行事。這么一來誰都沒動靜了?！?

10月22日晚，中國人民銀行公布《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍、最低首付款比例調整為20%，并規定對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。盡管央行要求金融機構應在10月27日前完成實施細則的擬定工作，但至今除了個別銀行簽出了個別首付20%、利率按基準利率0.7倍折算的下限利率計算的首套房按揭貸款，多數銀行還在等待時機。自10月下旬以來經紀公司交易量寥寥。

“我認為央行的做法并不是為了托房價，而是為了拉動內需，促進經濟發展。但央行和銀監會看來還沒有達成一致意見，一個是說改善性住房也可享受優惠利率，一個是說只有首次購房才能享受到，因此出現了目前的尷尬?！边@位人士分析。

撤了再掛各商行細則一波三折

“目前大家所知道的就是總行公布給媒體的部分，二套房的政策總行還在研究呢！”11月5日，某股份制銀行北京三元支行的按揭貸款中心工作人員告訴記者，在總行的細則下發到各個分支行之前，仍將執行之前的舊政策。

根據記者從某經紀公司了解到的情況，目前該公司已有個別客戶按照20%首付、基準利率0.7倍的新的下限標準辦到了首套房的按揭貸款，但此次“首套房”的標準是按照家庭標準來界定的，比按照個人標準界定相對較嚴。該公司人士表示，不方便透露具體有哪幾家銀行放開了首套房的貸款條件。

至于各家銀行的二套房的首付和利率政策，仍然沒有放松。盡管中國農業銀行出臺的細則中有 “居民首購普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例20%；借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%”一款，但據記者從農行北京分行獲知的消息，各地分支行尚未接到總行下達新的貸款操作細則，目前還是按照舊政策來辦。

據了解，舊政策對第二套房劃分非常嚴格，“只要貸款買房，在央行征信系統有貸款記錄，不管貸款有沒有結清，都算第二套房?！敝性禺a三級市場部研究部研究經理靳瑞欣表示。

目前為止，正式宣布出臺細則的只有中國農業銀行和交通銀行兩家。農行的政策早在銀監會通知下發前已在官方網站公布過一次，但又緊急撤下，等銀監會的緊急通知出臺后，再次公布。該行政策中提到了“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍”。交通銀行的政策則是在銀監會通知之后露面，僅針對首次利用貸款購買普通自住房的貸款人可實行 “利率可執行基準利率的70%，首付比例20%”的優惠，對于二套房和其他客戶的貸款細則，交行并沒有進一步說明。

而其他幾家銀行的情況更是一團迷霧，幾天前，媒體紛紛報道光大銀行已經出臺房貸新政，大幅放松了二套房的利率和首付，然而當記者采訪該行宣傳部門負責人時，被告知“一切以光大銀行網站上公布的為準?！倍浾咴谠撔芯W站上并未發現關于房貸細則的只言片語。建設銀行、招商銀行也被傳已經出臺細則，但記者隨后就在招商銀行網站上看到了一則辟謠信息，內容是說招行房貸細則尚未出臺，目前正在研究中，網上流傳的并不是招行的房貸細則。

10月22日的房貸新政，頗吊了一把購房者的胃口，只不過那塊肉還懸在高處，尚未到自己嘴邊。先是10月22日出了個 “改善性普通自住房”的新概念，正當大家都在疑惑 “改善性”、“普通”、“自住房”應該分別怎么理解時，銀監會下達一個緊急通知，優惠政策局限在了首套房。接著央行表示不再出細則，而是由各家銀行自己把關。這樣一來，銀行也不敢在“改善性普通自住房”上強出頭了。

“改善性普通自住房”到底是個什么概念？改善多大平米能算改善？標準太難界定，界定不好后果很不好。投資者就會進來。靳瑞欣認為，銀監會之所以出臺緊急通知就是擔心銀行借此機會放松房貸帶來風險。

小銀行劍走偏鋒業內盼快刀斬亂麻

不過據記者從房地產公司了解到的情況，雖然央行和銀監會在去年的一個補充通知中對“首套房”的標準進行了規范，要求以家庭為標準界定房貸次數，但也不是完全不可以變通。假如購房人買的第一套住房沒有申請按揭貸款，也就是說在央行征信系統中沒有貸款買房的記錄，就可以算作第一套房。也有的小銀行可將已結清第一套住房按揭貸款的客戶視為改善性住房。

北京美林灣的銷售人員告訴記者，在該樓盤買房，如果夫妻雙方中的一方在央行征信系統中有按揭貸款記錄，但只要另一方還沒有記錄，這種情況下可以以丈夫名義買房，也能算作首套房。未婚人士可以以父母的名義買，也能視為首套房。但這位銷售人員提醒記者，“當然這種情況的話要碰運氣，如果被查到的話會被要求重新辦理貸款?！?

另據一位業內人士透露，個別地方銀行私下里采取了變通的做法，即不審查其貸款記錄，而是讓貸款人寫一個保證書，聲明自己原來所居住的住房面積過小，需要改善住房條件，買房是用來自住，這樣也可以按照第一套住房的優惠措施來辦。但這一做法尚未得到銀行人士證實。靳瑞欣表示，假如有這種寫保證書的做法，基本上是“掩耳盜鈴”，沒有辦法監管。

而更多已經辦理了按揭貸款且明年還要繼續還款的首套房置業者更關心的是，明年1月1日起是否能將自己目前的基準利率0.85倍的執行利率下調至0.7倍基準利率的下限來執行。記者了解到，這部分存量貸款客戶目前尚未收到來自銀行的明年利率下調通知。根據農行的細則，對于貸款存量，初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，自動調整利率，貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。

但我愛我家市場研究部高級經理秦瑞表示：“存量客戶從8.5折打到7折，這是銀行自己制定的對老客戶的優惠措施。農行出臺這個政策不代表其他銀行也會照著這個辦?！?

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