“地產微調”或拉長價格博弈

經濟觀察報記者蘇晶 近日，新華社公布了三中全會《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》的全文。從內容看，對于此前傳聞的土地承包權、土地流轉、宅基地等問題，《決定》中都有涉及?？偠灾?，不管法律概念上如何認定，從十七屆三中全會的內容來看，農村土地改革已經開始艱難“破冰”。從形勢來看，土地相關政策的明朗，大的趨勢是對我國房地產業發展十分利好的，這也在一定程度上與之前許多地方政府救市起到了呼應效果。

無獨有偶，在一連串刺激樓市的政策先后出臺之后，國務院總理溫家寶在國務院常務會議上，安排部署第四季度經濟工作時提出，要降低交易稅費，支持居民購房。這是中央政府首次明確提出針對房地產的“救市”政策。隨后，財政部出臺了相關細則，購買90平方米以下住宅減稅，購買第一套住宅首付降低。通過了解這一系列的救市政策，我們看到，政策并沒有明顯放開對開發商的限制，而是希望通過降低個人購房稅費，或放開居民購買第一套房的個貸限制，刺激居民購房的積極性，以令地產市場成交量回升。

不過，盡管之前的多個城市在救市新政中做到了地方政府能夠做到的一切，之后國家又從各種切入點來支撐我國整個的住房市場，但從目前市場反映來看，提振樓市的效果并不明顯，新政并未發揮政府預想的作用，市民觀望依舊，成交量萎縮依舊。此外，值得注意的是，10月21日，國家統計局的最新數據顯示，前三季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.5%，漲幅比上年同期高1.8個百分點；其中9月份同比上漲3.5%，環比再次下跌1.8個百分點。今年以來，全國70個大中城市的房價增速下滑趨勢明顯。之所以會出現這種局面，主要是樓市觀望情緒嚴重，房地產銷售持續低迷。盡管市場一致預期國家會出臺相應政策提振樓市，如降低住房交易稅費等，但能否有效改變目前樓市低迷狀況仍是未知數，按照目前的房價增速，年內不排除主要城市房價增速出現負增長的可能。

過去幾年，中國的房地產市場經歷了一場畸形的繁榮，房產的價值被嚴重高估，遠遠超過了民眾的購買能力，高昂的房價嚴重傷害了有效需求。所以，對于買不起房子的老百姓而言，僅提供住房補貼、調整契稅等無異于杯水車薪，并無太大實際作用，解決不了導致購房者不買房的真正原因。而且，當前金融危機席卷全球，國內經濟放緩，短期內需求會明顯萎縮，房產市場的風險將更多的來自于需求層面。雖然央行降低利率、地方政府加大補貼有助于提高居民的房屋購買能力，但由于對未來房產市場調整的普遍預期，這些利好似乎都無法重燃消費者購買的熱情。此外，出于風險規避，銀行對房地產信貸也會持續收緊。因此，改變樓市低迷的現狀僅僅依靠各地的這些微調政策，難以扭轉。

目前中國房地產市場處于一個關鍵的轉折期，消費者與房企供需雙方已經進入相持階段，這個過程可能會持續1－2年左右，在這個相持的關鍵時刻，政府盲目的救市不僅難以產生預想的效果，很可能會對房價的理性調整起到一個抑制作用，進而將房產價格博弈的相持階段進一步拉長，并最終影響到中國經濟的整體轉型。因此，地方政府應該更多地考慮如何進一步加強廉租房、經濟適用房等的建設，滿足更多低收入者的住房需求。這樣才能緩解目前各地房地產市場存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，才能從根本上把房價降下來，為老百姓謀得福利。

（作者為安邦咨詢公司分析師）

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