蘇寧抽身上?！暗赝酢睆埞鹌街毖浴巴说亍崩?

“事情已經結束，”蘇寧集團董事長張桂平8月27日在會議間隙接受本報記者提問時表示，在房地產市場、股市疲軟情況下， “退地”后收回的全額資金，將有利于集團尋找更好的機遇， “大股東好了，對上市公司蘇寧環球 （000718）也會有更大的支持，上市公司的抗風險能力也將得到進一步加強?！?

針對這次退地事件，一位市場資深人士認為，上海 “地王”是市場競爭制造的結果，從現在看，44.04億元這個價格超過市場預期，和平 “退地”無疑是一種最佳的結果。

高企地價背后

2007年6月28日，上海市房地局公告，位于南京路步行街東端的黃浦區163街坊地塊，將以公開掛牌的方式出讓。規劃該土地用途為商業、辦公，土地面積13709平方米，容積率4.8。

這立即引起各方地產大鱷的高度關注，不僅有新鴻基、九龍倉、華潤置地等港商，也有凱龍瑞、鐵獅門等美國開發商。當時很多業內預測，掛牌價25億元的163地塊，最終被港商拿下的可能性很大。

按照該地塊標書，政府除對資金實力、開發能力有明確規定外，還極其罕見地提出： “競買人除了在申請時要提交其他常規文件外，還要提交規劃設計概念方案?！币磺雄E象使163地塊顯得與眾不同，似乎為外資“量身定做”。

2007年8月24日，163地塊正式出讓，在很多上海業界人士看來，這塊風水寶地似乎已成為港商、外資的囊中之物。

當時，參與競標的有鐵獅門、九龍倉、新鴻基、太古地產、信和集團、香港建設、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC等8家地產大鱷，還有一家是來自南京的蘇寧房地產開發有限公司 （簡稱蘇寧房產公司）。據介紹，蘇寧房產公司系公司控股股東蘇寧集團下屬子公司，與上市公司蘇寧環球無關。

然而，在隨后45分鐘里100多輪的競價過程中，蘇寧房產公司力壓九龍倉，以44.04億元奪得該地塊開發權，并當場簽訂了 《成交確認書》。按規劃計算，該地塊樓板價接近6.7萬元/平方米，創下上海土地拍賣最高價。

“按市場原先普遍預期，這地塊的價位也就30億元左右?！鄙鲜鍪袌鲑Y深人士透露，蘇寧房產公司之所以一路追價至44.04億元， “當時蘇寧集團主要是想，蘇寧環球和蘇寧電器 （002024）兩家兄弟公司總市值加起來就有1000多億，在163地塊這個上海'皇冠上的明珠'建一個標志性建筑是符合該集團整體戰略發展和整體形象提升需要的，地價44億元是值得的，長遠看163地塊升值的空間還是非常大的?！?

另據了解，蘇寧集團在拿地時還曾考慮過把集團總部從南京搬到上海。

事實上，在去年房價瘋狂上漲、股市融資強勢的助推下，上海、杭州、無錫、廣州等城市均出現，民營房地產企業屢創天價從外資手中搶地的情況。上述這位資深人士說： “當時我們都哪里會想的到，后來房地產股價會跌得這么快，全國樓市也迅速疲軟?！?

協商 “和平退地”

盡管如此，蘇寧仍在努力。

期間，蘇寧房產公司除了邀請戴德梁行和第一太平洋戴維斯作為顧問進行整體策劃和定位分析外，還聘請英美等國的幾家國際頂級設計事務所進行設計，這些頂級設計公司以大型公建和商業建筑的鋼結構設計見長，內部人士透露，在經過多輪篩選后最終確定的一家國際頂級設計公司的設計費合同就高達500多萬歐元，且已預付了相當一部分。

然而，意料不到的是，蘇寧房產公司卻面臨購地后兩年內無法按時開工的窘境，這主要是 “受地塊臨近的地鐵工程影響導致政府無法按時交地”。

163地塊項目恰好在上海軌道交通10號線的南京東路站選址上。按照規劃，軌道交通10號線最早將于2009年底前建成通車，南京東路站的建成時間大約在2009年11月。

根據該地塊 《掛牌出讓文件》約定，出讓方交地時間、交地地面狀況為：競得人全額付清競得價款后，出讓人于2007年12月底以凈地交付地塊東側約2/3土地，于2008年6月底以凈地交付剩余西側1/3土地。據記者了解到，蘇寧地產按要求已全部支付土地出讓金，但交地卻遲遲未有動靜。

與此同時，樓市、股市行情開始下行，高昂的地價投資讓蘇寧集團感到需要加快投資計劃的實施。

去年下半年，政府開始緊縮銀行信貸，后續政策接連出臺，開發商銀行貸款受阻。此后，證監會對房地產公司增發 “喊?！?，停止審批開發商的上市申請，開發商股市融資之門也逐漸被關閉。

按業界預算，該項目成本價接近10萬元/平方米。按商業項目一般年回報率要求10%左右計算，該項目未來平均租金為27元/平方米/天。然而，內部人士認為，項目地上高度有限定，而地下深度則沒有限制，如再深挖兩層，其成本價倒沒這么高。

然而，現在鑒于市場、融資的雙重壓力，蘇寧集團在兩年內拿不到土地的狀況下， “利用契機”選擇放棄不失為一種無奈而明智的選擇。據了解，目前163地塊項目公司人員已解散。在整個事件中，蘇寧房產公司除損失一點銀行利息，以及聘請設計、規劃機構所花的前期費用外，蘇寧集團的整體損失還是比較小的。

資金狀況良好

盡管163地塊以 “和平退地”方式結束，但張桂平對上海投資的信心沒有改變。張桂平說，上海市作為公司全國布局戰略實施的重要基地之一，集團今后還會加大對上海的投資力度。

據市場研究人員分析，蘇寧環球股份有限公司旗下的占地720多畝的上海朱家角淀山湖項目，其規劃建筑總面積12萬多平方米，可建設超五星酒店和高檔會所、公館。相對于這地塊當時股權轉讓的87萬元/畝的價格，現在每畝沒有個三五百萬元是拿不下來了，升值空前。

事實上，張桂平進軍上海市場的決心，還來自將旗下的上市公司蘇寧環球推向一線地產藍籌的戰略部署，上海這個中國乃至于遠東市場的金融大都市的市場自然是蘇寧環球的發展重點。

去年12月，蘇寧環球以總價6.8億元以股權掛牌轉讓的方式取得了上?？茖W公園發展有限公司100％股權。盡管張桂平并未細說 “上海投資計劃”，但他還是表示， “有了資本，大股東好了，對上市公司會有更大的支持?！?

據了解，由張桂平導演的多出資產整合大戲仍在繼續。

今年6月，蘇寧環球資產注入定向增發方案獲批，將向特定投資者非公開發行3.3億至3.9億股股票，其中，資產認購部分為50.95億元，把南京浦東房地產開發有限公司共計84％的股權注入上市公司，這個內在極為超值的價值在市場平穩時就能很好地體現出來。

另據了解，現在蘇寧環球股份有限公司儲備土地近1.5萬畝，且每畝市場平均價格約為200萬元，即使賣地也能賣到近300億元。這些地塊主要分布在南京、無錫、上海、吉林等有潛力的一、二線城市，相對當時拿下時只有15-60萬元/畝的價格，其價值是不言而喻的。

另據了解，上述土地大部分是千畝以上的大盤，且土地款已基本付清。故在目前的宏觀調控的基本面下，公司的資金狀況良好。從蘇寧環球半年報中反映的短期借款的4.19億，無論與上半年20多億銷售額、5億多凈利潤比，還是與賬面50多億、評估值100多億、市場公允值200億-300億的總資產比，都處于一個極為合理的比例。在報告期末，蘇寧環球持有貨幣資金5.96億元，考慮到公司下半年也沒有支付土地款的壓力，應該說，蘇寧環球在財務杠桿的整體拿捏上是比較恰當的，短期償債不存在壓力。

報表顯示，蘇寧環球上半年實現營業收入約20.3億元，同比增長148%；實現凈利潤約5.14億元，同比增長730%；每股收益0.73元同比增長460%。同時，公司決定進行中期分紅，對全體股東每10股送9股紅股，派1元現金。

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