房地美、房利美財務“黑洞”成因(1)

房地美和房利美是美國政府依法發起設立的兩大私營企業（govern－ment-sponosedenterprises,GSE），為全美住宅貸款證券化的主要消化單位。

專門從事住宅抵押二級市場業務，即通過從銀行、其他金融機購買住房抵押貸款、打包上市、證券化，來支持美國住宅金融市場的穩定性、流動性和提高國民購房的可支付能力等政府公共政策目標。

為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優惠政策，具體包括：公司發行的證券可免去聯邦證券委員會的審批，是各金融機構可以無限持有的資產，并可作為聯邦儲備銀行貼現貸款和信用貸款的合格擔保品；公司在必要時可獲得財政部最高22.5億美元的資金支持；公司經營范圍不受州界和地域的限制，不需地方監督部門的認可和批準；公司在依法留足資本金后，經營收入歸股東所有等。

這些以法律形式明確規定的優惠政策使兩大公司擁有了“準”政府機構的特殊法人地位，盡管兩大公司發行的債券均為無政府擔保的債券，但多被評為3A級，被投資者視為與政府國債類似的無風險債券。

準政府機構的金字招牌使公司獲得了無限的發債權，且融資成本大大低于私營機構。

在政府優惠政策激勵和股東們的利益驅動雙重作用下，兩大公司的業務和資產規模在快速擴張，而過去20年，美國經濟穩步增長（除1991年負增長外）、住宅市場繁榮，則為兩大公司拓展證券業務提供了難得的機遇。

1990年全美住房抵押貸款余額2.9萬億美元（占GDP的50%），兩大公司持有的抵押貸款和抵押貸款證券7400億美元，僅占市場份額的25%。到2008年一季度，全美的住房抵押貸款余額為12.08萬億美元（占GDP的80％左右），兩大公司持有的住房抵押貸款余額1.45萬億美元，持有的住房抵押貸款證券3.65萬億美元,兩項合計5.1萬億美元，占住房抵押貸款市場份額的42%。

兩大公司已成為美國住宅抵押市場的主導者和全美債券市場上僅次于財政部的最大債券發行商之一。2008年一季度公眾持有的可交易美國國債的規模只有 4.9萬億美元，顯然兩大公司持有的債務已超過了可交易國債的規模。這種特殊的法人地位和龐大的市場份額，不能不讓人們刮目相看。

特殊地位招致的特大“黑洞”

房地美、房利美當然并不是一開始就天馬行空，政府曾對兩大證券化公司資本充足率、業務范圍、經營規模和所購買的貸款種類進行了嚴格限定。

依據1992年國會通過的《聯邦住宅企業金融安全和穩健法》，公司的核心資本不能低于最低資本，即資產負債表內資產余額的2.5%，加上表外債務余額，包括擔保的抵押支持債券（MBS）的0.45%。衡量資本充足的第二個指標是風險資本要求。按照規定，公司必須有充足的資本，以應對未來10年市場波動的壓力檢驗，以提高它們的抗風險能力。而聯邦住房企業監督辦公室（OFHEO）設定的資本要求是：除核心資本外，公司還要按最低資本的30%提取盈余資本。此外，為保障基礎資產的質量，監管當局規定，公司購買的購房貸款主要是合格的常規抵押貸款，即首付比20%、長期固定利率、非政府機構擔保的抵押貸款，合格貸款上限（conformingloan）通常由住房與城市發展部（HUD）每年根據市場上住房價格指數進行調整，2008年單筆貸款上限在41.7萬美元。