萬科南京“價格門”

經濟觀察報記者陳周錫 走在南京市區的大街上，隨處可見萬科的樓盤廣告。然而就在南京，這個全國首創“一房一價”政策的城市，由萬科開發的樓盤“光明城市花園”三期，卻被業主指責涉嫌“價格欺詐”。

經過2個月的上訪，萬科光明城市花園三期的業主，于本月21日拿到了南京市物價局的 “舉報件檢查情況的回復”。23日，南京市物價局向本報記者出示“情況說明”。這份回復函態度鮮明，讓業主也頗感意外。

回復函認為，已售該樓盤商品住宅價格，超過了核定的基準價加浮動幅度，違反了政府指導價的規定，且萬科提出的新增建設成本依據不足，市物價局將按照價格行政處罰的有關規定進行處罰。

在各方博弈中，一切矛頭直指萬科，業主以“價格欺詐”為由，要求萬科雙倍賠償1.7億元。另外，如果面臨行政處罰，萬科極有可能面臨“沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款”。

對此，一些業界人士難以置信。

“‘政府指導價’和‘一房一價’政策，是造成萬科在南京被指‘違規售房’的主要原因?！蹦暇┮晃徊辉妇呙拈_發商說，如今各界都在關注此事進展，“我們該用怎樣的手段來調控房價?！?

據了解，去年萬科光明城市花園三期，還被南京市物價局列為“一房一價”政策執行的示范項目。如今卻被指“違規售房”，是萬科無故被冤，還是有意為之？至今各方說法不一。南京市物價局一位副局長23日在 “局長接待日”對業主說，萬科一直沒有承認錯誤，市物價局已做好當被告的準備。

高出“指導價”

萬科光明城市花園是萬科在南京開發的第二個樓盤，城西的河西奧體中心板塊。據公開資料顯示，這地塊是萬科于2003年以4.5億元競拍所得，總建筑面積27.6萬平方米，預算樓面地價約為1630元/平方米。

在此之前，萬科已于2001年進入南京房地產市場，并開發了南京萬科金色家園。南京一位不愿具名的開發商認為，萬科是最早進入南京樓市的開發商之一，應該說對南京的房地產政策比較了解。

與其他一些城市不同，南京普通商品房實行的是“政府指導價”，而進入這個城市，就意味著這計劃性條款隨時會在任何一個商品房項目中發酵。

按照《價格法》規定，《江蘇定價目錄》早就規定對普通商品房實行政府指導價管理。1998年9月，江蘇省公布《江蘇省商品房價格管理規定》，將普通商品房項目的利潤率限定為8%。

同時，根據江蘇省物價局文件所示，南京市允許開發企業在普通商品房基準價的基礎上，上下浮動5％。按照南京物價部門“政府指導價”的相關規定，基準價（元/平方米）＝成本＋利潤＋稅金。這意味著，在南京開發房地產的企業，都要遵守這項地方規定，萬科也不例外。

萬科光明城市花園一期、二期在2005年、2006年已銷售完畢，最后的三期10幢樓從2007年3月開始銷售。在短短兩個月時間，該樓盤三期首批5幢樓已完成銷售，實際均價為8240元/平方米。

然而，在該樓盤三期售房之前，南京市物價局尚未核準基準價。直到4月份，萬科才拿到 “商品房價格的批復”文件，核準該樓盤三期的基準價格為7360元/平方米，上下浮動最高不得超過5％。

這時，矛盾開始顯現。按批復，算上5％的上浮幅度，萬科光明城市花園三期10幢樓的平均售價不得超過7728元/平方米。在業主看來，已售5幢樓在景觀、采光、噪音都次于后5幢，其8240元/平方米均價已超過基準價上浮5％的要求，達到了12％。

一位業主說，如果萬科要想滿足基準價上浮5％的要求，那剩余5幢樓的允許銷售價格，就必須保證在7016元/平方米以下。這就必然出現好房子反而比次房子價格低，必將引發已購業主的不滿，這也是開發商不愿意看到的。

“壓迫式”售房

也就在這節骨眼上，南京市物價局在去年5月頒布了 “一房一價”政策，聲稱“目的在于抑制當地房價過快上漲”。據了解，該政策是在“政府指導價”的基礎上，再對每套房子的上限價格進行了細化。

新政一出，房地產企業一片反對，認為行政調控不符合市場規律。一些專家、律師也表示質疑。一位不愿具名的開發商說，當時很多開發商對新政比較輕視，認為極有可能“走過場”或“無疾而終”。

然而，物價部門的態度卻非常強硬。

此后，南京市物價部門先后對40多家樓盤的價格進行了審核。對浦口區一家“頂風作案”擅自調價的樓盤進行了封盤查處。同時，4家虛報成本的樓盤也被“擠水分”，其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了300元。

在這種氛圍下，去年6月萬科光明城市花園三期的第6幢樓開始銷售，銷售均價為8233元/平方米。同時，也暴露出一個問題，第六幢樓與第1幢樓同區位，時隔3個月就上漲了800多元/平方米，漲幅之大，讓業主對“一房一價”政策抑制房價過快上漲的作用產生了懷疑。

此時，按南京市物價局批復規定測算，該樓盤三期剩余的4幢樓允許的銷售價格為6400元/平方米，如按基準價7360元/平方米的8％利潤率計算，已低于成本價6815元/平方米。一位業主說，如果三期還要繼續銷售，就極有可能存在低于成本傾銷的行為。

再也沒有后退的余地。去年8月，萬科向南京市物價局申請調整剩余4幢樓的基準價，理由是“土地閑置滿3年可重新估價”。之后，萬科又向南京市物價局提交了 “低價評估報告”和“成本變化報告”。

然而，南京市物價局至今沒有批準萬科的這個“提價申請”。

江蘇省對土地閑置3年的規定為：以土地使用權證有效起始時間為準，截止時間為施工許可證發放時間。萬科光明城市A地塊的土地證起始時間為2004年1月18日。施工許可證發證時間為2004年1月9日。只有9天的時間差，讓萬科在法規上很難合規。

另外，以建筑成本上漲作為提價售房的理由也很牽強。據了解，2007年4月三期基準價7360元/平方米，已比2006年該樓盤二期基準價6260元/平方米高出1100元/平方米。除土地、建筑成本之外，萬科一直沒有提供其他理由。

巧合的是，去年9月宏觀調控大幕拉開，一些房地產企業流動資金開始緊張。在這個時候，萬科開始銷售第7、8幢樓，均價分別為9615元/平方米和9898元/平方米，并未出現低價傾銷行為。

至此，按基準價上浮5％測算，該樓盤三期預計銷售額為7.34億元，而現實是前8幢樓累計售出6.75億元。如不突破總價，最后兩幢樓建筑面積1.53萬平方米，只能按3900元/平方米的價格銷售。之前，萬科銷售人員稱，這兩幢樓為小區最好的景觀房，預計均價在1.3萬元/平方米左右。

“市場化”爭議

不容忽視的是，當時萬科在售樓處張貼了每一幢樓的“價格表”，但沒有過多引起業主的注意。在“價格表”上赫然標注物價局核定的 “基準價格”。對此，一些業主卻以“不會詳細計算房價、看重萬科品牌”為由，說明自己買房時的疏忽和草率。

直到今年4月初，社會傳言說，南京萬科光明城市三期最后兩幢樓，要低價團購給當地一家公司。經業主打聽，每平方米售價僅為7000—8000元，這不僅遠低于萬科三期已售房子價格，且與萬科宣稱1.3萬元/平方米的“樓王”價格也相差懸殊。

這直接點燃了業主的上訪調查，同時迫使“團購事件”無果而終。據了解，團購這兩幢樓的為南京南瑞繼保電氣有限公司，主要是解決企業內部員工的住房問題。知情人士說，由于內部分配出現了問題，沒有拿到房子的人就把團購的事情說了出來。

從5月13日到6月14日，業主和萬科進行了四次協商，萬科希望雙方拿出一個方案，達到雙贏結局。業主要求，萬科公開道歉，并退還業主8760萬元。據業主說，在協商過程中，萬科反復強調 “定價是市場行為和行政審批通過”。但雙方分歧較大，致使協商終止。

于是，近100名業主開始向江蘇省物價局、南京市物價局上訪舉報。據業主介紹，之前南京市物價局的“態度比較含糊”，直到兩個月后的7月，南京市物價局一位副局長才明確對業主表示：“萬科有很多錯誤”；“沒有批準就漲價，程序打不好”；“如果成本支持不了前面的高價，非法所得要退還業主”。

南京市物價局一位副局長在23日的“局長接待日”上對業主說，他希望市物價局、萬科和業主三方能坐下來協商此事，但萬科至今沒有給予明確答復。該副局長多次要求業主不要上訪，并透露萬科華東區的負責人，最近幾天將到南京處理問題。

24日上午，記者聯系南京萬科置業有限公司總經理華立沖，他以正在參加一個非常重要的會議為由婉拒采訪。在該公司，辦公室主任徐朝暉表示，他對此事不了解，須請示后才能給出一個明確的答復。直至截稿，記者尚未收到萬科對此事的有關說明。

據了解，在房價備案制度下，相關部門應該掌握萬科光明城市花園三期的售價。一旦超出基準價上浮5％“高壓線”，政府部門應該立即作出反應。然而，一位業主說，在該樓盤三期銷售中，南京市物價局直到業主上訪舉報后，才對此進行檢查。

上述這位開發商說，為達到企業利潤最大化，大部分開發商在上報數據時，往往會“抬高”項目開發成本，“這在南京業界已成為一個潛規則?！绷硗?，“一房一價”政策規定開發商的利潤率為8%，而稅務部門卻多年來一直按20%的利潤率來預征樓盤稅收，“這無疑是自相矛盾，對開發商來說不公平?！?

“這政策有違反市場經濟規律之嫌?！蹦暇┦薪ㄎ芯渴抑魅侮懹颀堈f，政府指導價、“一房一價”政策，均沒有改變這幾年南京房價高漲的事實。他認為，政府不應當操縱市場，政府需要做的不是打壓房價，而是加大保障性住房的供應力度，利用市場經濟的供求杠桿。

如今，一些業主頗為焦急，萬科光明城市花園三期本月25日開始交付使用，然而南京市物價局、萬科對此還未出具詳細的處理結果。

經濟觀察網相關產品

(共有條評論)

更多評論