樓盤托管：抄底游資新動向

網絡版專稿 記者 張婷 中國房地產業十年來首次出現量價雙挫的狀況，已經令抄底游資躍躍欲試。這一次，游資瞄準的是當前退房潮帶來的“樓盤托管”生意。

據了解，眼下市場抄底資金正在急切地尋找那些竣工在即卻又出現資金虧空的樓盤，借勢搶得托管的權利，而后殺價快速銷售套現。在開發商死扛房價拒絕調整的時代，托管者殺價為房價調整提供了很多的猜想空間。

退房潮下的“托管”生意

當前的樓市似乎在演繹著一個惡性生態鏈：開發商缺錢------變相降低房價------房產劇烈貶值帶來退房潮-------資金鏈進一步緊繃。

本報第375期刊出的《退房潮背后隱情》一文中，本報記者調查發現，當前的退房潮罪魁禍首主要在于以下幾種狀況：開發商為回籠資金打折，造成前期業主退房；開發商為貸到款做內部虛假銷售，還貸時不得不做退房處理；開發商為造成樓盤熱銷做虛假銷售，還貸時不得不做退房處理。

后面兩種情況是開發商內部操作所為，尚且不會對推高退房量產生很大影響。但是自一直堅挺的北京樓市開始從遮遮掩掩變相促銷降價到真正開始大面積降聲一片后，業主在銷售前期退房的狀況開始大幅增加。

而這一渠道的退房迅速推高了退房率。北京市房交網數據顯示，賽洛城的退房率由去年的0.95%驟升至10.29%。而象賽洛城這樣高退房率的樓盤并不在少數，搜房網業主論壇里，北京富力桃園、亦莊北岸等等樓盤都有業主因開發商降價銷售，憤然要求退房。

可以預見，在持幣觀望者“買漲不買跌”的心態下，退房潮還會愈演愈烈，開發商的日子越來越不好過。

開發商神經緊繃的同時，一個新的市場正在崛起。眼下，游資開始了他們的“樓盤托管”生意?！艾F在的江浙資金早都不炒房了，去向是兩個，一個是給開發商放高利貸，另一個是搞托管，然后抄底?！备猩跽?，一些開發商都轉行干起了樓盤托管的生意。

抄底游資新動向

據了解，眼下市場抄底資金正在急切地尋找那些竣工在即卻又出現資金虧空的樓盤，借勢搶得托管的權利，而后殺價快速銷售套現。此類資金多屬內資，在北京一地便有60億~80億元人民幣。房價低迷的時刻，他們掀起的“殺價之風”使之成為名副其實的“樓價殺手”。

他們的“殺手锏”如此奏效，主要得益于他們適時緩解了當前樓盤開發商的資金饑渴。

他們的操作手法大致為：先以資金獲得開發項目的大部分股權，取得項目“托管”權，雙方以一定比例銷售分成，有媒體報道，分成比例大致為托管方30%，開發商70%。與慣常的“收購”不同的是，在一系列的協議當中，還包括一份開發商平價回購股權的協議?！　?BR>據了解，此類資金基本上采用類似私募基金的方式募集，基本上是國內的資金，主要來自江浙、山西、上海一帶，此外也有一部分企業的剩余資金，他們對于投資回報的要求根據項目不盡相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。

“我們的資金使用周期很短，一般3~5個月，因此有30%左右的回報，股東就已經很滿意了，一年周轉三五次，回報率加在一起，就很可觀了?！笔袌霾俦P人士透露。

市場人士表示，2008年的下半年是樓市最為微妙的時刻，如果市場銷售情況繼續“觀望”，而信貸政策又持續收緊，那么類似當下“接近封頂，卻又缺錢”的情況，會不斷地增多。顯然，此時，托管者的機會也就越來越多。

開發商的定價往往不甚冷靜，很多時候是成本定價、利潤預期定價或者是競爭對手定價，而不太考慮市場承受力的因素確定價格，“主要是他整合了過多環節的職能，有時也礙于行業形象而不愿降價，這類托管者就沒有類似的制約和顧慮，殺價之狠已經成為一種共性?！?/FONT>