戴德梁行盤點北京“后奧運”樓市

網絡版專稿 記者 張婷 DTZ戴德梁行華北區綜合住宅服務董事岳鋒鋼日前發布報告表示，可以認為，奧運后北京房地產市場仍將持續平穩發展；物業產品品質、配套及服務將更受需求者關注；北京整體住宅價格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。

戴德梁行發布的報告顯示，進入2008年后，1-5月的新增供應及銷售面積分別為503.8萬平米和351.7萬平米，供銷比為1.43，呈現供過于求的態勢。而回顧2004-2007年，歷年的新增商品住宅期房供應面積分別是2862.85萬、2205萬、1705.9萬、1329.4萬平米，預售成交面積分別為2642.1萬、2269.62萬、1903.1萬、1557.7萬平米，供銷比分別為1.08、0.97、0.90、0.85，可以看出自2005-2007年住宅市場的供應收縮，供不應求現象凸現。

從上述數字來看，北京2008年前5個月樓市呈現如下5個特點：

1.銷售狀況漲幅呈現平穩回落

從銷售狀況來看，2002-2007年每年的銷售面積分別為1604.4萬、1688.2萬、3653萬、3366.7萬、2205萬、1731.5萬平米，成交均價分別為4467、5284、6376、6725、8187、10225.6元/平米；但是2008年1-5月的銷售面積為266.3萬平米，成交均價為11759元/平米，總體呈現價升量跌的態勢。

2.土地供應結構亦進行調整，側重政策性用地的供給

從商品住宅土地供應狀況來看，2005-2007年通過招拍掛方式出讓住宅土地面積分別為585公頃、710.8公頃、883.39公頃，規劃建筑面積分別為679萬平米、784.8萬平米、1137.53萬平米。而2008年1-5月的則分別為549.5公頃和710.9萬平米。進入2007年后，供地步伐有所加快，特別是側重于加大政策性用地的供給。

從數據上看，北京市今年土地供應總量達6100公頃，其中住宅用地1700公頃，比去年增加100公頃。今年計劃廉租住房及經濟適用房用地400公頃，限價房用地300公頃。商品房用地計劃則從去年的1200公頃減少到1000公頃。預計土地市場的供應數量及結構將仍然沿著加大政策性、小套型住房供應比例的宗旨進行調整。

3.宏觀經濟總體形勢良好，居民主動需求增加

在宏觀經濟發展方面，北京市呈現快速良好運行的態勢。2008年第一季度的GDP總值為2148.3億元，GDP增速均以兩位數的速度實現增長，2008年第一季度同比增長11.3%，雖然同比回落了0.6個百分點，但仍然屬于快速的增長。

另一方面，近幾年北京市居民人口增多，居民收入也隨著經濟的發展有所增加。2004-2007年北京市歷年的居民人口數以及人均可支配收入均呈現穩步增長態勢，其中人均可支配收入分別為15637.8元、17653元、19978元、21989元，這些因素會大幅提高會激發較多的主動需求。

4.城市化進程加快，進一步刺激房地產市場的多種需求

據統計2007年北京市城鎮化率84.5%，比上年提高0.2個百分點。拆遷人口的拆遷需求促使對住宅的被動需求的形成。而北京獨特的區位優勢吸引外來需求。中央單位在京人員、外省人及每年大量高校留京畢業生等的購買力均對北京市住宅市場產生影響。北京市國際化、現代化進程加快，吸引著境外的需求進入北京的住宅市場。奧運提升北京城市價值，提高知名度，吸引更多境內外的投資需求。據戴德梁行統計，北京市的居住需求中主動需求略占52-56%，因拆遷等造成的被動需求略占9%-13%，外來需求則占31-35%。這都會促進房地產市場在奧運會的進一步發展。

5.奧運后房地產市場仍然蘊含巨大需求，良性發展是總體趨勢

總體來看，北京的住宅市場仍然蘊含巨大的需求，支撐整個市場的發展。奧運不是北京房地產市場發展的決定因素，而是影響促進因素之一。因此，可以認為，奧運后北京房地產市場仍將持續平穩發展；物業產品品質、配套及服務將更受需求者關注；北京整體住宅價格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。

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