小產權房上市交易或放行

網絡版專稿 記者 張婷 北京市發改委剛剛發布了關于進一步推進本市第一道綠化隔離地區建設的意見。意見中明確提出，有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易。

此意見一發布立刻引來多方關注，輿論普遍認為此次出臺的意見是對此前備受各界爭議的小產權房如何入市交易的一次試水。有市場分析人士認為，發改委的這一意見是一個信號，意味著小產權房合法化即將破冰。

小產權合法化或將破冰

此次發改委出臺的意見前提是處在綠化隔離區內且在舊村已完成拆遷、農民已完成安置、綠化已基本實現的情況下，如確有農民自住房剩余，經核定并明確銷售利潤分配方案后，方可允許已轉讓給開發企業的農民自住房上市交易。

盡管此次發改委下發的意見僅以解決綠化隔離地區的農房自住房問題為出發點，不具備普遍意義。但有專家認為，該意見對解決京城其它的小產權房問題仍將起到很大的推動作用。

首先，加劇了業界對于其他小產權房能否入市交易的爭議。例如，該意見中提到“利用宅基地或集體用地，滿足農民居住所需后，銷售剩余的農民自住房可以上市交易”。

事實上，當前多數小產權房都符合這一定義，只是它們跟綠化工程的關系不是很大。如果綠化隔離帶里的農民自住房能夠上市交易，那么其他農民自住房為何就不能走出小產權的“陰影”？

業內人士認為，一旦發改委的這一意見能夠順利有效的實施，那么對存量小產權房有條件入市交易提供了指導和依據。這對于京城周邊大量的小產權房來說是一大利好，如果現存的大量小產權房能合法入市交易，對于平抑京城高漲的房價，緩解供需矛盾能夠起到巨大的作用。

政策開閘將近？

雖然此次發改委發布的意見讓小產權房上市交易看到了希望，但業內人士坦言，具體執行過程中仍存在諸多困難。

按照常規，對于小產權房如何交易應由建設部、國土資源部、稅務部門共同協調解決，且應由國土資源局補征土地出讓金、土地使用費等相關費用后將土地性質轉為國有建設用地；由稅務部門征收土地使用稅等稅費；由建委明確建筑物的權屬性質，進行產權分割；完成以上步驟后才能轉換成“大產權”，購買者也才能享有對這套房屋的合法使用權。

也有很多專家認為，此次發改委的意見在執行層面上頗具難度。按照目前國家《土地管理法》規定，農村集體用地在沒有變為國有性質前是不能進行商品房開發建設的，而此次允許交易已轉讓的農民自住房其土地性質如何轉化？土地出讓金的金額由誰來界定？怎么界定，又由誰來繳納？已建成房屋的權屬性質如何來界定？以上這些問題在此次發改委的意見中并沒有明確，所以，允許已轉讓的農民自住房上市交易在執行過程中尚存在著一些障礙。 

因此，如何與建設部、國土資源部及稅務部門協調溝通，制定出相關的交易細則，是亟待解決的問題。

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