房企難回籠資金 負資產或將出現

網絡版專稿 記者 張玉蕾 5月28日，中國房地產及住宅研究會等單位組成的中國房地產測評中心發布了《2008年中國房地產上市公司測評報告》(下稱《報告》)?！秷蟾妗凤@示，國內大型房地產企業普遍存在償債能力薄弱的風險，抗風險能力面臨考驗。

在《報告》列出的2008年滬深房地產上市公司綜合實力十強中，僅陸家嘴(600663.SH)和萬科:000002.SZ，萬科B:200002.SZ)入選抗風險能力十強榜，其中陸家嘴名列抗風險企業第一名，萬科僅排名第八。

與此同時，萬科、保利、招商、金地四大房地產公司的每股經營性現金流量指標也都出現負數，萬科為-1.52元，招商地產-4.74元，金地-7.52，保利最低，為-7.65，盡管這些企業的每股現金存量充裕，但是速動比率和經營性現金流量兩個指標一致反映出這些企業在未來普遍面臨較大的資金回籠壓力，實現銷售業績將是今年最大的考驗。

股價下跌 再融資成本上升 回籠資金難

業內人士分析認為，以往房地產企業拿到土地就可以在市場上再融資，圈到更多的錢，然后再囤地。但現在這種再融資的循環鏈條，已經隨著牛市的退潮而斷裂。開發商再融資的數量劇減，因為股價下跌，股本攤薄嚴重，再融資成本上升，地產再融資獲批的可能性也越來越小。

在這種情勢下，目前一些城市的房企已開始把手中的土地賣出來回籠資金，但土地拍賣市場目前也已顯露出頹勢。今年1月，北京廣渠路15號地流拍；南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價成交；福州推出三塊土地，只有一塊成交。

更有甚者是將拿到手的土地退掉。今年4月，福州融信地產寧愿損失7000萬元保證金，毅然退掉去年9月11日高價拍得的福州市中心白馬路地塊。

據來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，今年1月下旬和2月的成交土地價格與起始價之間的差距比以往有減少，2月推出5宗住宅類用地，其中4宗采取招標方式出讓，成交價格都只略高于招標底價。

房產開發商今年資金缺口或達四五千億

北京師范大學經濟研究中心主任鐘偉表示，初步估計，在目前的需求狀況下，維持現在的開發節奏，我國房地產業將出現4000億元-5000億元左右的年度資金缺口。目前房地產市場的總體特征還是分化和重組，但土地價格仍舊拒絕調整，地方政府對土地市場還有不現實的高價預期；寫字樓和商鋪的價格回調要大于住宅價格的調整。鐘偉認為，景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹導致房價走勢具有高度不確定性，在大約6個季度的調整之后，房價才可能會明顯上升。而從今年1-4月新增開發貸款較多、個人按揭貸款明顯萎縮的情況來看，實際上不是商業銀行對房地產市場資金支持不夠，也不是開發商沒有用盡融資渠道，而是市場需求明顯萎縮。

鐘偉建議，開發商應該適度地調整擴張戰略，由激進擴張變成相對務實的戰略。開發商在現行開發規模上，應該有15%的收縮才能夠使現金流平衡。

“負資產”或將出現

SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹認為，最近房地產股的領跌與銀根緊縮不無關系。而整個房地產行業的不容樂觀，可能導致負資產家庭在中國出現。

“對房地產企業來說，資金的緊張已經是非常嚴重的問題。如果這種情況持續下去，行業將進入‘塑性變形’階段，出現一部分企業的破產和房地產行業失業率的提高?！迸耸俦硎?。

從整個地產市場來看，深圳成為目前房地產市場的“保險絲”，要出問題會先有表現，要斷會先斷。

“如果中國出現負資產的家庭，很有可能是從這里先出現。美國的次貸危機不會以同樣的方式在中國重演，因為中國房地產的按揭貸款沒有證券化，沒有形成衍生的金融產品。但如果繼續一味實施非常從緊的貨幣政策，也有可能會出現負資產的家庭，還不了銀行按揭貸款的家庭，這就可能出現銀行大面積的壞賬?！迸耸俜Q。
而深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，深圳負資產的狀況已經比較明顯了。按照央行的判斷，如果二手房價下跌幅度超過30%，“負資產”就會產生。

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