小戶型救市？
經濟觀察報 記者 胡芳潔 觀望，還是觀望。在常規商品房中大戶型幾乎全面步入“熊市”的情形下，小戶型正在扮演一種不同以往的角色。
小戶型救市？
自2007年底延續至今的觀望氣氛，依然沒有明顯的改變。不過其中有一些不同之處：小戶型正在獲得有利地位。
今年五一期間，不少樓盤都推出打折促銷活動，北京市房地產交易管理網的信息顯示，北京房地產市場網上銷售日平均簽約房屋為200多套，這甚至低于傳統的銷售淡季。
根據記者現場看到的情況，位于沙河大學城區的高教新城，“五一”期間的看房者眾多，沒有預約甚至無法買到房子。工作人員介紹，當時日均訂單在50套以上。該項目所售房屋基本上為總價60萬元以內的小戶型，單價多在8000元/平方米以內，實際上這個項目的均價一度在8500元以上。盡管調整空間并不算大，但應者云集，明顯有別于整體市場的清淡。
“現在市場中仍然在買房的基本上都是首次置業的人，只有剛性需求仍然在買房?！蔽覑畚壹腋笨偨浝砗皶煴硎?，剛性需求對準的基本上都是小戶型、低總價的房子。
這一特征在二手房市場也具備明顯的證據。
根據北京幾家大型房地產經紀公司的統計數據，小戶型占據目前二手房交易市場的絕對主流。鏈家表示，二手房交易中90平方米以內戶型占交易量的65％左右；我愛我家提供的數據，今年四月，60平方米以下的房子占交易總數的40.25%,60至90平方米的房子占35.34%，90平方米以內戶型已經占據總成交量的75％以上?！叭ツ暌詠磉@個比例有所上升，以前是55%左右?！焙皶熣f。
能不能抓住小戶型購買者，成為銷售市場這一輪博弈的關鍵所在。
萬科在2008年年初表示，將會進一步提高小戶型住宅在其銷售中的比重。2007年，90平方米以下住宅占萬科年度銷售總量的40%。
“現在小戶型住宅至少占五成，我們會繼續增加小戶型所占比例，這個比例至少會比過去提高20%?！标柟?00常務副總經理范小沖表示，在新一輪的調整期，小戶型將會扮演重要角色，并將提供潛在的利益增長點。
尋找利益增長點
在地產公司普遍資金緊張的時期，加快銷售回款成為當務之急。與萬科在產品結構上傾向小戶型一樣，不少公司開始把注意力瞄向小戶型。
北京陽光100在其天津項目中，開始尋找跨行業的資源運作其大批量的小戶型產品。在天津陽光100國際新城的項目中，陽光100與博洛尼家居用品（北京）有限公司合作開發一種新的空間產品，記者在天津樣板間看到，這一產品主要通過一些可以活動的墻板，將一定面積的套內空間組合成開間、一居室和兩居室等空間形式。這一空間產品將會嵌入6月份開盤的天津陽光100國際新城的所有房屋中，所有這些房屋都為70平方米和90平方米戶型。據了解，此類空間組合形式，一般出現在商務場合，或是個人定制的空間中，這是首次在住宅中批量推行，盡管很難說這是不是一個冒險之舉。
帶有這種空間創新的房屋，銷售價格將會高于市場上的同類產品。據了解，天津陽光100國際新城的上期尾盤的銷售價格在12000元/平方米左右，該公司表示新產品價格未定，但預計不會低于此價格。
“我們不是走降價這條路，而是用創造增量價值來應對目前的市場狀況?！狈缎_表示?！耙郧叭藗冑I一個90平方米以內的小戶型，是想以后需要更大的房子時，再購買新的較大的房子。但隨著房價的上漲，人們很難再買得起大房子，這種方式已經難以實現?！狈缎_說，新的空間產品正是為了在不置換房屋的情況下，滿足購買者不同階段的需求。
對戶型產品空間格局的關注，由來已久。早在潘石屹開發SOHO現代城的時候，該項目的樣板間就嘗試采用大門作隔斷來增加空間的變通性，但是當時的門設計得非常厚，兩個人才能推動，后來的現房并沒有繼續采用這種方式。
實際上，小戶型產品在出現初期，更多的是一種概念炒作。在功能方面很難說妥當，有的是居室數目、功能設計等都模糊處理，還有的是居家住宅的各種功能俱全，面積縮小。這些都沒有明顯的重視居住適宜性，小戶型完全被作為一種“過渡性”產品來看待；而在今天，對于很多小戶型購買者而言，重新置業在相當長的時間內都難以實現，小戶型更多扮演的是長久居住的場所，對其居住的可持續性的關注，有必要得到更多重視。
北京的華富麗苑就是一個有大量小戶型的產品，這里的業主王先生，購買了一套75平方米的一居室，交房以后，他就拆掉了非承重墻，將其改造成了一個兩居室。他告訴記者，在這里購買小戶型的一大半業主，都進行了類似的改造。事實上，這種改造并不僅僅存在于某幾個樓盤中，已經是一種普遍形態。這也意味著建筑資源的大量浪費。
“小戶型的創新方向，一是精細化，把空間和功能充分利用起來，這個以萬科為代表，例如玄關就做了幾十種，將有限的空間更好的利用起來；二是偷面積，例如做大的飄窗，把層高弄的再高一點，做成復合式的結構，使得實際的使用面積增加，這個是以廣東的開發商為代表；三是通過服務創造價值，例如服務式公寓、產權式酒店等?！币晃坏禺a業內人士表示。而增強空間組合的可操作性和便捷性，正在提供一種新的探索方向。
在購房的代價變得更巨大，并且對于升值的追求，不再像以往那樣獲得壓倒性優勢的今天，也許正是回歸房屋產品本身價值的契機。
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