中融信托人士認為，平安信托與萬通就不僅是提供貸款收取利息了，更像是一種平等的合作分成機制。就萬通而言，平安系的銷售能力可以提供長期、穩定、高額的資金來源，完全可以甩開銀行了。

不過大多數上市公司在可能的情況下還是會同時向商業銀行和信托公司申請貸款，畢竟銀行貸款利率上浮20%還是比信托要便宜得多。

短期利率高企

不過，隨著大、中型開發商融資需求的增長，中小房地產商貸款變得更加困難了。房地產公司通過信托的融資價碼也水漲船高。

“一般信托公司給投資者的收益不會高于10%，溢價的部分除了信托公司明碼標價的信托手續費收益之外，還有相當一部分以財務顧問費的形式流入信托公司的口袋。即便如此，信托公司現在項目都接到手軟，對項目都是優中選優?！彼f。

北京信托的人士稱，實際上，最近信托公司向企業的平均要價都要遠高于12%。不久前，南國置業向方正信托發行2年期的信托計劃融資成本就在15%左右。而一般的中小開發商信托融資成本平均都在20%以上，上漲的勢頭遠未停止。

對于那些既拿不到信托貸款，又沒其他融資辦法的中小開發商而言，則正在出現更高的融資成本。

溫州中小企業發展促進會會長周德文說，10月之后溫州當地的典當行、擔保公司等對于開發商的借貸利率有了很大幅度的提高，一般都在三分以上，亦有高達四五分。

李春也證實，目前在北京，存量房拿到典當行質押進行短期過橋融資的利率，平均也在三分利以上。

“都是一些就差一口氣的項目急著做過橋貸款。萬一房價跌了，房子賣不出去，光利息就能把你逼垮了?！崩畲赫f。

要知道，目前打擊高房價的洶涌房地產政策還沒使得樓市低下頭。

高利率下的風險

年初以來兩輪房地產調控政策已經令大量中小開發商面臨資金鏈的困境，在利率高企的背后，為他們做融資的信托公司、典當行和擔保公司承擔的風險都很大。

尤其是9月29日，人民銀行和銀監會聯合發布了 《完善差別化的住房信貸政策，調節和引導住房需求》，開啟了新一輪房地產政策調控的大門。

10月中旬，銀監會向轄內商業銀行下發了《關于提示房地產企業規避調控政策有關風險的通知》。

《通知》列出了“分期開發、推遲領取預售證、關聯企業騙貸和抬高申報價格”四種房地產企業規避監管的表現形式，并要求商業銀行嚴控房地產開發貸款風險。

一位建設銀行人士告訴記者，大行早就在收縮開發貸的規模了，在這種調控政策下，對貸款的審核就更嚴格了，連中型開發商的貸款都不容易放了。

10月25日，北京出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》明確規定，商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設,嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。

這一政策甚至被市場解讀為斬斷開發商資金鏈的武器。一位中信信托人士告訴記者，《辦法》下發之后，不少開發商跑來找信托公司，直接把原來的融資利率上浮了5個點。

根據信托業協會的數據，今年前9個月2.8萬億資金信托規模中，有13.4%約3800億人民幣流入到房地產行業。

“而在10月里，房地產信托，尤其是以股權信托形式進入房地產的資金快速增長，甚至可能達到數百億元?！币晃粯I內人士分析。與此相對應的是開發商的風險卻在上升。

根據三季報披露報道，已披露三季報的78家A股房地產上市公司，在1-9月凈利潤同比基本持平的情況下，累計經營性現金流量-598億元，同比下降超過200%。在實現盈利的公司中，有15家房企每股經營現金流為-1元以下，經營性現金流嚴重不足。

對于面臨金融信托產品發展空間難以突破局面的信托公司來說，高息的房地產信托無疑是最好的生意。但是，業內人士提醒，在調控政策如此密集的情況下，開發商的盈利能力已經大打折扣，為開發商雪中送炭將有很大風險。