任志強：相信市場化和民間投資
也許，贊同任志強理論的人不是很多，贊成其解決方式的人就更少。但其對目前房地產困境的解讀和基本思路可以供大家參考。一個奇怪的現象是，盡管受到指責，任志強總會出現在各種政府部門有關房地產的研討會上，成為各種報告的草擬者。任志強如此受到歡迎，除了相信政府開放對待不同意見的態度之外，恐怕的確也缺少獨立的第三方數據收集和研究。
經濟觀察報：你一直在批評房地產政策，你認為政策的問題在哪里？
任志強：2008年政策很折騰，是自房地產業有數據統計以來政策變動最大的一年。上半年還打壓，下半年就改成鼓勵了。房地產的問題根子不在房地產本身，從2003年以來，問題在于匯率不升值。匯率不升值造成流動性過剩就會讓資產價格上升，根子在這里。但是，我們看到，從2003年開始，板子就一直打在房地產身上。
經濟觀察報：你呼吁政府救市，你覺得應該怎么個救法？
任志強：現在的政策不過是小腳老太太，力度不夠?，F在取消了一些限制，只是開了個門，應該支持消費，購房減免個人所得稅。即便是現有的政策，在執行上各個部門也不協調。比如說，房貸利率優惠，拖了50多天。房貸政策一出臺，有些銀行就把執行方案掛在網上，馬上又被一些監管部門否掉了，銀行只好等。再比如說，房地產并購貸款，中央出政策是鼓勵的，但是我們公司的并購貸款銀行就是不批，說并購的是土地。房地產企業并購，買的不就是土地嘛。政府部門是各干各的，各管一攤。負責監管的就圖安全，不管增長。
經濟觀察報：如果按照你說的政策落實，在金融危機的背景下，房地產業一定能繁榮起來？
任志強：如果按照我建議的政策落實，我肯定住房成交量會迅速上升、暴漲。不是沒有需要，只要力度足夠就行。當年上海實行購房退稅政策，幾千萬平方米存量住房嘩嘩地就賣了。在金融危機下，房地產的繁榮是可能的。
經濟觀察報：除了力度不夠，好像你還有別的意見？
任志強：目前的保障性住房政策有問題，不僅方式不對，而且范圍過大。人為擴大保障范圍就是打擊市場，打擊消費。建立保障制度，我贊成，但是保障什么？范圍多大？什么是保障？我認為，就是廉租房。保障是要保證人人有房住，而不是人人有住房。應該以租賃為主，這才是市場化解決保障問題的辦法。經濟適用房和限價房是典型的財產分配，不是住房保障。很多人就是因為買了經濟適用房再轉手賣出去發財了，這不是財產分配是什么。
經濟觀察報：經濟適用房和限價房是針對中低收入階層的，何以沖擊市場？
任志強：經濟適用房的一個主要對象是公務員，在北京尤其如此，大部分的經濟適用房都供應給公務員。保障對象是針對無力參與市場經濟競爭的人，公務員不需要。第一，他們不參加市場競爭，經濟危機來的時候，白領會被裁掉，公務員不會被裁掉。不承擔市場風險，為什么要享受保障呢？第二，公務員的收入是不高，但也高于平均水平。第三，公務員的居住條件也好于平均水平。但是我們看到的是公務員都優先享受住房保障，有些地方搞出了人大、政協優先分配。為什么在經濟適用房上貪污腐敗多，就是因為它是財產分配。
經濟觀察報：你說保障范圍過大，你覺得保障多少合適？
任志強：根據我們的計算，全國大中城市保障比例不超過5％，北京不到2％。這個數字是考慮到新增人口的，計算進去了。
經濟觀察報：你覺得按照北京目前的房價大部分人都能買得起嗎？買不起的不需要保障嗎？
任志強：買得起啊。為什么總是盯著新房呢。你們年輕人總是忘記了福利分房的歷史。你想，商品化改革才多長時間，在此之前的50年里都是福利分房。這些房子現在還在使用，也可以買。北京房屋總量中52％是存量房。二手房的均價是9000元/平方米左右，而且70％的二手房面積在70平方米以下。二手房有單價6000元/平方米、7000元/平方米的，可以買啊。不要上來就盯著新房，新房的成本高，通州、順義的土地底價都到了5000元/平方米了，不可能太便宜。
經濟觀察報：建設保障性住房既可以解決住房困難，又可以增加投資拉動經濟，這不是一舉兩得嗎？
任志強：這是兩種思路。保障性住房是政府主導的投資，商品房是民間投資。過度的政府主導投資必然會對民間投資產生擠出效應。以土地為例，2007年的土地70％都供應給了保障性住房，商品房土地很少。保障房增加之后，盡管北京2008年開復工面積并沒有減少，但是房地產投資下降了，就是因為保障房單位投資規模小。保障房拉動其他經濟門類的效果差，它不需要太好的門窗、太好的地板和嶄新的家具，商品房就不一樣了。
當保障過度時，民間投資就會用腳投票。我說服不了你，你也說服不了我，但是我可以走。要相信市場化，相信民間投資。房地產業中民間投資占得比例很高，缺乏民間投資積極性會對房地產投資造成很大影響。
政府投資可以拉動鋼筋、水泥，也可以解決就業，但是政府投資會降低土地交易價，減少稅收，而且不能帶動其他行業。
經濟觀察報：你如何看待政府呼吁開發商降價？
任志強：我承認2007年房價是很瘋狂，但就全國來說只有少數城市存在這個問題，不占主導地位。20％的城市存在高房價問題，80％的城市沒有這個問題。比如我們買殼的公司，在湖北潛江，那個地方的房價也就一千多，不存在高房價問題。但是政府沒有說按照各地域情況調整，籠統地呼吁開發商調整價格，讓80％城市的消費者也參與到觀望的大軍中。這不是抑制消費嗎？再說，我降價的話，預交的稅退不退給我？政府政策并沒有實際支持降價。
歷史的經驗表明，政府少干預有利于市場。我們取消了紡織部，中國的紡織業變成了世界第一。我不是說應該取消建設部，而是說市場化部分，政府行政干預會破壞市場。
經濟觀察報：2009年的房價會怎么變？如果按照你的設想出政策，房價會不會漲回去？
任志強：有媒體最近報道說我支持高房價，那是編造，我沒有說過。我認為，今年重點城市房價還是會降。交易量上升了不代表房價馬上會漲，在供求關系沒有發生重大改變前，開發商沒有膽量漲價。供求關系決定房價，供應過剩就得降價，賠了本也得降。
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