深圳樓市斷供：正常洗牌需要付出代價(2)

排除炒房客外，在深圳選擇斷供的有沒有自住者？比例有多少？這個問題大家都很關注，但到現在為止沒有權威的數據能說明。但是有一點大家都能肯定，自住者和炒房客相比，斷供的意愿和可能性要小很多。

斷供剖析

斷供對我們來說并不算陌生，美國次貸危機的導火索就是因為大量買房人還不了銀行貸款導致貸款銀行壞帳劇增，以至于IndyMac這樣的銀行競相倒閉。

但是從目前深圳銀行反映的數據來看，深圳銀行壞帳仍然處于可控制的范圍內，樓市斷供也不足以引發中國式的次貸危機。中國銀行深圳分行提供的數據顯示，其房貸的爛賬率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2。這個數據與其他貸款品種相比，依然是安全的，在銀行看來，房貸也還是優質貸款。央行發布的數據顯示，到2008年3月底，與房地產相關的貸款僅占整個國內銀行體系貸款總額的17%，因此專家認為即使以現在上升后的壞賬率來計算，也遠不足以對金融安全構成壓力，更不足以引發次債危機。

從購房者來說，選擇斷供或者繼續還貸其實是場搏弈。首先從斷供的成本來看，如果選擇斷供，意味著他放棄房屋產權，銀行將對房屋進行拍賣，貸款人將白白損失掉首付款、已經償還的貸款及手續費用。對于自住者來說，首付其實是生活中的一項非常重大的開支，除非遇到意外或者實在無奈的情形，購房自住者不會貿然斷供。另一方面，斷供者還將承擔相應的違約責任及負面的信用記錄。中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容在其博客中說，在逐漸完善與發達的個人信用體系下，個人信用不良記錄對未來個人與商業銀行發生往來關系會制造許多障礙。在這樣的情況下，除非迫不得已，沒有哪個購買自住房者會選擇按揭貸款斷供的。因為，其代價與成本太高。剔除這些代價，斷供者還將蒙受資產恢復正值的機會。

對于購房者來說，如果銀行貸款遠高于房屋資產，他斷供的可能性加大。如果購房者認為下跌是長期的，短期內房價難以回調，他斷供的可能性加大。如果購房者當初采用的是零首付、低比例首付，當房價大幅下跌時，他斷供的可能性加大。從這種些方面考慮，斷供者必須事先考慮各種成本，而無論是自住購買者還是投機炒房客，都不會貿然斷供。

在易憲容看來，在買房這件事上，風險和收益的對稱性在自住性購房者和炒房客身上同樣適用。對于自住性購房者來說，即使房價下跌，由于其收入水平沒有改變，其斷供的可能性不會太大；假定所謂自住性購房者要選擇惡性斷供，認為這樣是有利可圖，那么這種自住性購房者已經轉換為投資者，其角色選擇不同，承擔風險也不一樣。

此外他還認為，深圳斷供向全國蔓延而影響中國經濟及金融體系的擔心是沒有必要的。因為，房地產是不產動，房地產市場都是一個個分割的市場。在這些不同的市場，其房地產市場的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前許多二、三線城市房地產市場的價格而言，由于這些城市房價上漲幅度不大，因此，其調整要到商業銀行承受風險的程度還有很大空間。

深圳樓市斷供一方面是揭穿了購房者的傷疤，另一方面也將開發商的暴利公布于光天化日之下。從13000多元的毛坯房到6888元送全家電的精裝修，這一切只發生在短短幾個月的時間里，購房者的資產縮水一大半，而開發商仍然有大把大把的利潤可賺。任何事物都有一個回歸理性的過程，而人們也總是傾向于同情弱者。但是如果以深圳樓市出現斷供的現象就作出深圳樓市乃至中國樓市出現危機的結論，并將此希望政府救市的緣由，那么這種作法實質是在維護房地產商的暴利，中國的房地產業不會出現任何變化，購房者資產縮水的事件仍將繼續。

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