銀行稱房價短期內普跌， 9、10月是關鍵

網絡版專稿 記者 嚴鈺 目前市場上出現“退地”、“退房”及“土地流拍”，這些都是房價下調前兆，而隨之可能出現的房價普跌將是對2006年以來房價透支性過快增長的一種回調，房價短期內普跌的可能性較大。7月8日，工行城市金融研究所發布最新一期研究報告指出。

工行稱房價普跌9、10月是關鍵

報告指出，目前許多房地產開發商的自有資金占比已從35%下降至30%以下，加上二套房政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產開發貸款和住房按揭貸款，開發商資金狀況日益趨緊。從市場供應面來看，預計最近幾年，政府將加大保障性住房的供給力度，通過建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲。境外資金的階段性撤出套現也會加大房價回調壓力。目前房地產市場上已出現“退地”、“退房”及“土地流拍”這些房價下調的前兆，可能出現的房價普跌是對2006年以來房價透支性過快增長的一種回調。

與此同時，報告也指出，盡管判斷房價短期內普跌的可能性較大，近期一些中心城市出現境外資金加大樓市投資力度的現象，這可能導致市場交易量出現爆發式上漲而重新帶動房價攀升。確定房價是否普跌的一個關鍵時間可能在今年的9、10兩個月。

“拿地”成本下降，專家預測房價必跌

隨著2008年上半年成交土地樓面均價回落。分析人士預測房價將迎來新一輪的跌勢。

據北京土地整理儲備中心數據顯示，2008年上半年本市成交樓面均價比去年同期下降了7%，這意味著開發商拿地的成本下降，京城樓市價格有望從“根”上跌了。2008年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面積為676.5萬平方米，比2007年上半年土地成交宗數增加了75.8%，成交面積增加了107.5%，其中，住宅及含住宅項目用地為34宗，成交面積為552萬平方米，同比分別增長了88.9%和91.7%。這也是自2005年以來，樓面均價首次下跌。今年上半年，北京市土地成交總金額為324.2億元。但折算后，樓面均價為3541元/平方米，竟然比2007年的3799元/平方米下跌了7%。

分析人士稱，一方面是因為央行銀根緊縮，開發商貸款難，同時新盤銷售不暢，其回款也困難，資金鏈的緊張也使得部分中小開發企業無力再競價拿地。而作為商品房成本構成的一部分，土地交易樓面價的小幅回落，有望對2009年下半年的樓市商品房價格增長放緩形成影響。

事實上，自2005年土地交易實行“招、拍、掛”以來，土地價格就逐步上漲，商品房銷售價格也隨之上漲，到現在，土地成本已經占到最后銷售價格的六成左右，這個比例相當高。分析人士認為，如果商品房土地成本下降的同時樓市還維持現在的供需情況和低迷狀態，房價必然下降。

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