而一位中國人保人士表示，“公租房也屬于民用住宅，理論上不被允許介入，但作為保險資金來說，非常愿意參與投資。如果日后可以介入的話，估計是用政府平臺去操作，因為保險資金是不能投資房地產開發項目的?！?

而對承接了大量保障房建設任務的地方政府而言，資金缺口一直令官員撓頭。按照保障房建設規劃，從去年開始每年大概需要籌措4000億元左右用來建設保障房。其中中央財政對中西部財力困難省市補貼792億 （含100億追加補助款），其余3000多億需要地方來配套。而國務院今年針對地方融資平臺的清查風暴，又令地方性債務失去了財政擔保的籌碼，銀行融資已無路可循。

收益率僵局

在這種情況下，雙方的合作看似應該水到渠成，但是事實上進展并不順暢。

上述接近上海市政府人士表示，目前險資參與公租房能否成行的主要問題在于，項目的回報能否讓保險公司動心，而來自險資監管機構層面的障礙并不大。

在上海市的思路中，包括公積金、社保資金、商業保險資金參與公租房建設的框架是，由政府成立公司負責項目的運作，并通過發債融得保險資金，并給予債權人一個穩定的收益率。

該人士說，在前期的探討中，政府初步提供的回報率約為3%~4%，而保險資金的訴求在6%~8%以上。這個是事件進展最大的矛盾。

資金的回報周期方面，政府的公租房按照測算應該需要15~20年回收成本，一些參與前期接洽的保險公司對回報周期的預期要遠短于此。

此外，由于政府財政目前無法對公租房項目做擔保，也增加了保險公司對風險的擔憂。

“保險資金沒問題，保監會也要服從整個大的市場環境，”中央財經大學保險學院院長郝演蘇教授表示，“目前最主要是確定相關政策，公租房的土地怎么出，租金標準怎么定，分配人群有哪些，保險資金是很多人的養老錢，只有這些具體的條款確定了，才能保證資金的安全和收益，在整個房地產調控中不會因為保險資金的介入而起反作用”。

“在承諾收益風險方面，地方政府本身其實面臨兩難?！鄙虾Ｘ斀洿髮W不動產研究所常務副所長姚玲珍說，“首先，地方政府很難承受將大筆資金沉淀在長周期、低收益的項目里?！?

此外，由于保障房的體量太大，對寸金寸土的上海而言劃撥土地似乎也難以承受。政府已確定的方案是，按照土地的底價出售?！安荒芤鐑r出讓，政府在土地出讓金收入這塊可以說損失很大。獲得的土地底價，其實大部分都被前期的做地成本覆蓋了?！笔聦嵣?，對于這些新興的住宅區，地方政府還需要投入大量的教育、商業、交通等公用大配套，其投入并不亞于公租房本身。

摩根大通董事總經理兼中國證券和大宗商品主席李晶認為，保險資金成為保障房特別是公租房的主要資金來源沒有問題，但是政府如何利用和承接這部分資金仍待考量。