收緊政策出臺 信托再難輸血房地產

經濟觀察報 記者 程志云  現在，信托公司要把錢借給中小開發商有些難了。

2月24日，中國銀監會辦公廳緊急下發了一紙《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，要求信托公司防范房地產信托風險，尤其不得以信托資金放給開發商用作土地儲備。

從去年下半年隨著房價的快速回暖，房地產信托產品開始井噴。如今隨著政策的收緊，風險開始積聚。

政策收緊

最近中融信托的項目經理李先生拒絕了不少房地產單子。

尤為讓他痛心的是，一個房地產上市公司拿地的項目他已經跟了半個多月。按照他的經驗，上市公司、強力的擔保再加上縝密的結構化設計，這些項目不僅可以成功操作，而且他自己也可能拿到不菲的“獎金”。

不過眼下這些可能全都泡湯了。最直接的原因是24日銀監會剛剛下發了的一紙《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》。根據該《通知》，信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

不僅是針對土地發放的信托貸款，銀監會還進一步提高了對信托公司發放貸款的房地產開發項目的要求。

根據《通知》，信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。商業銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合有關合格投資者的規定；信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

銀監會要求信托公司在開展開展房地產信托業務時應該像銀行一樣建立房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度，并且密切監控房地產信托貸款或投資情況。

除了對信托公司的要求，銀監會還要求各銀監局加強對既有規定的執行力度，強化對房地產信托融資的監管，加強對信托公司房地產業務的風險監控。

“以往每當宏觀調控的時候，銀行收緊了開發貸，一些中小開發商往往能從信托公司拿到錢。但這一次，銀監會對我們的要求是在管理層抑制房價的宏觀背景下，要管住信托公司給開發商違規放貸，尤其是拿地?！币晃坏胤姐y監局人士告訴記者。

房地產信托產品井噴

實際上，從2004年房地產宏觀調控以來，信托公司一直是開發商的資金預備隊。每當宏觀政策趨緊，銀行收緊資金口袋的時候，信托公司的項目經理就成了開發商的座上賓。

與一般的信托項目不同，房地產信托是信托公司利潤最高的類型。在2004年、2007年等信貸趨緊的年份里，信托貸款年化利率都高達20%以上。

目前，普通開發貸款的年利率也在16%左右，而如果開發商有一些小瑕疵或者急需用錢，那么資金價格就會水漲船高到25%以上。

傳統類型的房地產信托，以新華信托最近發布的 “萬家燈火城市廣場1期項目貸款集合資金信托計劃”為例，信托公司將募集的1億元直接向信陽萬家燈火實業有限公司發放貸款，資金將用于萬家燈火城市廣場1期項目的開發建設。到期后由萬家燈火公司償還貸款本金及利息，用以向投資者支付本金及8.5%-10%的預期收益。

為了控制風險，萬家燈火城市廣場1期項目22247平方米的土地使用權及在建工程（價值約3億元）作抵押。除此以外，信陽萬家燈火實業有限公司董事長于濤提供個人連帶責任擔保。而比較新的操作方法則引入了結構化的設計。

以華融信托去年底開發的“玉泉新城土地一級整理結構化融資項目集合資金信托計劃”為例，募集資金屬性按照不同風險偏好分為兩類，A類信托單位對應的信托計劃資金用于向北京玉泉新城房地產開發有限公司發放信托貸款；B類信托單位對應的信托計劃資金用于向玉泉新城增資擴股。不同屬性的資金獲得不同的回報。

“實際上，除了給投資者的6%-10%之間的收益率以及給發行渠道的費用外，剩下的幾乎都是信托公司的利潤?！币晃槐本┬磐泄矩撠熑朔Q。

不少上市公司為了抓緊時間布局也紛紛與信托公司合作。例如，江蘇舜天、香江控股、綠城等上市公司都紛紛和信托公司合作融資拿地。

根據普益財富數據顯示，2009年，共有204款房地產投資信托產品發行，較2008年的134款增加了50%以上，刷新行業紀錄；成立181款房地產投資信托，規模為327億元，規模同比增40%。

“尤其是在去年底，管理層收緊銀信合作之后，信托公司的房地產信托更加火爆，幾乎每個月融資額都占到當月集合資金信托總額的一半左右了?！敝袞|西區域發展和改革研究院研究員孫立稱。

“從近十年的經驗來看，房地產企業只要你手里有地，再打一個狠折，融資就幾乎沒什么風險?！币晃豁椖拷浝砣缡钦f。

風險加劇

不過，隨著2009年房地產救市政策的逐步退出，管理層要求抑制房地產價格過快增長的政策出臺，“地王”們的風險在加劇。房地產信托也不再是一本萬利的生意了。

就在近期，北京雙料“地王”大龍地產以總價50.5億元、樓面地價2.9859萬元/平方米競得的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地被北京市國土資源局收回，并沒收了2億元競買保證金。

2009年底向北京市規委提出修改廣渠路15號地規劃的中化方興也遭到了拒絕。中化方興在2009年6月以40億元拍得的廣渠路15號地，建筑面積的土地成本是每平方米1.6萬元，成為名副其實的地王。市場人士認為，如果不能順利修改規劃，其盈利能力堪憂。

國土部門對閑置土地的處罰也前所未有地嚴格起來，廣州、上海、南京相繼收回大量閑置土地。新的監管思路可能會給信托公司帶來巨大風險。

孫立告訴記者，以往信托公司貸款最大的安全保障就是以土地作為抵押，由于土地價格連年攀升，信托貸款本身的安全性就沒有問題。

“如果現在嚴格土地制度，開發商土地可能被收回，而且還處以高額罰金，那么其風險就會大大加劇了。信托公司在其中的風險也不言而喻?！睂O立說。

實際上，早在2009年11月，上海銀監局向轄區內各信托公司下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》。

通知指出，在當前房地產市場波動較大、房地產行業短期內仍存在一定不確定性的情況下，房地產信托業務可能面臨新的風險。上海銀監局要求各信托公司密切關注國家宏觀經濟政策的變化，審慎開展房地產信托業務，合理把握業務規模擴張的速度，防止業務過快擴張。

一位接近銀監會人士告訴記者，按照目前的要求，信托公司應該與銀行密切合作，防止房地產企業杠桿率過高，密切關注高價圈地的開發商、脫離核心主業進入房地產業的大型國有企業和各種企業集團，對少數開發商日益增長的跨境投融資活動也要高度關注，對有嚴重違法違規行為的房地產開發商，嚴禁提供任何信貸支持。

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