高盛正為其在上海的最后一筆大宗物業——位于上海大虹橋地區的虹橋公寓尋找買家。

高盛上海辦事處管理虹橋公寓的負責人對上述信息不置可否。但知情人士透露，高盛為這個位置上佳的酒店式公寓開出的價格接近10億元人民幣。

與以往明顯不同的是高盛選擇的交易時點。此前，這家全球最負盛名的房產投機分子擅長選擇在上海樓市低谷時期大舉吸納，在市場高點出貨，但這一次似乎沒有遵循這樣的規律。事實上，高盛旗下曾經最活躍的資金池——白廳基金（white　hall），已經在過去三年中沒有募集新的房地產基金。

越來越多的市場參與者也都開始堅信，淘金中國住宅市場的黃金歲月已經一去不返。

出售公寓

一位接近交易的知情者說，高盛已經就虹橋公寓的交易與一位海外買家達成初步的協議，價格約1.4億美元。但這樁買賣并沒有完全敲定，一些來自海內外的資金還在嘗試與高盛接洽。上述知情者說，高盛對接盤者的要求是“交錢要快，資信要好”。

高盛負責地產業務的部門是白廳基金，這支活躍在全球市場上的地產基金自1991年成立以來，已經募集了超過260億美元。

雖然市場已經處于明顯的下行周期，但高盛開出的價格1.4億美元，還是比5年前其買入的價格翻了一番。2006年，高盛以7000萬美元的價格從日本藤田株式會社手中買下了虹橋公寓。

這幢公寓位于上海內中環之間的天山路婁山關路路口，既接近市中心，還擁有很好的大虹橋概念。1998年，藤田公司開發了這座酒店式公寓，主要為長期生活在上海的日本人提供租賃服務。

事實上，2006年從藤田公司手中購買虹橋公寓之前，前者已經被高盛收編為控股子公司。當時的觀察人士認為，高盛從當時陷入財務危機的藤田公司手中買下虹橋公寓，是一筆非常劃算的交易。

虹橋公寓有277個單位，其中包括80個單位的一居室，156個單位的兩居室和41個單位的三居室，并擁有較為齊全的生活配套，委托仲量聯行管理。由于定向服務日本房客，出租率頗高，目前的單位日租金從600元—1000元不等，這個水平在過去幾年間并沒有太大的變化。

按照80%的出租率粗略計算，高盛過去5年在虹橋公寓的租金收入應該在3億元以上。

高盛中國負責媒體關系的部門在本報截稿前仍未對此事有所回復。高盛上海代表處委托管理虹橋公寓的彭姓負責人針對關于出售該公寓的消息回應說：“八字還沒一撇，沒有任何可以向媒體披露的信息?！?P>炒樓手段

公開信息顯示，虹橋公寓是目前高盛在上海最后一宗大型物業，也是持有時間最長的一個。

以高盛為代表的外資大舉介入國內物業市場開端于2004、2005年，并在直至金融危機爆發前的三年中，在交易市場上都處于較為活躍的狀態。

2005年4月，高盛在中國首度出手，以1.076億美元(約合人民幣8.6億元)的價格買下了上海市福州路的百騰大廈。2007年4月，高盛以1.9億美元(約16億元人民幣)收購了位于虹橋地區的酒店式公寓及別墅項目上?；▓@廣場，其53棟別墅及9幢酒店式公寓樓都用于租賃。

值得注意的是，這兩項交易發生的時間均處于上一輪上海樓市的衰落期。2005年年初，國務院以前所未有的密度出臺了一系列房地產調控政策，一時間市場風聲鶴唳，大宗交易慘淡，一些物業的持有者以低廉價格拋盤，到2007年初，市場行情已經降至谷底。

不過，在宏調松口房地產市場迅速回暖的2007年下半年，和天量貨幣流入市場后的2010年初，高盛又分別將上述兩項物業以1.5億美元和3.28億美元出售給德國基金SEB和復地集團，轉手回報率分別達到39%和73%。

時任復地董事長的范偉稱，達成這筆交易主因在公司看好項目的位置和今后的升值空間。據悉，一直將新加坡凱德置地——這家喜歡長期持有物業坐享穩定現金流和引入金融工具的房地產商——作為標桿的復地，希望通過這項物業的運營獲得更多的經驗。

在投資標的的選擇上，高盛的買賣亦有章法。百騰大廈、上海城市花園和虹橋公寓的開發商分別是凱德置地、日本大東建托和日本藤田公司，前者是國際上地產全產業鏈最知名的整合機構，在百騰大廈項目上開發經營了10年，兩家日本開發公司也早已在上海布局，三項物業均擁有穩定的回報和極低的空置率。

值得一提的是高盛與此同時在中國房地產流通領域的動作。2000年，高盛用500萬美元的代價獲得了搜房網30%的股權，2005年12月，高盛向21世紀不動產 (中國)投資2200萬美元。

這些投資不僅給高盛帶來了數倍的收益，更重要的是，這兩家對市場中觀面極為敏感的咨詢中介機構，為美國投資巨頭提供了翔實的中國市場數據。

抽身上海？

“與凱德置地這種喜歡長期持有，待時機成熟后再將物業打包放到資本市場做REITs的投資機構不同，高盛這類歐美私募機構，因為基金周期等因素，往往需要在持有項目3—5年后，就要著手鎖定利潤，并把握新的潛在投資機會?！币晃恢虾５禺a基金人士說，某一項交易本身可能并不能說明什么問題。

不過上述基金人士認為，國內一線城市的大住宅類物業價格開始步入更平穩周期的大勢已定。賣出這項物業，無疑顯示出高盛對中國地產套利空間的態度已截然不同。

高盛旗下的房地產直投部門白廳基金，在2005年至2008年間，在全球范圍內募集了7只總規模超過100億美元的基金，其中僅2005年就募集了4只。但在2008年后，白廳基金就只專注于基金的運營而非募集。

高盛在2011年房地產投研報告中預計，中國房地產市場將下降20%，并看好那些在中西部地區拓展業務的地產公司。

出售其在上海持有時間最長的虹橋公寓，并不是高盛的特立獨行。這個動作可能代表的是，主打“快進快出”策略的歐美基金對中國市場的看法。仲量聯行亞太區董事、上海投資部總監李凌說，在上海，高端的酒店式公寓的持有者大部分是外資，這也是國內一線城市的普遍狀況。

但自2009年開始，高盛的老對手大摩便開始釋放幾年前在上海建立起來的龐大物業池，兩年間至少轉手了莎瑪世紀公園服務式公寓、東海廣場等6個項目，從中獲利超過40億元人民幣。目前，其在上海只剩下世界貿易大廈、金橋國際商業廣場和環球金融中心10%的股權，這些都是商業物業。

期間，包括德國SEB、麥格理、凱雷等歐美大鱷的不動產部門，更是紛紛賣掉其在京滬等一線城市的住宅和類住宅物業。

不過，仲量聯行等外資大行的統計顯示，從去年下半年開始，大宗物業市場的交易又重新活躍，其中超過大半有外資的參與。但在國家對住宅市場的嚴厲政策下，這些交易主要集中于商辦物業?！皬慕鹑谖C中恢復的外資，也多開始將注意力放在國內的二、三線城市，當然目前的成交量有限，據我所知，很多有代表性的外資機構還處于看項目的階段?！崩盍枵f，但其并未透露高盛是否位列其中。

高盛沽空上海地產

陳哲

517

2011-05-02

陳哲

高盛正為其在上海的最后一筆大宗物業——位于上海大虹橋地區的虹橋公寓尋找買家。

高盛上海辦事處管理虹橋公寓的負責人對上述信息不置可否。但知情人士透露，高盛為這個位置上佳的酒店式公寓開出的價格接近10億元人民幣。

與以往明顯不同的是高盛選擇的交易時點。此前，這家全球最負盛名的房產投機分子擅長選擇在上海樓市低谷時期大舉吸納，在市場高點出貨，但這一次似乎沒有遵循這樣的規律。事實上，高盛旗下曾經最活躍的資金池——白廳基金（white　hall），已經在過去三年中沒有募集新的房地產基金。

越來越多的市場參與者也都開始堅信，淘金中國住宅市場的黃金歲月已經一去不返。

出售公寓

一位接近交易的知情者說，高盛已經就虹橋公寓的交易與一位海外買家達成初步的協議，價格約1.4億美元。但這樁買賣并沒有完全敲定，一些來自海內外的資金還在嘗試與高盛接洽。上述知情者說，高盛對接盤者的要求是“交錢要快，資信要好”。

高盛負責地產業務的部門是白廳基金，這支活躍在全球市場上的地產基金自1991年成立以來，已經募集了超過260億美元。

雖然市場已經處于明顯的下行周期，但高盛開出的價格1.4億美元，還是比5年前其買入的價格翻了一番。2006年，高盛以7000萬美元的價格從日本藤田株式會社手中買下了虹橋公寓。

這幢公寓位于上海內中環之間的天山路婁山關路路口，既接近市中心，還擁有很好的大虹橋概念。1998年，藤田公司開發了這座酒店式公寓，主要為長期生活在上海的日本人提供租賃服務。

事實上，2006年從藤田公司手中購買虹橋公寓之前，前者已經被高盛收編為控股子公司。當時的觀察人士認為，高盛從當時陷入財務危機的藤田公司手中買下虹橋公寓，是一筆非常劃算的交易。

虹橋公寓有277個單位，其中包括80個單位的一居室，156個單位的兩居室和41個單位的三居室，并擁有較為齊全的生活配套，委托仲量聯行管理。由于定向服務日本房客，出租率頗高，目前的單位日租金從600元—1000元不等，這個水平在過去幾年間并沒有太大的變化。

按照80%的出租率粗略計算，高盛過去5年在虹橋公寓的租金收入應該在3億元以上。

高盛中國負責媒體關系的部門在本報截稿前仍未對此事有所回復。高盛上海代表處委托管理虹橋公寓的彭姓負責人針對關于出售該公寓的消息回應說：“八字還沒一撇，沒有任何可以向媒體披露的信息?！?P>炒樓手段

公開信息顯示，虹橋公寓是目前高盛在上海最后一宗大型物業，也是持有時間最長的一個。

以高盛為代表的外資大舉介入國內物業市場開端于2004、2005年，并在直至金融危機爆發前的三年中，在交易市場上都處于較為活躍的狀態。

2005年4月，高盛在中國首度出手，以1.076億美元(約合人民幣8.6億元)的價格買下了上海市福州路的百騰大廈。2007年4月，高盛以1.9億美元(約16億元人民幣)收購了位于虹橋地區的酒店式公寓及別墅項目上?；▓@廣場，其53棟別墅及9幢酒店式公寓樓都用于租賃。

值得注意的是，這兩項交易發生的時間均處于上一輪上海樓市的衰落期。2005年年初，國務院以前所未有的密度出臺了一系列房地產調控政策，一時間市場風聲鶴唳，大宗交易慘淡，一些物業的持有者以低廉價格拋盤，到2007年初，市場行情已經降至谷底。

不過，在宏調松口房地產市場迅速回暖的2007年下半年，和天量貨幣流入市場后的2010年初，高盛又分別將上述兩項物業以1.5億美元和3.28億美元出售給德國基金SEB和復地集團，轉手回報率分別達到39%和73%。

時任復地董事長的范偉稱，達成這筆交易主因在公司看好項目的位置和今后的升值空間。據悉，一直將新加坡凱德置地——這家喜歡長期持有物業坐享穩定現金流和引入金融工具的房地產商——作為標桿的復地，希望通過這項物業的運營獲得更多的經驗。

在投資標的的選擇上，高盛的買賣亦有章法。百騰大廈、上海城市花園和虹橋公寓的開發商分別是凱德置地、日本大東建托和日本藤田公司，前者是國際上地產全產業鏈最知名的整合機構，在百騰大廈項目上開發經營了10年，兩家日本開發公司也早已在上海布局，三項物業均擁有穩定的回報和極低的空置率。

值得一提的是高盛與此同時在中國房地產流通領域的動作。2000年，高盛用500萬美元的代價獲得了搜房網30%的股權，2005年12月，高盛向21世紀不動產 (中國)投資2200萬美元。

這些投資不僅給高盛帶來了數倍的收益，更重要的是，這兩家對市場中觀面極為敏感的咨詢中介機構，為美國投資巨頭提供了翔實的中國市場數據。

抽身上海？

“與凱德置地這種喜歡長期持有，待時機成熟后再將物業打包放到資本市場做REITs的投資機構不同，高盛這類歐美私募機構，因為基金周期等因素，往往需要在持有項目3—5年后，就要著手鎖定利潤，并把握新的潛在投資機會?！币晃恢虾５禺a基金人士說，某一項交易本身可能并不能說明什么問題。

不過上述基金人士認為，國內一線城市的大住宅類物業價格開始步入更平穩周期的大勢已定。賣出這項物業，無疑顯示出高盛對中國地產套利空間的態度已截然不同。

高盛旗下的房地產直投部門白廳基金，在2005年至2008年間，在全球范圍內募集了7只總規模超過100億美元的基金，其中僅2005年就募集了4只。但在2008年后，白廳基金就只專注于基金的運營而非募集。

高盛在2011年房地產投研報告中預計，中國房地產市場將下降20%，并看好那些在中西部地區拓展業務的地產公司。

出售其在上海持有時間最長的虹橋公寓，并不是高盛的特立獨行。這個動作可能代表的是，主打“快進快出”策略的歐美基金對中國市場的看法。仲量聯行亞太區董事、上海投資部總監李凌說，在上海，高端的酒店式公寓的持有者大部分是外資，這也是國內一線城市的普遍狀況。

但自2009年開始，高盛的老對手大摩便開始釋放幾年前在上海建立起來的龐大物業池，兩年間至少轉手了莎瑪世紀公園服務式公寓、東海廣場等6個項目，從中獲利超過40億元人民幣。目前，其在上海只剩下世界貿易大廈、金橋國際商業廣場和環球金融中心10%的股權，這些都是商業物業。

期間，包括德國SEB、麥格理、凱雷等歐美大鱷的不動產部門，更是紛紛賣掉其在京滬等一線城市的住宅和類住宅物業。

不過，仲量聯行等外資大行的統計顯示，從去年下半年開始，大宗物業市場的交易又重新活躍，其中超過大半有外資的參與。但在國家對住宅市場的嚴厲政策下，這些交易主要集中于商辦物業?！皬慕鹑谖C中恢復的外資，也多開始將注意力放在國內的二、三線城市，當然目前的成交量有限，據我所知，很多有代表性的外資機構還處于看項目的階段?！崩盍枵f，但其并未透露高盛是否位列其中。