3月1日，保利地產(600048)發布2010年年報。

大多數數據并不出人意料，2010年保利地產實現營業額358.94億元，銷售收入增長52.5%，總簽約金額661.68億元，總資產增長69.57%，增至1523.28億元。

但保利地產2010年凈利潤增長驚人，同比增長39.80%，凈利潤達49.20億元。在此基礎上，保利地產宣布了每10股派發現金紅利2.13元并轉贈3股的利潤分配方案。

保利地產發布業績當日，多家證券公司對保利2010年業績予以肯定，認為其在地價成本上升、毛利潤下降的同時保證凈利潤的增長，原因在于規模效應下的管理成本的降低。保利地產亦表示，盡管當前銷售業績已成為全國第二，但依然將自己定位為成長型公司，未來公司規模會繼續按五年再造一個保利的方向發展。

在2011年限購令等多項調控措施之下，規模效應是否仍為評估房地產公司的成長性標準已經開始受到質疑，市場需求的萎縮將使房地產上市公司的規模效應遭遇挑戰。

規模的局限

2010年，保利給人的印象依然是擴張。

保利地產2010年新進入福州、廈門、東莞等12個城市，新增土地儲備1441萬平方米，完成所有沿海一線城市布局，總土地儲備達到4195萬平方米。

“2010年我們新增了浙江、青島、陽江和丹東4個公司，新進入城市12個，全年營業收入來自17個城市?！北＠禺a對本報表示。

與往年不同的是，除廣州外，保利地產開始在多個城市和地區實現多項目運作。這使得在擴張土地儲備的同時，保利市場占有率亦在提升。2010年全國市場占有率超過1.5%，但在已布局，并形成產品供應的城市，保利地產的市場占有率超過4%。

“如果是只做一兩個項目的小公司，日子會輕松很多。但現在是上市公司，每年的業績指標壓著，累?！北＠禺a工作人員對本報表示。

自保利地產上市以來，運用資本效應推動的企業再造幾乎是保利最常見的表達。這種壓力直接體現在保利的管理層面，其總部工作人員常年保持高效率的工作壓力，董事長及董事局成員亦常年在工地奔波。

“2011年的業績增長依然鎖定在30%，五年再造一個保利的目標不會變?！北＠禺a方面對本報表示。

保利地產在年報中坦言，隨著保利的擴張，區域公司的多項目同時運作，“管理鏈條在延伸，公司管理難度和管控風險在增加”。

但管理難題對已步入規模軌道的保利而言并非不可克服，更為直接影響來自市場調控。

2010年保利地產在上海、北京、廣州及成都四地的銷售額均超過50億元，已經接近全年總銷售額的30%，在結算收入方面，2010年保利地產在北京、上海及廣州三地的結算收入接近全年結算收入的45%。

北京、上海、廣州、成都均為中央重點調控的城市，保利地產2011年著重布局的海西地區 （福州、廈門）亦已發布限購令。

保利地產承認2011年一線城市購房需求將受到影響，并認為房價可能出現階段性波動。但保利地產認為其2010年已經向更多的二、三線城市縱深發展，可以規避市場風險。

但據本報了解，即便是在部分三線城市亦并非如想象中的樂觀。有部分三線城市開發商對本報表示，2011年三線城市的信貸已然收緊，在開發貸層面，除建行外大部分銀行信貸指標已細化到各個支行，且每月額度固定，貸款額度一滿即停。

在需求層面，即便是經濟發達的三線城市，市場集中度非常高，主要需求來自于政府公務員及國營企事業單位工作人員。

“此類客戶在多數樓盤的購房者中占比80%?！庇腥€城市開發商對本報表示，即便是經濟發達的三線城市，此類客戶群體的住房需求量接近飽和，基本情況是每戶擁有多套房。

“有些連未成年子女的住房都已經買好了，這就使得此類購房者的購房需求開始呈現出彈性，并非剛性需求。政策對部分城市的傳導作用將可能壓抑他們的需求?！鄙鲜鲩_發商對本報記者說，部分限購城市的需求萎縮和二、三線城市的需求彈性使得整個2011年市場存在莫大的變數。

有開發商對本報表示，對于房地產市場而言，最可怕的并非價格波動，而是銷售率的波動，如果市場萎縮，可能大量庫存積壓。

此時，保利地產面臨的是存貨的挑戰。

存貨的挑戰

保利地產對2011年市場變數做的一個重要的防范措施是，其預計2011年房地產投資規模目標僅為812億元。此數據較2010年全年746億元的房地產投資額度增長不大，基于此前增加的土地儲備規模，保利地產可能減慢土地增速，并放緩現有工程進度。

存貨量不容忽視。盡管保利地產強調其2010年新推項目銷售率均在80%以上，但其2010年年報顯示，截至年末，保利地產存貨高達1098.98億元，較2009年增長82%。換言之，保利地產目前手中尚有接近千億元的產品等待銷售。

保利地產方面對此解釋為“加大經營投入和項目，經營規模擴大”，但基本事實是，2010年國內房地產投資與房地產銷售的嚴重失衡。

近日，萬科總裁郁亮對媒體表示，2010年全國住宅總開工量達16億平方米，但實際銷售為10億平方米，這意味著2010年全國住宅面臨的情況已經開始出現供需失衡。

“從2010年6月開始，每個地方批準的預售面積都大于實際銷售面積?！庇袅琳f。

此前，亦有保利地產內部人士對本報表示，其觀察萬科、恒大等多家房地產企業發現，盡管2010年4月國務院已經出臺相關調控措施出臺，實際情況是大型開發商均在加緊開工。

當大量存貨涌向市場，而需求出現萎縮，供需關系會進一步不平衡。此時，保利的千億存貨將面臨挑戰。正是在此基礎上，保利制定了相對保守的2011年投資目標，并加緊銷售。

“我們會全力推進銷售?！北＠禺a對本報表示。在廣州等地區，部分保利項目的銷售人員表示，預計下半年，調控及市場均不明朗，其將在上半年清貨。