“中國大規模的城市化在未來10-15年之后會變得舒緩，那時大規模的房地產量產模式即將終結。商業地產是一個房地產公司的未來，沒有商業地產的房地產公司可以說沒有未來?！被幽昙瘓F執行董事馮輝明說。

商業地產正在成為地產商發展的戰略高地，花樣年也不例外。

北上

在深圳和成都市場發展已經較為成熟的花樣年，繼續拓展北方市場，其中天津已經成為其戰略重地，并成為其收入的主要來源之一。

2010年，花樣年繼續發力天津市場。當年5月，花樣年拿下天津市河西區一幅商業地塊，建筑面積約6.4萬平方米；11月，又拿下天津市武清區兩幅住宅地塊，總建筑面積達到54萬平方米。

其中，在天津市河西區拿下的地塊，即天津香年廣場項目，將建成包括寫字樓、商業在內的城市綜合體。與當地產業經濟發展之間極為密切的關系，成為花樣年各地城市商業綜合型項目的一大特色。以天津香年廣場為例，我們可以看到花樣年商業地產的這一獨特脈絡。

該項目位于天津市河西區陳塘科技商務區。2010年底，天津市人民政府搬遷至河西區，這對天津市整體規劃和發展格局帶來顯著的改變?！笆姓畯暮推絽^遷往河西區，使得城市主中心區也隨之向南擴展?！碧旖蚴泻游鲄^陳塘科技商務區管委會副主任龔科家表示，此前天津市政府所在的和平區小白樓地區，是天津市傳統CBD區域；市政府南移至河西區友誼路之后，圍繞新政府所在地的建設正在展開，包括文化中心、會展中心、教育中心等，河西區的城市主中心的地位，將得到進一步加強。

行政中心轉移，無論從主觀還是客觀上而言，都給區域發展帶來了新的興奮點。陳塘科技商務區顯然也是受益者之一。

目前，陳塘科技商務區作為天津市中心城區唯一一塊可供整體開發的產業園區用地，其土地價值在經歷此輪房地產的飛速發展和行政中心轉移后，已經與以往不可同日而語?！瓣愄量萍忌虅諈^產業定位為高技術服務業、高技術研發產業、文化創意產業和總部基地，主導方向是發展基于知識的科技文化產業?！饼徔萍冶硎?，目前已有多家科技研發企業總部有入駐意向。

香年廣場寫字樓產品目標客戶的定位，也正是此類產業。

緊隨產業

作為花樣年跨城市的商務寫字樓品牌，香年廣場早前已出現在花樣年的大本營深圳和成都。

深圳香年廣場位于華僑城東部工業區西北，而華僑城的定位是住宅、旅游和高科技區域，入住了大量的民營企業和企業主，深圳香年廣場本身就是南山區6個產業孵化基地之一；成都香年廣場，位于成都市高新技術產業開發區，以金融、科技、軟件等為主導產業。

天津香年廣場位于陳塘科技商務區，也遵循了這一發展模式。

“花樣年城市綜合體的主要客戶，就是快速發展的中小企業和企業主?！被幽晏旖蚬究偨浝眈T哲表示。

花樣年吸引的產業類型，具備一些共同的特征?！暗谝?，屬于智力密集型的公司?！瘪T哲表示。這就決定了公司的產品架構，不會用來做工廠或廠房，人是公司最寶貴的資產，對人的關注更多，要求辦公空間能更靈活，傳統辦公樓宇一般是大開間，缺乏轉換腦筋、激發思維碰撞的空間感受，而花樣年的寫字樓產品設計則主要針對這一類需求。

第二個重要特征是，這類企業一般是已經度過了創業期，進入了快速、穩定的發展階段?！斑@類企業如果發展得好，目標是上創業板，未來有開拓新市場，以及融資的需要?！瘪T哲說，此類企業開始考慮對盈余資金如何運用的問題，而作為固定資產較少的輕資產運作公司，他們開始考慮購買部分固定資產，以使得其在未來的發展中，更容易獲得客戶與合作伙伴對于其資產擔保能力的信任。此外，房產的增值，也使得企業未來財富大量增加。正是這些因素，促使中小企業成為此類辦公房產的購買者。

資本

把握特定的消費群體的需求，為花樣年度過房地產調控奠定了基礎。

從花樣年的運作中，可以看出，其商業地產的特征之一是先勢進入產業園區，獲得早期的成本優勢，并依托政府主導的產業規劃，去尋找目標客戶；第二就是，花樣年雖然意識到持有物業的重要性，但是其發展的商業地產，并沒有大量持有，而是將絕大部分都出售。

商業地產的銷售，不受調控的限制，并且能夠有效地補充企業現金。實際上，2010年政府對住宅產品的調控力度進一步加強，使得住宅產品成為調控最直接的影響對象，對于花樣年來說，這一影響也不可避免。在此情勢下，花樣年邁向戰略轉型，加快了城市綜合體產品的開發建設，除了深圳、成都推出系列城市綜合體項目之外，更是在天津、南京、桂林和無錫等區域延攬與發展城市綜合體項目。

根據花樣年2010年年報，2010年花樣年合同銷售額38.92億元，其中城市綜合體占58%，其余為高端和中高端住宅，城市綜合體的銷售已經成為其業績的主要支撐。在2011年，花樣年的產品結構中城市綜合體產品將會繼續保持約50％的份額。

此外，截至2011年1月31日，花樣年土地儲備規劃總建筑面積為1394萬平方米，已取得土地證的規劃總建筑面積892萬平方米，其中商業城市綜合體占比42%。這顯然是一個很高的比例。

對商業偏重，與行業形勢轉向之間的聯系是必然的。實際上，花樣年側重于依靠商業銷售來實現業績，能夠克服短期的困難，但并不能解決長遠利益的問題。增加持有商業面積的比例，也成為其未來戰略的一部分?！斑@幾年，自己持有沉淀下來的物業占10%-20%，這樣可以保持地產開發業務的快速增長，同時可控制不會占用太多的開發資金?！瘪T輝明表示，但隨著花樣年地產開發業務規模逐步向一個大中型地產企業邁進，公司在關注地產開發業務的收入、凈利潤等核心指標保持增長的同時，也將逐步提高持有物業的比例，逐步建立面向未來10年之后的產業根基。

根據其2010年年報，2010年末，花樣年擁有現金以及現金等價物為23.7億元，而其一年內到期的借款21.3億元，應付賬款16.8億元。首席財務官陳思翰在業績記者會表示，集團2011年資本開支46億元，其中30億元用于工程開工支付款項，約16億元用于擴充土地儲備。

花樣年集團總裁潘軍在2010年業績發布會上表示，目前集團沒有太大資金壓力，上半年沒有融資計劃，但他也指出，如果出現位于城市中心區域的良好城市綜合體項目收購機會，下半年則可能會進行融資。

持有商業面積，租賃收益是一方面，以此獲得銀行抵押貸款，也能為企業補充資金?！澳壳皣鴥茹y行對于具有穩定收益的大規模的商業和酒店資產，可以提供5-8年期的長期商業經營貸款，該類貸款不像開發貸款一樣容易受到調控政策的影響；長期貸款可以使公司具有更強的回避和抵御經濟周期的能力?！瘪T輝明表示，以深圳為例，5000平方米以上、擁有穩定租賃收入的商業物業，能獲得這類大宗物業經營貸款，利率與普通的貸款利率相當，假設一個酒店的建設成本是5000-6000元/平方米，而評估價能達到1.5萬-2萬元/平方米，按評估價打七折進行貸款融資，不僅土地和建安成本能夠全部收回，而且還可以獲得高于建設成本的發展資金?！盎幽晗Ｍ谖磥?-10年，能夠形成較大規模、較強運營能力和較高品牌的商業和酒店資產，未來花樣年將形成房地產開發、酒店管理、商業運營以及目前正在探索的養老地產四足鼎立的發展格局?！瘪T輝明說。

這意味著，在依靠商業銷售度過此輪調控之后，花樣年商業地產的運作模式，必然將發生比較重要的轉型。

地產企業增加商業面積的持有，對于融資的需求必然會增加。

而在海外融資方面，花樣年也提前跨出了一步。2010年底，花樣年赴臺灣發行存托憑證（簡稱“TDR”），又稱第二上市，所融資金將用于發展位于臺灣本土的一個旅游度假項目。

馮輝明表示，臺灣的貸款成本較低，公司貸款利率約為3.5%，在臺灣成功上市后，也為以后獲取低利率的融資提供了條件。

相對獨特的商業模式，以及對金融工具的靈活運用和對資源的深度整合能力，都將在花樣年未來的商業轉型中發揮重要作用。