盡管新春優惠仍未結束，但廣州亞運城位于珠江新城馬會家居的銷售中心卻沒有熱鬧的氣氛，不再有銷控表和擁擠的人群，僅有兩三位看房客，整個銷售中心門可羅雀。

“周末看樓的人要多一些?！眮嗊\城銷售人員對本報表示。廣州市國土房管局下屬陽光家緣網顯示，1月13日到2月13日，亞運城的簽約數量為128套。自去年9月26日開盤至今年2月22日，亞運城已銷售4237套，尚余3842套。亞運城已建好的8000多套房源，從網簽數據上看僅僅銷售過半。

亞運城方面認為，網簽數據并不能反映真實的銷售情況，還有部分客戶已下定認購，且有部分已簽約但未網簽的房源數據未能反映在陽光家緣上。實際上，整個農歷新年前后充斥著對房地產市場不利的政策信息，整個房地產市場情緒悲觀。

春節之后，廣州亞運城推出新春優惠活動，宣布亞運城實行9.2折優惠。

2月22日，亞運城銷售人員對本報表示，除新春9.2折優惠以外，該項目還以團購、VIP客戶等多種形式進行9.8折優惠。據本報統計，目前亞運城在新春優惠9.2折基礎上最多可打4個9.8折 （最大幅度達8.5折）。除此之外，目前亞運城部分銷售人員正向購房者推薦“股東貨”，部分此類房源低于開盤時價格。

亞運城的降價序幕正在拉開。

攀升的亞運城

去年8月，亞運城首次在廣州市房博會上亮相，市場預測亞運城最終定價會在8000—10000元平方米。9月26日，亞運城開盤定價為：媒體村起價11000元/平方米，運動員村起價12500元/平方米，定價大大高于市場預期。盡管如此，開盤當日，亞運城在市內的各銷售現場依然涌進了近4000名購房者，1000套房源幾乎銷售一空。

并且，購房者介紹，亞運城去年9月26日的開盤定價只有在8月廣州房博會期間下定的購房者才能享受到，開盤當天下定或者購房的價格大多高于開盤價。

“銷控表上無法看出來，原因是開發商按房源、按批次銷售，每個批次的房源價格都較此前房源價格高。進入10月，亞運城所售房源的單價大多在12000元以上?！痹撡彿空哒f。

本報亦了解到，亞運城最初推出的媒體村均價較低，為亞運城初期銷售最好的部分。陽光家緣數據顯示，亞運城媒體南村是當前亞運城銷售最多的組團，截至今年2月22日，其共計銷售1937套，接近該網站顯示的亞運城已售房源的45%。

“先是媒體村，然后是運動員村，最后才是技術官員村，不同組團、不同樓座的房源均按價格由低到高推出?！鄙鲜鲑彿空邔Ρ緢蟊硎?。

正是在這樣的銷售策略下，亞運城銷售均價自開盤以來不斷上漲。在其主推運動員村和技術官員村時，亞運城均價一度超過14000元/平方米。

“年前同等類型的房源比開盤的時候大概上漲了1000元/平方米?！眮嗊\城銷售人員對本報表示。

去年10月之后，伴隨著限購和一系列政策的出臺，亞運城銷售開始逐漸冷卻。

“市場會最終檢驗亞運城的定價的?！睆V州某房企高管對本報表示。

暗降

2月21日，亞運城以12套簽約銷售成為當天廣州市場的銷售冠軍。

此時亞運城已在悄然調整自身的價格。

2月18日，即有媒體報道亞運城新春9.2折降價優惠的消息，但亞運城方面對本報表示：“我們自開盤以來就一直是9折優惠的方式推盤的，9.2折是新春的一個活動。實際價格并未調整?！?P>銷售人員補充說，即便是新春9.2折優惠之后，同等類型房源的售價依然高出開盤時期。

但隨后，亞運城銷售人員對本報表示，其手中有部分“股東貨”。

“股東貨是沒有明確標價的?！痹撲N售人員對本報展示了其手中的銷控表，該銷控表中前4頁為股東貨房源，與之后的房源不同，該房源沒有明確標注所售房源總價。

“‘股東貨’與開盤時的價格差不多?！痹撲N售人員計算了媒體村75平方米及運動員村115平方米的兩套房源的價格，其中媒體村75平方米的房源最終單價為10650元/平方米，而運動員村115平方米房源位置較好，其單價超過14000元/平方米。

按該銷售人員展示的兩套房源的計價，媒體村75平方米單位低于開盤價格，而運動員村115平方米價格亦較年前報價低1000元/平方米左右。該銷售人員還表示，可以在“股東貨”目前的售價基礎上申請團購優惠和老客戶優惠，兩個優惠幅度均為9.8折。

該銷售人員對本報表示，目前銷售的技術官員村的房源大多為“股東貨”。

壓力

事實上，即便是有富力、世茂等五家發展商聯合發展的亞運城，其依然面臨壓力。

去年9月25日，富力地產董事長李思廉表示，連地價、貸款利息及營銷費用在內，亞運城首期推盤價格為成本價，2009年末，富力、碧桂園及雅居樂三家房地產開發商在組成聯合體后以255億元的價格拿下當年全國地王，樓面地價6400元/平方米。

而據此前廣州市對亞運城地價款規定，亞運城首期支付102億元，其后按每期76.5億元分別于去年12月10日及今年12月10日之前兩期支付完畢。其中首期102億元用以購買廣州為籌辦亞運會而建成的運動員村、媒體村和技術官員村8000多套房源。

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　　面對巨額的地價款，在亞運城拍賣之初，廣州市場就認為，即便是以三家聯合的實力，其首期102億地價款支付也屬困難，而后兩期地價支付周期又相對較短。

正是在此背景之下，2009年末拍得土地之后，亞運城又引入中信地產及世茂地產共同開發亞運城。

但即便如此，亞運城的運作模式依然使得五家公司在資金安排上捉襟見肘，因為廣州市在拍賣亞運城之初便規定，允許發展商聯合競買，但必須成立獨立公司，以獨立房地產公司的身份單獨運作亞運城項目。

這種規定使得五家開發商在各自出資成立新公司之后，股權平衡為每家20%，這就意味著除非亞運城項目公司單獨完成財務運作及資金周轉，并保證財務健康。否則公司一旦出現財務狀況的話，五家公司必須以同等的資金注入方能維持股權平衡。因此，亞運城項目一開始就被認為是一個要自給自足的項目，其對融資、項目進度和銷售回款的要求較其他項目苛刻。

亞運城已建成項目被認為是項目實現自身循環的根本，一方面，目前已建成的現房可以作為資產抵押給銀行，用于后期開發及支付土地款項費用；另一方面，8000多套現房出售可以迅速回籠資金。亞運城引入中信作為股東的一個重要原因是可以利用中信集團的金融背景迅速實現資產與現金之間的轉換。有亞運城業主對本報表示，亞運城項目公積金貸款必須走中信銀行。

然而，自去年年末以來的一系列政策卻使得亞運城原本計劃的變現模式開始遇到困難。一方面，央行收緊普通商業銀行貸款；另一方面，普通購房者按揭貸款按更為嚴格的程序審批。這使得亞運城在現有物業抵押融資和銷售回款雙方面周期開始拉長。

上述亞運城業主對本報表示，其在去年9月便購入了亞運城一套單位，隨后開始辦公積金貸款，但時至今日，公積金貸款依然未批。

此外，亞運城銷售回款速度亦不為開發商方面滿意。去年9月25日，李思廉曾表示，希望2010年年內亞運城完成50億—60億元的銷售。但時至今年2月22日，按陽光家緣公布的亞運城銷售面積及銷售價格計算，亞運城總計銷售49億元，尚未達到50億元。

回款速度的變慢使得亞運城的后繼開發承擔了更多的壓力，據亞運城方面透露，大約3月初，亞運城將整體移交至開發商，但目前仍未有后繼項目開發的消息。

在市場前期不明朗，但金融系統內部資金流動遲滯的情況下，亞運城或許不得不選擇通過加速銷售來緩解壓力。

“他們現在即便是虧本賣一些沒什么關系，亞運城項目畢竟是長期投資的項目?！庇袕V東房企高管對本報表示。