投資規模達200億元、占地面積18.34平方公里（約2.7萬畝）的旅游地產巨無霸項目，正在長白山腳下推進。該項目的開發團隊——由萬達集團、泛海集團、大連一方集團、內蒙古億利資源集團、用友集團和聯想集團組成的“聯合艦隊”也在逐漸為人所知。

長白山項目顯然只是一個開始，今年6月至今，這支“聯合艦隊”已經數次現身：6月17日，簽訂福州瑯岐島國際旅游度假區、武夷山國際旅游度假區投資框架協議；8月24日，投資500億元的大連金石國際旅游度假區項目簽約；9月10日，投資150億元的西雙版納國際旅游度假區項目簽約。

這些項目都由至少4家企業聯合投資，萬達集團都無一缺席并扮演著主導者的角色。以長白山項目為例，萬達集團為第一大股東且主導具體操作。

聯合

長白山國際旅游度假區位于吉林省白山市撫松縣，規劃為南、北兩個區域，其中南區為體育休閑度假區，包括滑雪場、冬季雪上兩項運動場、酒店群等運動、娛樂配套，總占地13.34平方公里；北區為旅游服務區，包括長白山萬達廣場、住宅、教育醫療等生活配套，占地5平方公里。

該項目最初的投資者為萬達、泛海、一方、億利4家，用友和聯想為后期加入，各企業的股權占比，項目方并未透露，但萬達第一大股東的位置是可以確定的。

據了解，2008年冬博會上，投資方就吉林省白山市招商契機達成共識；2009年3月，與撫松縣簽訂投資意向合同。

目前，6家投資企業已經聯合注資成立長白山國際旅游度假區開發有限公司，由萬達集團總裁助理邢文明擔任總經理。

邢文明表示，目前公司已通過公開出讓的方式，拿到南北兩區的土地證。他還表示，18.34平方公里的占地面積，并不是全部為出讓土地，如滑雪場周邊的林地為租用土地。根據撫松縣人民政府2009年底公布的項目進展資料，該項目征占地面積為北區5平方公里，南區6.75平方公里。

項目公司提供的資料顯示，北區土地于2009年8月21日摘牌，南區土地于2010年5月17日摘牌。綜合上述資料，摘牌土地面積應為11平方公里左右，出讓價格不詳。

撫松縣人民政府公布的資料顯示，至2009年12月底，該項目到位資金19.4億元。隨著今年5月南區土地的摘牌和開工，投入資金必然隨之加大。

通過大旅游地產項目的開發，雖然能低價獲得大量土地，但投入也是驚人的。長白山項目總投資將超過200億元，并將大量建設滑雪場、酒店、學校等配套設施，這些都需要大量的資金投入，并且成本回收期長。萬達聯合眾多大型民企共同投資有利于減輕資金壓力、分散風險，并且知名企業的聯合，對于地方政府來說，也是信心的源泉。

這一聯合的背后，是萬達集團的一次重要轉型。邢文明明確表示，此次長白山聯合投資，標志著萬達從商業地產走向旅游地產的跨越式發展。

今年9月初，萬達集團企業文化部總經理石雪清對媒體表示：“旅游地產今后將發展成為同商業地產并駕齊驅的支柱產業”。

今年以來，萬達有一系列旅游地產聯合投資的大手筆，其加碼旅游地產意圖已經非常明顯。

土地運營

對旅游區土地的規劃和運營，成為關鍵所在。

這一工作已經展開。隨著前期配套的開工和建設，長白山旅游地產項目開始廣泛的合作、招商活動。

9月12日，5家本地開發企業與長白山國際旅游度假區有限公司簽署戰略合作協議；9月19日，長白山公司又聚集約20家主要為吉林本地的開發企業前往長白山項目考察、并進行項目推介。

這一系列推介活動證實，以萬達為主的6大投資者在獲得該項目以后，并不會親力親為，進行所有的投資、建設開發，而是會將長白山大項目中的眾多小項目轉交到新的中小投資者手中。

“北區是綜合服務區，除了基礎設施、公共設施等建設外，還有很多共同開發、共同合作的機會，例如聯手對住宅土地進行開發?！毙衔拿鞅硎?，長白山旅游度假區41塊住宅用地，都有單獨的土地證，新來企業可以參與其中，尋找合作機會。

據了解，這41塊住宅用地，面積不等，大致分為50畝、60畝、100畝左右、200畝左右幾種。

一位來長白山項目進行考察、尋找合作機會的當地開發商告訴記者，就他所了解到的情況，新來開發商如果想參與住宅用地的開發，可能是采取項目轉讓的方式，即長白山公司將一個住宅項目轉讓給新來開發商，轉讓價格約為五六十萬元每畝。

“因為土地已經出讓給長白山公司了，所以轉讓直接和長白山公司簽合同，長白山公司就相當是一個小政府?！边@位開發商表示。

這樣，長白山公司前期雖然需要投資大量資金進行基礎設施、配套的建設，但同時也能通過與新來企業的合作，即轉讓土地的方式，獲得利潤。

目前，土地的轉讓主要有兩種方式，一種是公司股權轉讓，一種是項目轉讓（即在建工程轉讓）。據了解，長白山項目的合作，將采取后一種方式，因為股權轉讓需要通過轉讓項目公司股權來實現土地的轉讓，這就需要為每一塊轉讓的土地都設立一個項目公司，從現實情況看，目前這些地塊都在長白山公司之中，直接轉讓項目則無需為此設立眾多子公司。

目前本報記者沒有獲得這些地塊的容積率信息，不過有合作意向的當地開發商表示，從長白山公司手中接手，樓面地價估算為400元/平方米左右。目前由萬達開發的長白山國際度假旅游區住宅示范項目已經開盤，銷售價格約為2400元/平方米。這對本地開發商具備吸引力。

“現在只是第一站，合作不單純限于開發商，文化產業、影視中心等項目，都可以進行合作?！毙衔拿鞅硎?。

從開發商到土地運營商，這正是萬達的轉型之處。不過，這一模式的嘗試才剛剛開始，成果有待檢驗。長白山項目的潛在合作者表示，項目存在風險?！盎A設施建設、配套建設需要大量成本，如果土地轉讓利潤低于投入成本，這對于投資者來說，肯定不是好事。而且，旅游項目還面臨環境部分的監督，這些變量因素，都可能導致后期成本增加?！?P>