2010年，就在中央政府房地產宏觀調控最猛烈的時候，廣東增城的民營企業家趙松買了一塊地，開始做起了房地產開發?！拔疑磉叺呐笥?，只要是完成了原始積累的，都在從事房地產開發?！壁w松過去從事的主業是貿易，如今他的名片上要增加一個房地產投資有限公司董事長的新頭銜。

為什么不投房地產？

“為什么不投房地產？”面對記者的提問，趙松的第一反應是反問。

白手起家的趙松，和大部分廣東的民營企業家一樣，從自己身邊最熟悉的行當開始創業。早年他懷揣幾萬元本錢，開始了服裝貿易。隨著資金的不斷積累，原先從事的服裝貿易已經容納不下這么多資金，為了不讓資金閑置，他開始擴展業務范圍，做起了小機電產品貿易。如果說早年的創業是為了發點財、改變自己的生活，那么十幾年過去后，不斷擴大業務范圍，不斷讓賬上的資金滾動累計，已經成為趙松的一種本能。

他慢慢從一個生意人，變身為一個企業家，他不再僅僅著眼于賺錢，而開始有了做出一番事業的雄心?！耙郧暗拿恳惶斓氖杖?，都是財富的增加，而現在每一天的收入，都只能看作是為了未來事業而進行的原始積累?！北е@種心態，已經衣食無憂的他反而更加關注資金使用效率，投資回報率這些數據，同時也時刻觀察著市場上的投資機會。

2008年的時候，趙松在位處廣州市增城區新塘鎮的碧桂園鳳凰城買了一套別墅，“430平米的建筑面積和530平米的花園，買入價格是390萬元，而現在這套別墅出手的話就是800萬！”兩年翻一番，趙松本人也忍不住發出暴利的感慨。投資房地產開發的念頭就此萌生。

生于上個世紀70年代的趙松，有些遺憾沒能趕上房地產開發的大潮，“現在參與也不晚?！壁w松說。

雖然現在國家在調控房地產市場，但是趙松認為現在的房價與開發成本之間的利潤空間，已經提供了一個很大的經營保護，“房地產開發有一個短平快的特點，一般就3到5年的周期，我不相信這幾年間，房價會跌到我的成本線之下?！壁w松如此判斷。

與趙松有著相同想法的人不在少數，事實上在趙松的圈子里，“身邊的朋友，只要是完成了原始積累的，都在從事房地產開發。有些是獨自開發，有些則是幾個朋友一起合伙開發?！?P>廣東省統計局發布的 《廣東投資產業結構不斷優化，民間投資呈快速增長》的報告印證了這種現象：“2010年上半年，廣東省固定資產投資6448.67億元，增長22.8%，房地產開發投資1507.92億元，增長32.8%”；“從民間投資的行業分布看，民間投資主要集中在房地產業、制造業、交通運輸倉儲和郵政業、水利環境和公共設施管理業。其中，房地產業完成投資1535.40億元，增長28.2%，占民間投資的44.9%”。

宏觀調控是“入場”的良機

同樣在廣東省統計局發布的報告之中，有著如下的句子，“從政策層面看，自去年12月下旬以來，中央出臺了一系列調控房價的宏觀政策，以抑制過高和上漲過快的房價，保持房地產市場的平穩健康發展。密集的房地產新政，對未來廣東房地產開發投資、銷售、房價的走勢必將產生重要影響，房地產開發投資后續增長存在較大的不確定性?！?P>當記者把上述論斷轉述給趙松聽的時候，趙松頗不以為然，“這無非是一個賺多賺少的問題，虧本是基本不可能的，而且現在國家的宏觀調控，對于像我這樣的民企而言是一個進入房地產業的良機?！?。

“沒有哪個開發商不依賴銀行，越是大的開發商，對銀行越依賴?，F在的調控，主要是通過銀行收縮信貸來進行，那么這些大開發商必然因為資金短缺而收縮戰線，這就給了我們這些民資進入這個市場的機會?！壁w松進一步的分析道，“很多和我一樣最近才進入房地產開發市場的民企，都是靠著自有資金，靠著以前做實業的積累，這就和現在依靠銀行輸血生存的既有開發商形成了一種不同的模式，他們靠銀行輸血，我們可以靠銀行造血?！焙同F在負債率高企的開發商不同，趙松并不擔心自己企業資金鏈的問題?！叭绻暧^調控進一步加強，導致未來房地產銷售困難，我只需要把現在正在建筑的房屋完工，再轉為公司自有資產就行了，剩下的事情就是如何用這些房產作為抵押從銀行獲得貸款了?！壁w松算得很清楚，這種和既有的開發商“借錢搞開發”完全相反的“搞開發再借錢”的模式，使得他的資金鏈基本上沒有斷裂之憂。

趙松補充了自己開發房地產的一個優勢，就是他開發的土地位處廣東二線城市增城?！皬V東大城市的房價或者因為城市化進程基本完結已經見頂，但是二、三線城市的城市化還有很大的空間”。

他的分析和廣東統計局發布的報告內容不謀而合，在報告之中顯示，“廣東房地產開發投資從地區分布看，西翼和山區分別增長 80.4%和70.5%。全省除東莞和潮州之外，其他19個地級市房地產開發投資全部保持兩位數以上的增長，其中有16個地級市增速在30%以上?！?P>除了房地產，還能投什么？

趙松的選擇并非個案。在宏觀調控日漸加強的2010年，廣州前4個月新登記的私營企業數量增長率最快的是房地產企業。而據廣州市工商行政管理局統計，今年前4個月，僅在廣州一地就新增房地產行業企業707家。

廣東省社會科學院競爭力評估研究中心主任丁力在接受采訪之時表示，不僅是在廣東，在整個中國范圍內，民間資本大量流向房地產業都是大勢所趨，因為這是民資“在當前政策、市場環境下所能做出的最優選擇”。

丁力認為當前在實體經濟領域，尤其是制造業，存在利潤薄、市場風險大的問題，而金融危機后世界經濟恢復緩慢，在這個時候民間資本根本不敢進入制造業。而在另一方面，現在的房地產需求很旺盛，尤其是在當前經濟狀況下，房地產成為居民資產保值增值的主要方式，“如果將投資需求也算入房地產需求，那么我們誰也不知道房地產的需求到底有多大?！币贿吺峭⒌氖袌鲂枨?，一邊是低迷的景氣，那些總是在趨利避害、追求利潤最大化的資本當然知道如何進行選擇。民營資本大舉進入房地產業，根本不足為奇。

“現在做房地產，也許有投機的成分，但是從長遠來看，這也可以看作是為了未來的投資而進行的新一輪原始積累”，面對記者提出的為什么冒著政策風險進行地產投資，而不去投資更加符合產業政策的創新產業的疑問，趙松沒有正面回答。而丁力教授在接受采訪之時說，“從長期來看，民間資本的出路是創新，這個道理企業都懂，但是企業說，‘不創新等死，創新早死’?！?P>事實上，創新所面臨的技術門檻、資金門檻都是普通民營企業難以逾越的，丁力據此認為，“從根本上來說，中國企業大規模創新的環境并不具備?！彼材芾斫廒w松這樣的民營企業家的選擇，“在原有行業發展遇到瓶頸，而創新領域不得發展的情況下，民間資本只能流向房地產業?！?P>而廣州民營經濟發展研究會副會長彭澎，則否定了民間資本的另外一條可能的出路。他說，“民營資本進入那些和房地產業同樣具有較高利潤的行業十分困難，因為這些諸如電信、石油、金融等行業，大門并未向民營資本完全敞開?！迸砼煺J為，盡管國務院鼓勵民間資本“新36條”正式公布，但是在公布和實施之間有很長的距離?！懊駹I資本現在雖然打開了壟斷行業的大門，但是依然會遇到‘玻璃門’、‘彈簧門’”?！安ＡчT”是指看著通暢，但是一進去就碰頭；“彈簧門”是指民資能進入到某個行業，但是進去不能生存，還得退出來。彭澎從另一個角度解讀了為什么民資不斷向房地產業流動的原因，“房地產業的開放程度是最高的，實際阻礙也是最少的?！?P>趙松在進入房地產開發的同時也在籌備旅游業的投資。這一方面是因為房地產開發需要一個備份計劃，“萬一地產開發不成功，那么就把這些地產轉為旅游項目的基礎，轉為一種長期投資?！绷硪环矫媸且驗橼w松認為旅游業是獲得政策支持的產業，白手起家的他還是希望能做一些踏實的事情?！拔疫M行房地產開發，更多的是一種商業投資行為，是給閑置資金找出路，”趙松不指望自己的企業能成為第二個萬科，“萬科這樣的巨型民營房地產企業得以誕生的時代已經過去了”。

趙松很清醒，他并沒有把房地產開發看作是自己未來的事業方向，他只希望能把自己的實業做大做強，“我并未放棄實業，只是期待地產項目帶來的利潤能反哺實業，并為擴展新的實業打下一些基礎?！?P>