走在筑波的街頭，你會感受到一種別樣的清新，看不到多少來往的行人，除了私家車和大巴，路上都是空蕩蕩的，路邊的建筑造型別致新穎，綠化區域就像是電腦程序設計的一般整齊劃一。筑波的園區特質使其專業功能性得以凸顯，看上去并不像一座傳統意義上的城市。在全球化日益深刻的今天，世界各國的經濟園區越來越成為經濟、金融、地產的聚集區與風向標。

從日本的筑波、新加坡的裕廊、臺灣的竹科，再到中國的聯東U谷，產業地產作為整合自然資源與社會資源、強調綜合經營和集約開發的新興產業，在各個國家和地區均呈現出良好的發展態勢，其在中國巨大的發展空間也宛如一片藍海，等待著人們去發掘。

國際新城的誕生

筑波市位于茨城縣的西南部，人口約21萬。作為該縣的第二大城市，筑波成立的時間并不長，從1987年誕生至今也才剛剛20年出頭。但它在國人中的知名度卻要遠遠高于所在的茨城縣。而這，幾乎完全要歸功于位于筑波的科學園。

從上世紀60年代開始，日本政府開始著手在筑波山下的平野建設一座全新的“研究學園都市”，之后的幾十年中，日本近一半的公共研發預算都投向了這片土地，數不勝數的科研機構向這里聚集，筑波成為了推動日本科技進步與經濟起飛的孵化器。

“隨便扔個小石子，都能砸到博士的腦袋?！敝ㄊ旭v東京事務所所長石眆敏之開玩笑道。這座面積僅僅284平方公里的小城，是日本國內研究機構和人才最為密集的地區，曾涌現出4名諾貝爾獎獲得者。據石眆敏之介紹，2007年7月時，筑波已有5684名博士，截至今年1月，筑波有約2.1萬名研究人員，相當于每10人中就有一名研究人員。

技術發達、資金雄厚、人才密集，是日本高端園區的普遍特點。目前，筑波有31家國家級研究、教育機構，包括宇宙航空研究開發機構筑波宇宙中心、國土地理院、產業技術綜合研究所、物質和材料研究機構、防災科學技術研究所和國立環境研究所等。日本30%的國家級研究機構集中在這里，加上周邊的民間研究所，研究機構總數約有300家。

上世紀80年代后，隨著城市中心地區設施的完備，民間企業開始大量進駐筑波，建立了工業園區。隨著常磐高速公路的開通，以及筑波-東京電車線路和首都地區中央聯絡高速公路的建設，筑波的交通更為便捷，促進了城市的飛速發展。筑波的成功帶動了日本產業園區的大發展，現在全日本已經有近5000個園區。而與我們的開發區大都由政府主導不同，日本產業園區的運作基本交由市場完成，由政府主導的不到50個，而由私人部門運營的園區大都實現了消費型地產與生產型地產的完美結合，既有健康、生態、適宜人居的山清水秀，又有投資、升值、適宜創業的深度開發。

經濟園區的典范

在產業鏈條的帶動下，一座國際新城拔地而起。筑波的成功對于產業地產而言無異于是一劑猛藥。然而，在全世界范圍內進行檢索之后，我們發現，筑波式的成功案例并不是特例。

新加坡的國土面積僅有682平方公里，僅是筑波的兩倍多，幾乎沒有自然資源，不僅糧食需要進口，甚至連軍民生活用水也需要鄰國供給。這一切也決定的新加坡本國的經濟發展空間和市場的狹小，然而新加坡的工業園區戰略為其經濟的迅速發展和資本的積累提供的廣闊的空進。在大力發展工業園區的40年之后，新加坡已經成為一個人均國民生產總值2.4萬美元、環境優美，基礎設施完備的現代化國家。作為吸引外資的基本載體——工業園區的建設，在新加波經濟發展中起著非常關鍵的作用。在新加坡，工業園區的發展是在一個強勢政府的領導下，通過制定優惠政策，成立法定機構，招商引資而實現的，其中最著名的當屬裕廊工業園區。

“如果依靠住宅地產，新加坡撐不到5年?！睂τ谛录悠碌某晒?，一位業內人士分析說。而對于產業地產和產業園區，中國房地產學會副會長陳國強說：“對于地方政府來說，從土地出讓的角度住宅類的地產代表著一次出讓的消費性質，對于商業地產和產業地產，我想帶有比較明顯的生產力，產業地產未來可以代表我們區域產生源源不斷的GDP，帶來比較充分的可觀的就業崗位，給地方政府帶來稅收，聯東U谷運行之后我們看到年產值可能超過100億，稅收10億以上，可以解決幾萬人的就業崗位，這個對于我們區域經濟發展來說，對于深入城市化來說，意義非常重大?！?P>若論及成功的產業園區，人們也不會忘記臺灣竹科。成立至今20余年的新竹科學工業園區，位于臺北市新竹縣的東南側，氣候宜人，環境良好。園內共有高科技企業300余家，絕大部分為島內企業。園區勞動生產率是整個臺灣制造業的2.5倍，人均獲利能力是整個制造業的3倍以上，已成為世界第3大電腦硬件產地，并躋身于世界著名高技術區行列，有“臺灣硅谷”之稱。根據竹科管理局統計，目前竹科就業人數達13.7萬余人，不僅回到金融海嘯發生前水平，甚至創下歷史新高紀錄。

產業地產的領軍者

日本的筑波、新加坡的裕廊、中國臺灣的竹科，世界各地成熟的產業園區向世人展示的不僅是資本與科技的高端結合，在其背后呈現出的產業地產運作模式更值得我們關注和思考。對此，中國房地產業協會副主任朱中一提出了自己的見解，“相比之下，產業地產更健康一點，未來十年確實是比較好的機遇期，怎么樣抓住這個機遇期對這個行業健康發展有一定的好處，在新的形勢下要有新的發展，而且要適應國家的經濟轉型?！?P>是的，與宏觀經濟的深度調整一樣，兩年以來的中國房地產市場也經歷了大起大落的風暴侵襲。展望后危機時代，住宅地產、商業地產的發展面臨著較大的制約因素，無論是保民生、還是轉變發展方式，都將劍指日益膨脹的樓市。進而，地產企業的焦點逐步轉向了產業領域。產業地產的發展既不同于住宅地產的使用價值、又不同于商業地產的投機價值，其更關注的地產資源與非地產資源的合理結合。是高新技術產業的 “接生婆”。正是在這個意義上，中國未來十年被稱為產業地產的黃金十年。

事實上，上述的經典園區案例在中國已經有了踐行者。據了解，作為中國產業地產龍頭老大，聯東集團在自己戰略圖譜上將產業地產定位為高端增長業務。對此，聯東集團戰略發展部總監梁環宇感慨道：“站在這個黃金十年的門檻上，聯東將致力于開辟高端產業地產的這片‘藍?！?，抓住中國經濟結構調整，勞動密集型向知識密集型轉移，吸引高附加值企業入駐，從而打造自身在產業地產行業的高端形象?！弊鳛橹袊a業地產專業運營商，聯東先后在北京、沈陽、無錫投資開發4個產業園區，規劃建筑面積達400多萬平米，已經成為國內開發規模最大、產品系列最全、入駐企業最多的產業園區之一，奠定了同行業的絕對領先水平。

在目標定位清晰的基礎上，聯東集團又開創了產業地產的聚合U模式，構建產業價值鏈一體化平臺，通過總部商務、科技研發、生產制造及配套服務的產品開發與建設，實現業態、功能和資源的聚合。由此，聯動U谷的品牌思路就不再局限于一般意義上的開發園區，而將觸角逐步延伸至更高意義上的、更為全面的資源綜合開發與利用，未來聯東U谷將更多的專注于郊區總部辦公園區和城市中心總部經濟綜合體的開發。而這對于現今的中國產業地產而言，聯東所觸及的領域則是一片真正意義上的藍海。

工業和信息部規劃司副司長顧強說：“我們看到這樣的趨勢，從產業布局的趨勢來看，看到這樣大量產業集群的存在，成為一個產業空間分布的主要的形式，世界上很多的產業不光是制造業還是服務業都集中在這些區域內，無論是發達國家還是發展中國家，產業區已成為區域經濟發展最重要的增長極?！闭谌藗冞€在踟躕觀望之時，聯東集團已悄無聲息的完成了搶灘登陸。人們有理由期待，中國“筑波”、中國“裕廊”在不久之后橫空出世。

（章明/文）