從冷熱不均的樓市抽身而出，進入原本被地方政府壟斷的土地一級開發市場，資本正在借助清理地方融資平臺的良機，完成華麗轉身。

8月5日，華業地產(600240.SH)公告，公司與北京市通州區梨園鎮東小馬村村委會簽署《土地一級開發合作協議書》，預計項目總投資約3.9億元，目的在于增加土地儲備。而在A股市場上，還有不少正在進行如此操作的企業，其中包括中天城投（000540.SZ）、云南城投（600239.SH）、香江控股（600612.SH）、中南建設（000961.SZ）等。

“從2009年下半年開始，來自土地一級開發領域的法律業務開始快速增長，進入2010年之后，這種趨勢更為明顯?！币晃婚L期從事房地產投融資法律業務的律師告訴本報，甚至短線炒作資金也開始放寬投資范圍，涉險投資周期長、風險大的土地一級開發市場。

國企主角

“上市公司僅是冰山一角，很多項目由非上市公司運作，或者是尚未被納入到上市公司的資產中。而這些項目70%以上的資金來源，最后都能追溯到國企?！鄙鲜雎蓭煴硎?，在有些開發商和地方政府眼中，一級土地開發已經成了一個包賺不賠的香餑餑，盡管這個投資見到回報可能要到兩三年之后。

以香江控股6月28日發布的一項公告為例，該公司與香河管委會、河北建設簽署了一項當地2000畝土地的合作開發協議。公告稱，香江控股將按照不高于每畝13萬元承擔土地整理費用，并約定在土地出讓所得在扣除前期的各項費用后各方按比例分成。

香江控股在該工程中的第一期投入便達到了2.6億元?！澳昊貓?5%是一個最低的要求?！痹撀蓭熯@樣描述他經手過的土地投資項目。

“地方政府與投資方約定的最后分成中，往往可以達到六四開或者七三開。如果未來幾年樓市得到極大恢復的話，那無疑是賺大錢的一筆買賣?！北本┐笤雷稍冇邢挢熑喂究偙O李偉則告訴本報。

在樓市與股市持續低迷不景氣的大環境下，投資土地一級開發，一下子成為一樁熱門生意?！笆紫却蠹叶己芸春脴鞘械拈L期發展，在短期樓市不景氣的情況下，從事土地開發實際上是一種長期投資樓市的策略?！北本┦新蓭焻f會土地法律專業委員會委員穆聳表示，2008年帶來的資本泛濫到現在尚未完全消化，不少資金也存在有尋找投資領域的壓力。

對于一些企業來說，這甚至是他們實現自身轉型的一個好機會。一位在華北某港口城市投下重資的開發商稱，當前地方政府新區建設，基礎設施投資的加快是他們一個非常好的機會?！暗胤秸枰Y金支持，而對于我們來講，也是一個轉型的好機會?！痹撻_發商人士稱，房地產市場太容易惹非議，還是跟著政府做土地開發穩妥。

開發熱，信貸緊

這輪熱潮的驅動，來自地方政府基礎設施建設的突然加速，尤其是二三線城市重新興起的開發區熱。

自2010年3月起，國務院已經批準了32個國家級開發區。除此之外，還有大批的省、市一級開發區，不少都在沖刺國家級的審批。

2008年之后，國土資源部適當地放寬了新增建設用地指標的控制，并且在耕地占補平衡調劑指標等項目上采取了一些靈活性的措施。

“這期間的地方政府，更多的精力放在跑馬圈地上去了?！鄙鲜鋈耸拷忉屨f，誰都知道國土資源部放寬指標是臨時政策，地方政府的第一選擇肯定是先盡可能多地去申請新的建設用地指標，而把指標控制較寬松的開發區項目暫時放一放。

然而兩年后，地方政府希望重新啟動開發區建設時，卻有些尷尬——國家開始收緊信貸政策和清理地方融資平臺。

“事實上，許多地方政府思路不清晰，在2009年錯過了一個大好的機會?！崩顐ミ@樣評價道，如果政府資金充足，土地一級開發市場這么好的一個“賺錢”機會根本輪不到企業。

以北京為例，去年，北京市國土資源局提出1000億土地儲備開發投資計劃，隨后，旗下的北京土地儲備整理中心與包括工行、國開行、農行等在內的13家金融機構簽訂了1500多億授信計劃。在天量貸款的支持下，2009年北京市所有的土地儲備項目幾乎都被政府壟斷，不少企業想參與其中均無路可循。

類似北京這樣龐大規模的銀行貸款，眼下在未能及時套得現金的二三線城市幾乎不可能重演?！俺鞘行聟^的建設投資，10億基本上是一個起點?！崩顐シQ。在除去土地財政收入之后，全國各級地方政府的財政收入基本上就是“吃飯財政”。除了銀行貸款與引入合作方，根本不可能獨立完成土地的一級開發。

“商業銀行貸款一般需要25%左右的準備金?！蹦侣柦榻B道，以一個百億元規模的項目為例，準備金便要到了25億元，大部分地方政府的財政狀況是連基礎的準備金都無法做到。