今年下半年8000套住房將形成供應，全國總價“地王”亞運城項目的開發急需迅速走上正軌。

根據本報了解，亞運城項目五家開發企業的股權占比以及分工已經基本明晰，整個亞運城項目由富力主導，同時富力負責設計、施工等環節，雅居樂負責營銷、碧桂園負責采購、中信華南負責融資、世茂房地產負責人力資源管理。

BTO模式

事實上，亞運城項目并非完全意義上由開發商主導整體開發的“地王”地塊。

廣州市副市長許瑞生此前曾表示，由于亞奧理事會正式將廣州亞運會市場開發權全部 “讓渡”給廣州亞組委，這讓廣州市引入社會資金的完成亞運城成為可能。

廣州市決定先行墊資及貸款完成相關亞運配套的基建工程，然后引入社會資金，解決亞運城開發過程中的資金問題。這也被廣州市稱為BTO模式（build-transfer-op－erate建設—移交—運營）。

這意味著亞運城項目最終通過招拍掛方式整體拍賣，拍賣后由開發商通過銷售及招租等方式進行運營管理。同時，廣州市在規劃亞運城項目一開始就并非僅僅局限于亞運配套本身。

按照廣州亞運城規劃，整個廣州亞運城項目規劃占地263萬平方米，總建筑面積438萬平方米，共規劃為15個地塊。廣州市首期亞運城建設項目：媒體村、運動員村及技術官員村以及國際廣播中心和主新聞中心、亞運公園等相關配套共計106萬平方米物業已于2007年11月動工建設。

其中，廣州亞運城媒體村、運動員村及技術官員村按市場化的住宅標準規劃設計。媒體村以小戶型為主，類似酒店公寓；運動員村以三房兩廳或兩房兩廳 90—120平方米的住宅為主；而技術官員村以120—180平方米的大戶型住宅為主。這三部分住宅由廣州市方面負責墊資建設，在富力聯合體拍下亞運城項目之后，這三部分項目將作為市場化的住宅由聯合體運作上市銷售。如不出意外，今年9月，以上由政府墊資建設的首期項目將形成8000套房源推向市場。這部分房源的土地也是聯合體拍得土地的一部分。

此前，富力聯合體方面稱，該部分項目最早將于今年6月推出。但因各種原因項目的銷售被推遲。

雅居樂方面對本報稱，目前整個銷售部門的招聘工作已經完成，并進入實質性的銷售籌備階段，但具體定價仍在討論，今年下半年該部分項目必將推向市場。

除上述部分之外的亞運城剩余322萬平方米相關物業將由富力聯合體所組成的廣州利合房地產開發有限公司完成。按照該地塊的相關出讓規定，富力聯合體不但要承擔地塊區域內的相關商業運營項目的開發，同時要完成部分公共設施的建設。廣州市允許富力聯合體在開發完成后“特許”經營數年此部分公共設施，但其最終將逐漸讓渡給廣州市政府。

廣州市于去年掛牌土地時就明確表明：“聯合體通過公開出讓競得土地，允許其成立項目公司進行土地開發建設，但須在辦理用地批準、土地權屬登記等手續前，穩定股權關系并實行共同開發。不允許分割土地進行開發建設?！?P>廣州市國土局相關人士表示，去年土地出讓最初考慮由單獨項目公司運營，主要擔心分片開發使整個項目建設周期混亂，影響相關公共設施的建設。按廣州市政府相關規定，整個項目必須在六年內建設完畢。

項目公司

2009年12月22日，富力、碧桂園及雅居樂聯合體成立獨立項目公司廣州利合房地產開發有限公司參與競拍及亞運城項目的具體運作。

按照最初協議，作為聯合體競拍的富力、碧桂園及雅居樂各占項目公司33%的股權。此外，富力兩家境外公司“宇時”、“翹威”持有另外1%的股權。

然而，項目公司成立并不順利。碧桂園執行董事崔建波表示，項目公司自去年年底以來就一直在籌備當中。但因為富力及雅居樂均以境外公司入股，必須經過商務部審批之后方能注冊成立，因而項目公司遲遲沒有成立。

與之同時，坊間開始傳聞中信華南及世茂房地產兩家公司有意入股亞運城項目。

富力地產董事長李思廉在富力地產2009年業績發布會上表示，在項目競拍之前，富力、碧桂園與雅居樂已經與世茂和中信華南方面有所接觸。在富力、碧桂園及雅居樂決定參與競拍之前已是五家約定共同開發亞運城項目。照此理解，世茂及中信華南可能更早介入亞運城項目公司的運作，但限于未能入股項目公司而使得項目公司遲遲未能成立。

6月24日，世茂房地產正式發布公告稱，世茂房地產及中信華南將入股廣州亞運城項目。按照該份公告，世茂房地產將分別收購碧桂園及雅居樂擁有的項目公司6%及13%的股份，同時世茂房地產還將收購富力旗下“宇時”、“翹威”兩家公司持有的1%的項目公司的股份。此外，中信華南則將受讓富力地產13%的股份及碧桂園7%的股份。股份收購完成之后，富力、碧桂園、雅居樂及世茂、中信華南將各自擁有項目公司20%的股權。五家公司將各自分享亞運城項目20%的收益。

至此，廣州亞運城項目公司的具體運作進入實質性階段。