一波未平，一波又起。房產稅這一王牌尚未亮出，沉疴已久的土地增值稅清算政令再現江湖，且嚴厲程度前所未有。

在分析人士看來，增值稅新令背后，是政府力圖推動開發商迅速降價放量。且與房產稅相比，這組調控手段對房地產商的殺傷力更為直接。

而在高端項目扎堆的一線城市，一些曾經享盡土地升值的開發商，或將面臨前所未有的考驗。

“橡皮筋”繃緊背后

土地增值稅向來是房地產宏觀調控的“橡皮筋”。

早在1993年底，國家頒布了《土地增值稅暫行條例》，但一直征收不力，清算比例極低。自2002年以后，隨著房地產市場價格的幾波上漲，國家多次出臺文件，要求嚴格查收土地增值稅，多因種種因素不了了之。

土地增值稅，按照四級累進稅率計算，其因子頗為復雜。而稅種制定的總體原則是，毛利越高，課稅越重。長城證券此前曾做過一個測算，毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后，對凈利潤的影響是17.4%。而一些高端項目的影響超過30%。

面對這筆巨大稅賦，開發商多以各種手段規避清算，隨后稅務部門改對項目按銷售金額的0.5%-2%預征，項目結束后大致核定一個納稅金額，但極少嚴格清算。除上市公司外，并非所有開發商都能嚴格預提土地增值稅。

此番增值稅再次出臺，貌似舊事重提，實則被賦予了新的含義。

自今年4月國家祭出 “史上最嚴調控”之后，全國交易量應聲下跌，按照中國不動產研究中心的統計，北京市5月房屋成交量同比下降61%。與此同時，上海當月的成交量環比降幅達到7成。

事實上，開發商經歷了2009年的大牛市后，手上多有充沛的現金流，導致許多項目紛紛推遲開盤，觀望氛圍頗為濃厚。但市場的供應量和價格下行幅度，仍未能達到政府預期的效果。

此時，房產稅試點事宜尚在討論環節，短期內難以成行，中央再推土地增值稅征管政令：將土地稅預征稅率提高一倍；命各地在6月底前，上報當地清算計劃，并選擇3-5個定價過高、漲幅過快的房地產項目作為典型清算對象。

中房信分析師薛建雄認為，其意所指，很大程度上是在迫使開發商迅速順應市場趨勢，大批放量使價格迅速回落。

“稍微明智點的開發商都會算出這筆賬，與其死撐后還被收高額增值稅，不如現在降價回籠資金?！苯K省淮安市房管局局長邵明認為，這一政令對進一步鞏固調控成果，將起到很好的作用。

另一方面，土地價值在過去幾年的成倍攀升，原有預征稅率標準已經過時，提高稅率可以大大提高地方財政收入。

按照上海一地的統計數據，當地2009年商品住宅銷售面積2928.04萬平方米，2009年全年商品房銷售額4330.22億元。如果預征稅率提高1個百分點，等于上海全年房地產行業稅收收入提高43.3億元。

誰是被清算者

誰將成為那3-5家清算對象？

按照此前的清算要求，清算需要滿足三個條件：已轉讓的房地產占整個項目可售面積比例85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續。

上海一位房企副總說，增值稅打擊的是低地價、高房價的項目，這樣的開發商恐怕容易成為眾矢之的。

這一判斷不無道理，至今雄踞內地豪宅榜首的湯臣一品，早在2007年就陷入了土地增值稅風波。日前的湯臣集團股東大會，湯家少帥湯子嘉拒絕對土地增值稅新令置評。

坐落在陸家嘴絕版地帶的湯臣一品大廈項目，由四座公寓樓組成。其中A幢和C幢，分別在2005年10月29日和2006年8月3日獲得預售許可證，雖然目前項目出售比例尚未達到85%，但預售許可早已滿3年，已位列清算之列。

這兩幢住宅的總套數為180套，總面積達到91276.19平方米。根據官方統計數據，該項目出售均價已在2007年達到約11萬元/平方米，價格又隨2009年6月份熱賣后一路攀升，最新最高價達到18萬元/平方米。

由于湯臣一品拿地較早，樓面地價未超過5000元/平方米，按照市場估算，湯臣一品項目的土地、建安、維護、配套、利息成本折合每平方米約在3萬元左右?！凹由线@么多年的人員、財務開支，再對裝修、家具價格做大比例上浮，每平方米成本不會超過4萬元?！毖ㄐ壅f。

遵循上述標準，湯臣一品的凈收入約為7萬元/平方米。再去除5.5%的營業稅，每平方米的增值額也達到了6.4萬元，增值率超過139%。

依據土地增值稅計算公式，應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。四級累進稅率中，增值率在100%和200%之間的，稅率為50%，速算扣除系數為15%。湯臣一品已獲預售許可超過三年的兩幢住宅，應納稅額約2.51萬元/平方米，應繳土地增值稅總計29.1億元。

這只是湯臣一品項目土地增值稅的一部分，如果再算入目前用于出租的C幢住宅，其應繳稅費還將劇增。

湯臣集團企劃部主管李慶對本報說，公司將按照政府的要求辦事，如果需要交（土地增值稅），我們一定支持。

事實上，2006年到2009年的四年間，湯臣集團的財務報表顯示，公司對名下開發項目的土地增值稅自行計提總量達到13.46億港元。

像多數上市房企一樣，這筆稅收計提未能真正支出。截至2009年末，湯臣公司賬上現金為27.29億港元。一旦遭政府嚴格清算，剛準備重振旗鼓的湯家少帥試圖通過拿地盤活公司運營的新策略，將因為現金流的捉襟見肘受到極大阻礙。

執行退難進緩？

其實，類似湯臣的上市房產開發商并不在少數?！叭绻逅?，我們贊成，但是要做，最好大家都搞?！比A麗家族（600503）董秘金鑫向本報表示，該公司每年都會依照計稅口徑計提，不過，如果政府只對上市公司清算，則有失公允。

滬上一位知名開發商老總告訴本報，一部分非上市房企甚至沒有對這部分稅收計提，一旦清算，不僅會影響企業現金流，還會影響企業盈利。

作為全國房地產標桿城市，上海豪宅遍布、毛利偏高，當地政府往往只針對企業預征1%的土地增值稅，其他就不收了。

其實早在2007年，上海市地方稅務局曾向各區縣稅務局、各財稅分局轉發文件，全面展開對滬房地產企業的土地增值稅清算。

隨著2008年金融危機爆發，樓市急轉直下，政策全面放松，有關土地增值稅清算的通知也不了了之。直至目前，上海尚未公布其清算計劃和典型項目。

當然，這樣的問題不僅僅存于上海一地。一些市場人士認為，樓盤的銷售周期和銷售成本計算難度大，可能將成為各地清算土地增值稅的障礙。

“這些理由都很牽強?！被窗卜抗芫志珠L邵明說，“首先，銷售項目按套、按批次都可以計算增值稅；至于具體核算，清算通知也明確了，比如貸款融資利息的按實結算及其上限約束，其他費用按土地價款和建設投資的比例控制?！?P>上述開發商表示，如果政府真正下了決心，這項工作還是可以開展下來的，“即便是對現金流造成了影響，恐怕就是借貸，都得把稅繳上去?！?P>事實上，中央此番對各地的清算，并未要求嚴格按照四級累進利率進行征收，僅規定“征收率原則上不得低于5%”。與湯臣一品項目需要交納的土地增值稅數目相比，這一比率并不高。

前述開發商認為，地方政府在推進過程中，可能在不同區縣的執行力度會有所不同，“不過，要動真格，肯定能夠做成?！?P>