預計5月10日開盤、5月1日就接受預定的首創禧瑞都項目，直到6月10日還沒有傳來開盤的消息。而其預計開盤價格已達到68000元/平方米。

早在5月11日，針對當時研究機構統計得出北京房價大幅下跌的言論，華遠集團總裁任志強在博客中寫道，“看來新政已取得了重大成果，卻不知道北京不給高價房發放預售許可證。少了新盤的高價自然房價就下跌了?！?P>果真是政府干預高價房面市嗎？

隱形“禁令”：3萬元以上就被約談

禧瑞都項目地處北京CBD核心區域，銷售價格從去年5月的3.3萬元/平方米，已經上漲至目前的6.8萬元/平方米。其上一次開盤時間是去年6月28日，至今已過去近一年的時間。

接受記者詢問時，一位銷售人員表示，目前預售許可證的確還沒有拿到，但是最近應該就能拿到，6月份肯定能開盤。記者又問到，本來聽說5月10日就能開盤，現在都還沒有開，是不是因為北京不給高價房發預售許可證，該銷售人員答道：“確實是存在這樣的情況。不過公司正在積極申請，很快就能拿到?！?P>可見政府的干涉并不是空穴來風。

對于其5月11日“北京不給高價房發放預售許可證”的爆料，任志強對本報記者表示，這源于4月底調控文件剛剛頒布之后。4月底調控出臺以后，北京市約談了一些開發商，主要是之前售價就比較高的項目?！凹s談對象主要是售價在3萬元/平方米以上的項目?！比沃緩娬f。

在這些被約談的項目中，包括太陽公元項目。據了解，該項目原本計劃將新開盤價格定為4.8萬/平方米。5月19日，太陽公元15號樓獲得預售許可證，銷售均價為44750萬/平方米，成功將價格控制在45000元/平方米以內，比原計劃價格有3000元/平方米的下降。政府約談成效顯著。

太陽公元的順利開盤，被認為是北京市對高價房預售解禁的標志。從現在的信息看來，實際上從一開始，北京就沒有采取禁止高價房開盤的明確措施，而是采取政府與開發商之間約談、協商這一溫和的方式。鑒于此情況，北京市住建委之前在接受媒體詢問時，也曾理直氣壯地表示“北京沒有不給高價樓盤發預售許可證的規定”。

但市場的變化，卻已明顯映射出這一“柔中帶剛”的行政干涉確實存在。

根據北京房地產交易管理網顯示的數據，4月16日，龍湖蔚瀾香醍取得預售許可證，其中15號樓擬售均價超過43000元/平方米。4月17日，樓市調控“國十條”頒布。從4月17日至5月19日，經過本報記者逐一查詢，北京再沒有任何一個銷售均價超過4萬元/平方米的項目獲得預售許可證。直到5月19日，太陽公元作為第一個解禁的高價項目獲準上市。

同樣，企業也否認這一禁令的存在?！安]有說不發放許可證，只是政府期待更合理的定價?！苯鹁W絡投資顧問有限公司總經理楊強宏表示。

不過，首創置業禧瑞都項目的一位負責人承認：“申請預售許可證之前，我們和建委之間確實有過溝通，他們態度還是比較積極的，只是表示目前房價比較高，希望接下來定價更理性，目前宏觀調控形勢比較緊，希望大家都冷靜一些。價格定太高，對行業的發展也不利?！?P>這位負責人還表示，由于現在實行一房一價等新的變化，申請預售許可證所需要準備的材料更多，所以現在正在完善材料，最近就會向區建委遞交。

其實政府的意圖很清晰，一是在調控的風口浪尖上，暫時不要讓這一批高價房面市；二是通過與開發商的溝通，讓高價房出市時，能適當下調漲價幅度。目前看來這兩點已經實現。

5月份共有18個項目獲得預售許可證，根據本報記者逐一查詢，售價超過4萬元/平方米的項目，除太陽公元外，只新增銀河灣嘉園一個項目。但這畢竟是少數，其他高價房項目，是否能揣摩好政府的暗示順利面市，還得看接下來的變化。

威懾力

任志強表示，北京的做法并不是特例，為了配合宏觀調控，有地方政府對7000元/平方米以上的項目，即暫停發放預售許可證。

“給過熱的地方潑點冷水，做局部的限制，這樣做有一定的合理性?！比沃緩姳硎?，“行政干預起到了抑制房價的作用，對開發商是有壓力的；平均房價降了，對大眾心理壓力的減輕也有作用?！?P>任認為，北京通州出現大幅降價，就與限制高價房面市有關聯?！案邇r房沒有了，沒有出頭的了，通州的高價就顯出來了?！?P>今年以來，通州房價飛漲，后來發展到城郊倒掛的地步。4月初，位于通州區東五環外的京貿國際城售價達到2.5萬元/平方米，當時東四環美利山均價為2.3萬元/平方米。當時通州單價超過2萬元的項目還包括珠江拉維小鎮、K2海棠灣等。

伴隨著4月下旬國十條而來的一系列調控，通州成為北京第一個房價應聲而降的區域。例如，龍湖蔚瀾香醍項目，其4月16日開盤的疊拼別墅成交均價為31282元/平方米；而5月2日開盤的花園洋房，成交均價為15901元/平方米，較別墅價格下降近一半；珠江拉維小鎮目前銷售均價18000元/平方米起，較之前的報價也有一定調整。而通州區二手房價格更是受到更多的挑戰。

在通州房價波動的5月，正是高價房面市受到管制的時間段。一方面是沒有高價項目成交，一方面是局部區域價格下調，成交均價自然會出現政府預期的安慰性的下滑。6月初，中國指數研究院發布5月份住宅市場交易數據，北京5月商品住宅成交均價為19684元/平方米，較4月下降14.06%。

任志強認為，統計數據成交均價的大幅下降，與過去一個月沒有高價房面市有一定的關聯。

世邦魏理仕中國區住宅部執行董事安東表示，“宏觀調控對高端住宅的成交有明顯的影響，北京、上海的成交量下降了30%左右?！辈贿^他表示，目前依然有資金在進入高端住宅市場?！熬驮谇皫滋?，一個做軟件開發的企業家，就在上海買了一套總價4000多萬的住宅?！彼f，“這樣的購買者，大多是一次性付款。高端住宅買家一次性付款比例約有50%?！?P>而禧瑞都項目的上述負責人表示，盡管目前有購買意向的人數的確在下降，但目前已有登記有購買意向的為60多人?！安畈欢嘤幸话氲目蛻舳际莵碜韵愀?，主要是企業主、投行人士。很多人都是因為工作關系，需要在香港和北京之間頻繁往來?！边@位負責人說。

安東認為：政府對高價房的限制只是一方面，不少開發商本身對市場就是處于觀望狀態。由此來看，借政府管制之機，開發商順水推舟，爭取到更長的觀望時間，也是可能的情況。