據悉，沿用了7年之久的上海市基準地價標準或將不久后正式更新，其中住宅土地基準價的提高幅度將在2—4倍間。

不過，相比目前市場的土地起始價和成交價，提高后的基準地價還是顯得相對便宜，分析人士認為，基準地價提升，并不會直接導致土地市場價的上漲，主要還是原版本過于陳舊。

基準地價變革

本報獲悉，由上海市規土局牽頭制定的《2010年上海市基準地價更新成果報告》已經完成了初稿，正在區縣和其他政府部門間征詢意見。

基準地價即土地初始價格，反映的是地價總體水平和變化趨勢。因此，基準地價一直被政府作為土地有償出讓定價的重要標準。

上海市土地部門人士透露，這份更新報告啟動于2008年，并在此后兩年中，參照了期間大量投標土地的價格情況制定而成。

據了解，報告首先區分了不同性質土地的劃分標準。

原基準地價標準中，住宅、商業、辦公和工業四類性質用地，在一定區域內都按統一標準劃分。此次，報告建議四種性質用地區域的級別分別劃分，其中住宅和工業用地按照上海市交通環線為劃分依據，商業用地則以核心商圈為標準劃分，辦公用地的劃分依據則結合了前兩種標準。

新的一級商業用地范圍包括：南京東路、西藏中路、外灘、徐家匯、新天地、淮海路等。

而更為受到市場關注的基準地價水平，在此次更新中，也有了較大的變化。

據上述人士透露，住宅、商業、辦公三類基準地價比原版標準有了較大的增長，而工業用地則并未有太大調整。

其中，最受關注的住宅類土地的漲幅在2~4倍左右，漲幅最大的是地處遠郊的7、8級土地，約為原版標準的4.1倍。而在已標注價格的最高級別土地——二級住宅用地的價格由原來的6225元/平方米，提高到新版的15340元/平方米。

加碼土地財政？

“調整的原因，主要還是原版標準顯得太過陳舊?！鼻笆錾虾Ｊ型恋夭块T人士說。上一次上海市的基準地價調整還在2003年，當時，國內土地出讓剛剛從協議出讓轉為招拍掛。

據不完全統計，2003年，上海全年170幅地塊的土地均價為101萬/畝，平均容積率1.17，折合樓面均價為1295元/平方米。而2009年最后一個月，上海的土地成交樓面均價達到12965元/平方米，7年間上漲了10倍。目前的土地基準地價仍然參照該標準，無疑已經過時。

“基準地價與土地出讓價格間并不能畫上等號?！鄙鲜鋈耸拷榻B，在土地使用權出讓、抵押等價格中，基準地價只是一個組成部分。

上述人士介紹，土地的出讓底價，還需要具體到每一宗土地上，根據土地性質、使用年限、地塊面積大小、形狀、容積率、微觀區位等因素，加上系統修整系數，綜合評估而定。

再者，最終的土地成交價格，還要在土地出讓底價的基礎上，按照市場需求通過招拍掛環節決定，“基準地價在這其中的決定因素并不十分明顯”。

他以上海當前總價地王外灘8-1地塊為例，該地塊屬于二級區域，即便在新版的價格中不到1.5萬元/平方米，而其實際成交均價達到了3.4萬元/平方米。

據接近規土局人士表示，新基準地價的具體發布時間未定。

不過，此番新標準制定完畢消息一出，讓人們不禁與增厚地方土地財政聯想起來。分析人士認為，中央調控意圖目前陷入了一個模糊期，如果地價基礎再次提高，無疑將給市場預期帶來一定影響。

按照上海市規土局的數據，2010年截至目前上海市的土地出讓金已經超過650億元。今年以來，上海先后幾輪推出接近200幅土地，基準地價一旦提高，或許將令當地的土地財政再創新高。