華僑城正試圖與房地產板塊拉開距離。

5月14日，華僑城股東大會，在談及房地產宏觀調控時，總裁劉平春表示：不希望把公司單純作房地產公司判斷。理由之一是美國迪斯尼公司的公園及度假區業務里面也是有房地產、有酒店，但迪斯尼是家旅游、文化公司。

這是一家業務邊際十分模糊的公司——主營業務是旅游，利潤則靠房地產業務支撐。這家本屬旅游酒店板塊的上市公司，被包括機構在內的多數投資者當做一家地產公司看待，在本輪宏觀調控中，其遭遇了比單純的房地產公司更大的沖擊。

撇清關系

從2009年12月9日的21.55元到2010年5月19日的11.89元，不到半年，華僑城股價幾近腰斬。同期，華僑城所屬的旅游酒店板塊跌幅為21%，而該板塊龍頭之一的中青旅同期跌幅不到7%；同樣，和華僑城有莫大關聯的房地產板塊跌幅為36%，地產股龍頭萬科下跌41%。

主打“旅游+地產”概念的華僑城橫跨兩大板塊，這也是華僑城獨特的經營模式和核心競爭力所在，但其股價表現幾乎比該板塊的任何一家公司都要差。市場把華僑城暴跌歸結為房地產的宏觀調控，但華僑城卻一再強調自己并不是一家單純的地產公司。

對于華僑城而言，其“旅游+地產”的公司定位再清楚不過，而且主導是旅游，董事長任克雷的另一個職務是中國旅游協會副會長。

依據2009年年報，中銀國際分析師田世欣在研究報告中分析稱，從主要控股參股公司的業績貢獻來看，占比最大的華僑城房地產的利潤貢獻為13.09億元，占到利潤總額的77%，其次是招商華僑城，占比12%，房地產業務顯然貢獻了絕大部門利潤。

東部華僑城和北京華僑城的占比均為11%，房地產業務顯然貢獻了絕大部門利潤。

對此，劉平春表示，華僑城希望能做百年老店，因此公司業務格局既包括短期收益較高但風險較大的房地產業務，又有能獲取長期、穩定現金流的旅游業務。從目前運作較為成熟的深圳主題公園來看，其每年實現的凈資產收益率也在16%-20%，這個數字在業內已經是相當高了。

機構看空

5月14日的股東大會上，在談及宏觀調控時，董事長任克雷表示，看好中國房地產市場未來20-30年的發展，雖然新政的出臺將抑制部分城市房價過快上漲，房價波動不可避免，但是華僑城地產以旅游項目為主體的成片綜合開發模式及業態與一般地產公司并不相同，并且華僑城地產還擁有拿地成本優勢、項目環境優勢以及長期打造精品高端領域的品牌優勢，這些優勢將部分化解此次宏觀調控對公司產生的影響。

對于房地產新政出臺后，華僑城是否會降價的問題，副總裁陳劍表示，華僑城旗下住宅項目早在調控出臺之前就錄得較高的銷售率，因此目前所剩的樓盤并不多。新開盤的項目都是根據當時市場來定價，因此難以確定是否降價，不過原有項目仍按原價銷售。

而在劉平春眼里，現時新政對改善性需求打擊最大。華僑城2009年業績說明會傳出的看法則是，目前華僑城的客戶中按揭購房的比例約50%，當中60%是經過銷售勸說決定貸款，實際上希望貸款的人不多，“項目越高端，貸款比例越小”。

華僑城的底氣還源自于其拿地優勢。據高華證券統計，華僑城的土地成本占房價比重不到15%。而金地的比重約為32%，萬科和保利分別為27%和24%。

中信證券的研究報告認為，旅游開發作為提升片區面貌的重要途徑為當地政府所重視，能有效降低華僑城拿地成本。

但是，華僑城在深圳已經成為“高端房地產”的代名詞，旗下部分項目的銷售價格均創出歷史新高。其中，東部華僑城別墅項目“天麓”售價最高已達15萬元/平方米，銀河證券分析師潘瑋認為，隨著近期調控新政出臺，信貸政策收緊，尤其是房產稅政策預期臨近，豪宅的價格上漲預期將告一段落。

高華證券分析師孫賢兵則對華僑城項目在一線城市過高的占比表示擔憂，公司今年有56%的可售面積位于深圳、上海和北京，這三個城市面臨的政策風險相對較高，尤其是對華僑城側重的高端物業而言。

直面迪斯尼

在旅游業務的布局上，2009年的華僑城堪稱完美。在這一年里，成都、深圳、上海華僑城先后開業。而云南華僑城、泰州華僑城、歡樂海岸正在規劃和建設中。今年，又先后與天津、西安、武漢簽約。

即便是如此兇猛的擴張，華僑城也面臨著許多難題，首先是旅游景區的盈利模式不成熟。

2009年半年報顯示，歡樂谷主題公園的絕大部門收入來自于門票收入和旅游團費收入，另一部分是文藝演出。而迪斯尼收入的主要來源卻不是靠門票，真正盈利點來源于衍生品市場，如卡通玩偶和音像制品的特許生產與經營等。據統計，迪斯尼的酒店、餐飲和紀念品銷售收入已占集團總收入的60%以上，門票收入僅占其收入的20%-30%。

迪斯尼等大型主題公園的經驗表明，成功的主題公園主要盈利點是娛樂、餐飲、住宿等設施項目，門票收入只作為日常維護費用?；灸Ｊ绞强坎粩嗵嵘放浦任慰?，在獲得門票收入的同時，通過出售具備知識產權特點的旅游紀念品獲得二次盈利，又由于旅游紀念品的發售進一步擴大品牌的影響力，這一盈利模式具備長久的生命力。

華僑城的另一個危險是迪斯尼的直面競爭。

2009年9月12日，位于松江佘山腳下的上海歡樂谷正式開業，上海歡樂谷總投資40億元，占地90公頃。短短兩個多月后的11月23日，上海迪斯尼項目正式獲批，并核準項目用地116公頃，單是首期的投資額就高達250億元。

迪斯尼的威脅有多大，數據最能說明問題。國際主題公園協會頒布的“2008年全球TOP10主題公園接待人數情況”排名中，前8名均被迪斯尼在世界各地的游樂園占據，其中名列榜首的沃特·迪斯尼世界魔幻王國年接待人數1706.3萬人次。香港迪斯尼以年接待450萬人次排名第18，年接待僅318萬人的深圳歡樂谷則榜上無名。