房地產批判系列報道之一

2010年4月，本屆政府祭出的針對房地產的新“國十條”引發社會廣泛關注，房價會跌多少？嚴厲管控的底線在哪里？這一切懸而未決。但當我們概覽房地產業近十年帶來的繁榮時，由疾速城市化帶來的負面效應已非常明顯，“一業獨大”對經濟體的傷害比比皆是——“過度資產化”對實體經濟產生相當強勁的分解作用，持地稱王、一勞永逸正像麻醉品一樣，全方位地彌漫開來。但是，任何事情都難逃規律的制約，過度城市化在經歷癲狂發展之后，行將走向常規階段。就此本報將以“房地產批判”為題組織系列報道，從房地產對實體經濟、資金流動、行業轉型及社會心理等方面所造成的影響，予以全方位的梳理與報道，以期對讀者了解中國經濟與房地產之間的關系及未來走向有所助益，并勾劃出大致輪廓。

——編者

　　中國的城市化進程，將會如何進行？

今年4月，中國社會科學院經濟研究所發布的首部《宏觀經濟藍皮書》指出，“中國將在2013年左右 （2011-2016年之間）結束高速城市化過程”。

而代表著房地產業最典型聲音的華遠地產總裁任志強，在此問題上，與藍皮書論斷大相徑庭，在他看來：“中國用了30年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進城問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度，才有可能在未來的20-30年，當我國經濟總量達到世界第一時，實現城市化率65%-70%的水平?！?P>“城市化”高速增長到底應該怎么看？

一手托起了地方財政，一手綁架了銀行信貸，同時還牽涉到最為廣泛的民生、公平正義和保障，房地產業，儼然已經成長為這個時代最為舉足輕重、也最具爭議的行業。然而，中國城市化進程，必然影響到房地產業，其一業獨大的地位還能保持多久？

在任志強看來，中國遠不如發達國家更重視房地產的作用，按照發展階段來說，相對應的中國城市化率應更為充分。但是任志強稱：“這成了一個變量，而不是常量，需要經濟增長的時候就鼓勵你，需要限制投資過熱的時候就打壓你?！?P>最高點之后

2003年，社科院成立了“中國經濟增長與宏觀穩定課題組”，在此基礎上，2004年，經濟增長理論研究室成立，一共有21名研究人員。從2003年課題組成立，城市化一直是其研究的一個重要部分。

社會科學院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝是宏觀經濟藍皮書課題負責人之一，同時也是城市化的主要研究者之一。他表示，在得出這一結果之前，業內普遍估計，城市化增長率的最高點會在2015年左右出現，隨后開始下降；而社科院研究得出2013年的結論，與之前的估計并沒有太大誤差。

“我們選取公元1800年為基準期，收集了從1949年開始近50年的數據。推算出來的符合度已經很高了?！眲⑾驾x說。

2009年底，該課題組在《經濟研究》上發表一篇名為“城市化、產業效率與經濟增長”的論文，實際上，宏觀經濟藍皮書中關于城市化率的計算和預測，都是源于這一研究。這一研究得出這樣的結論，“中國將在2013年左右（預計在2011-2016年之間）結束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09%，城市化率則在47.93%-53.37%之間，此后中國的城市化率增長逐步放緩?！?P>同時，社科院根據同一增長模式，預 測 中 國 城 市 化 率 2015年 為52.28%，2020年為57.67%，2030年為67.81%。而鑒于中國農村人口占總人口很大的比例，且隨著老齡社會的到來等因素的影響，68%可能是中國未來20年城市化發展的頂部，此后一個較長的時期城市化水平將維持在68%左右。

實際上，社科院的這一研究成果包含了兩部分的內容：一是城市化增長率將會在2013年左右達到頂點。這表示，接下來幾年，中國將進入城市化最為快速的發展階段；二是在增長率達到最高點之后，增長率開始下降，但城市化率依然會以較大幅度推進，直至2030年左右，城市化率達到約68%，進入相對穩定階段。

隨后，藍皮書副主編、社科院經濟研究所張自然博士向本報提供了這一結論的計算過程資料，社科院采用了通用的Logisitic函數，用于計算城市化水平，其中包括初始狀態城市化水平、增長速度、時間等變量。社科院根據這一函數預測1978年至2007年的城市化率走勢圖，與這一期間的實際城市化率走勢已經非常吻合。

而對城市化增長率最快的年份的計算結果為212.9，約為213，即約為2013年，此時的城市化率為50.11%，城市化增長率為1.0892%，約為1.09%。根據社科院提供的城市化預測曲線，此后，城市化增長率則呈下降曲線，2029年之后，增長率將會降到1%以下。本報取平均值計算，2015至2020年，城市化平均增長率為1.078%，2020年至2030年，平均增長率則降至1.014%。

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沒有永遠的支柱產業

在劉霞輝看來，城市化加速度的過程，必然會在最近幾年結束，而增速遞減的信號已經出現。

“目前中東部地區，城市化率已經非常高了，東部地區達到70%左右；中部有的地區也達到約50%，在這些區域，大量的人口移動已經實現，接下來，主要進城人口將集中在中西部地區，如江西、安徽、云南、貴州、四川、甘肅等。隨著農村人口總量的減少，土地富余，人口進城的動力也在減弱?！眲⑾驾x說。

他認為，從地域、人口總量、移入人口的構成來講，城市化遞減的信號已經開始慢慢出現?！爱斎滑F在沒有遞減，還在增加，但是整個強度肯定是一步一步變弱。中國城市化加速的過程，在近幾年肯定是要結束的?！眲⑾驾x表示，中國經濟同樣不能一直維持10%左右的增長率，5年之內，潛在經濟增長會降到8%左右，到時候，經濟增長可能就是7%-8%，甚至更低。

3月29日，國家發展改革委公布的數據顯示，2009年，中國統計口徑的城鎮人口達到6.22億人，城鎮化率為46.6%。

在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，以目前的城市化水平，中國正處于城市化加速時期?！俺鞘谢侍幱?0%-70%之間時，城市化進入加速階段，目前中國城市化率是46.6%，整體上正是處于加速推進的階段。未來城市化的提升，不是平均的，但是會以略高于1%的速度提升，未來20年，中國城市化率基本上會保持這樣一個速度?！标惐硎?。

實際上，陳國強的看法與社科院的區別在于，社科院提出了增速的“拐點”。社科院的測算結果同樣證明，接下來20年是城市化高速增長階段。但2013年的增速最高點，至少明確了一個問題，中國城市化不可能一直加速增長下去，并且在幾年之內很快就會出現“拐點”。

中國住宅產業從起步開始，就與城市化進程捆綁在一起?！?997年左右，中國城市化率剛剛實現30%的水平，進入加速期，而住房改革正好同步進行，中國住宅產業的起步、加速，是伴隨著城市化而進行，這是一個特定階段的特殊現象?！标悋鴱姳硎?，“隨著城市化的不斷提升，住宅產業的地位可能會被淡化，成為一個普通的產業。住宅產業不可能永遠扮演支柱產業的角色?！?P>陽光100置業集團常務副總經理范小沖認為，中國的現狀是城市化落后于工業化，隨著城鄉一體化、社保改革等措施的執行，接下來，城市化提速是必然的趨勢。

宏觀經濟藍皮書也承認了這一點：我國城市化相對滯后，城市化水平對促進產業結構升級，促進服務業的發展，并形成聚集效應的作用還不夠明顯，因而城市化水平對第三產業就業的影響能力也較弱，城市化率仍低于工業占GDP比重。

住房和城鄉建設部政策研究室主任陳淮則認為：把工業化強調到城市化之前這個錯誤不能再繼續下去了，就是到今天，我們總結過去60年，甚至改革開放以來的過去30年，中國發展的最主要缺陷之一，仍然是城市化滯后于工業化。城市化和以城市方式為代表的擴大消費需求，才是未來20年和到2015年的5-6年時間中國經濟發展的關鍵。

基于對城市化的信心，即使是在目前嚴厲的調控面前，地產企業對于未來20年的樂觀估計，并沒有發生改變。

“政府現在敢于調控，是因為有城市化的底氣?！苯鹂萍瘓F副總裁李戰洪表示，“中國城市化率目前處在46.67%，距離‘平緩成熟階段’的70%還有近23%的空間，按每年增加1.5%計算，中國地產至少還有16年的好時光?！?P>李戰洪認為，中小城市的房地產市場會發展起來，大量的地產企業開始進軍中小城市，也是順勢而為?！叭ツ?，‘北上廣深’住宅銷售總面積是4700多萬平方米，而成都和重慶的銷售面積就有4400萬平方米，二、三線城市有巨大的住房購買力，自住性比例比較大，市場也更健康?！崩畋硎?。

“盡管到2013年，城市化增長率的最高點過去了，但接下來的降幅是比較小的?！眲⑾驾x表示，未來20年，城市化率的增長都不會結束，未來一個階段，房價還是會在比較高的水平運行。

《新財富》雜志5月14日發布“2010新財富500富人榜”，萬達集團董事長王健林以401.1億元的財富列于榜首，在500人中，有88位來自地產業，占上榜富豪人數的17.6%；其財富總額達6490.8億元，占500富豪財富總額的22.5%，地產業成為財富集中度最高的行業。

“未來20年，中國地產行業還會有新的富豪出現?！眲⑾驾x說，“但是你可以看看，最大的房地產企業出現在哪些地區，最早是美國，然后是日本，接著是香港，現在是在中國。但是20年以后呢？可能就是在印度了。那時候萬科還會是最大的地產商嗎？”

劉霞輝認為，20年后城市化增長開始停滯，必然會給地產業帶來巨大的轉折。

“金融業、消費類的連鎖業等，在以后的發展中，最有可能出大富豪；甚至包括農業，以后必然是要走工業化路線的，無論是在產、供、銷環節，都有可能產出富豪?！眲⑾驾x說，房地產業以后必然是要轉型的，最可能向金融類行業轉型。