再融資越來越難，開發貸越審越嚴，房地產公司是不是可以去試一試信托？代價呢？12%的利率被認為是低利率了。大小開發商都必須直面這慘淡和逼仄的融資環境。

5月11日，福星股份公告稱，其全資子公司福星惠譽將與中融信托合作設立10億元額度的股權投資信托，年利率約12%。本報獲悉，除福星股份外，另有多家上市公司正準備通過信托融資來保證現金流。

但門檻正越來越高——一位正籌劃信托融資的地產上市公司董秘認為福星股份 “12%的利率委實不算高”，信托資深人士則直言，“現在房地產信托那么難發了，大家預判都不是很好，10個點左右的回報對市場都沒什么吸引力。能做上信托就不錯了”。

融資始末

福星股份是武漢最大的地產公司之一，在當地參與了大量城中村改造項目。此次信托將為其孫公司武漢置業募集資金，以開發武漢“三角路·B地塊”項目。

合作是三方進行的，華夏銀行作為委托人，將負責募集10億元資金，以單一資金信托的方式對武漢置業增資，其中3億元用于增加武漢置業的注冊資本，剩余7億元計入武漢置業資本公積。

增資后，武漢置業的注冊資本由3億元變更為6億元，福星惠譽和中融信托分別持股50%。

信托資金的退出約定了一定的選擇條款——信托成立之日起的2年內，中融信托、福星惠譽如達成一致，可將項目公司進行清算；如項目公司不能進行清算，福星惠譽應于本信托期（2年）屆滿時受讓中融信托持有的武漢置業50%股權或本信托受益權，受讓總價款為10億元加行權費或信托受益權溢價款。

同時，福星惠譽也有權在本信托滿18個月時受讓中融信托持有的武漢置業50%股權或本信托受益權。

這意味著，福星惠譽有權提前“贖回”武漢置業50%的股權，其代價是年利率12%的行權費或信托受益權溢價款；而若項目進展和資金回籠不暢，也許將面臨項目公司被“清算”的結局。

三角路·B地塊項目是福星惠譽在今年2月5日獲得的新項目，總建筑面積86萬平方米，成交總價為22.8億元。項目為武漢城中村改造項目。福星股份證券辦公室告訴記者，目前該項目正在實施拆遷。不具備土地證，目前暫不具備銀行信貸融資的條件。

值得一提的是，福星股份在此輪高速擴張中參與了大量城中村改造項目，此類項目往往不具備在前期取得“四證”的銀行貸款條件，廣發證券的一份報告稱，公司目前城中村改造項目儲備已達522萬平方米，今年還計劃獲取500萬平方米的改造項目。

信托只是福星股份融資的一個項目融資方式而已。它還有其他的項目在面臨著監管部門的審核。

消息人士告訴記者，福星股份是通過國土部再融資審批的25家公司之一，二審中被要求補充材料。

這也意味著，補充材料后若未通過審核，福星股份在股市再融資的募集項目也需要通過其他融資方式來補充資金。而在這次二審中，目前只有8家公司通過了國土部的審核。福星股份的證券辦公室告訴記者：“國土部的審核結果只對證監會負責，我們不知道結果?！?P>信托的邏輯

不是福星股份一家在依賴信托。

5月5日，浙江廣廈公告稱，同意公司全資子公司浙江天都實業有限公司以持有的部分住宅用地作為抵押，向杭州工商信托股份有限公司融資1.2億元人民幣，融資期限為1年，年利率為12%。

浙江廣廈還以其持有的浙商銀行股份有限公司143169642股股權作為質押擔保，向中融國際信托有限公司融資4億元人民幣的議案，融資期限為1年，年利率為5.841%。

開發貸的收緊和股市再融資的困難就是讓開發商投奔信托的最直接理由。

雖然開發貸并未明確“關閘”，但一位地產上市公司董秘認為，“銀行只要認為客戶資質比較好，只要有土地可以抵押，開發貸審批還是能搞下來，但一定要有四證?！备Ｐ枪煞莸淖C券辦公室也同意這種說法。

盡管上市公司的資質相比一般公司還算優質，貸款相對容易，但上述的地產上市公司也正準備通過信托融資10億左右，其理由是，可以保證公司充足的現金流，“地產上市公司再融資遙遙無期，而信托融資比較靈活，即使融資成本稍高一點，相對于地產行業的高資金杠桿水平，還可以接受?！?P>本報獲悉，證監會在與國土部建立針對地產上市公司再融資的聯席監管工作機制之后，曾有25家公司通過國土部初審，5月上旬，25家公司中僅有8家通過再審。

而一部分在早期已經通過再融資審批的地產商，也因為二級市場股價的大幅下挫導致融資無法進行，5月13日，招商地產公告稱，其于2009年8月公司股東大會審議通過的公司非公開發行的再融資方案，當時鎖定的發行底價為28.12元/股，幾個月后，公司股價也大幅下調，其增發價格調整為20.60元，但此后公司股價又連續大幅下挫。鑒于此，公司董事會擬同意撤銷本次非公開發行股票方案。

這導致地產商們面臨的現實是，開發貸盡管仍在開放，但只能用于“四證齊全”的地塊和項目，而如果希望進一步補充公司流動資金，眼前只剩下信托融資這一扇窗可走，福星股份人士說：“現在都是券商、銀行、上市公司簽訂三方協議，對資金的流向管理非常嚴格，據我所知，要偷偷地做項目置換，來改資金募集投向是不可能的?！?P>“15%利息才和你談”

如果在往昔，人們會認為12%的利息是個高利率，但在眼下，福星股份的利率就算很正?；蛘哒f“低了”。

全國最大的一家信托公司的高管告訴本報：“現在房地產信托產品很難發，銀行不肯做。銀監會的銀行發放信托理財產品越來越嚴格，銀行只能找高端客戶來買信托產品。都是一個客戶買100萬，哪兒找那么多高端客戶。而且房價跌得那么兇，和房子相關的金融產品，誰來買？”

今年2月24日，銀監會向各地銀監局和商業銀行發布了《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，通知第一條就強調，商業銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中有關合格投資者的規定。

在過去，信托公司和銀行通?？梢酝ㄟ^產品交易結構設計來規避監管，但現在，突破“單個信托計劃的自然人人數不得超過50人，合格的機構投資者數量不受限制”和“投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織”的規避是幾乎不可能了，過去5萬參與一個房地產信托計劃是不太可能了。

一些變化正在悄然發生，地產商開始越來越多地接受股權類信托融資，“以前往往是開發商并不希望我們作為股東進入，但現在，一些開發商與金融機構的合作觀念已經有所轉變?！?P>“以前通常對信托公司進行監管，對銀行審核非常嚴格?！吧鲜鲂磐泄靖吖軓娬{。

他也認為福星股信托融資12%的利率已經是很低的了，“現在沒有15%，都不要談”。但一位券商的分析師提出了自己的看法：“長期看，房地產的毛利率越來越低，一下子搞掉十多個點的利率，再融資不給搞，開發貸投向弄得死死的，那讓地產公司怎么辦？”

一時間，2008年那個高利貸盛行的年代似乎又要到來。