一邊是聯想控股進軍房地產行業的代表作融科橄欖城，一邊是遠洋地產借以刷新北京單價地王的大望京村一號地，兩個項目僅有500米之遙。從融科橄欖城放眼過去，遠洋地產的天價地塵土飛揚，標志性的小山包清晰可見。

5年前，聯想還是地產行業新軍，融科橄欖城所處的望京新城區域很多地塊的政府協議出讓地價僅在300元/平方米上下。

今年3月15日，經過84輪角逐，遠洋地產斬獲北京新晉地王，代價是超過24000元/平方米的樓面地價（不考慮代征地面積）。

300元與24000元的距離是50米，這500米的距離成為兩個時代的間隔——縱然只有5年的短短時光。

而“地王”的隆隆聲響，令聯想旗下的融科橄欖城售價一飛沖天，開盤時僅7000元，而在“地王”巨艦的浮力之下，青澀的橄欖城標價已為35000元，房價上漲4倍！

新軍

融科智地建立的背景是“中關村科技園區的發展和建設院里頭希望聯想能夠在科技物業、科技園區的建設中起到一定的作用”，一直在聯想企業里建廠房并自詡為“在IT圈就開始蓋房”的陳國棟掛帥融科智地，打造了融科智地的第一個產品——融科資訊中心。

2003年，融科智地試圖進入“市場更大，周轉更快，成長更快的住宅市場”，地處“大郊區”望京地區的融科橄欖城成為它的第一個完全控股的正式作品。

陳國棟覺得，住宅市場已經過了投機性的暴利階段，因此可以拿住宅市場的發展跟電腦行業作類比——兩個市場都很大，可以實現薄利多銷，“目前房地產業的發展狀況和20世紀90年代的電腦行業發展很相似，聯想最早賣一臺電腦的毛利有幾千元，因為那時電腦還完全沒有走入家庭，一年也許只能賣幾千臺；但隨著家用電腦的普及，每臺電腦的毛利降到只有幾百元，但每年聯想的銷售量卻達到了上百萬臺”。

“房地產也是如此，雖然利潤已經大幅降低，隨著普通住宅市場化的進一步擴大，各種政策的規范與完善，將使行業的投機減弱，十分符合聯想選擇行業做大的目標?！标悋鴹澰?003年接受媒體采訪時說。此時的陳國棟沒有預料到,在其從事地產開發近十年之后,這個行業仍是炙手可熱的暴利行業，距電腦已至利潤瓶頸的局面相去甚遠。

融科橄欖城就是在這樣理念下誕生的產品——成本不算太高，利潤還算合理，相關人士對本報說：“項目是在2005年9月開盤，7100元的均價，當時的地價和建安成本，即使算上銷售、稅務等費用，回報還是不錯?！?P>拿地

融科橄欖城的低地價得益于趕上了協議轉讓土地的末班車，據了解，當時望京組團的地塊都是城開集團通過協議轉讓拿到的，成本非常低，“融科是通過東環置業從城開集團獲得了土地?！比诳浦堑馗吖芨嬖V記者。

當時，城開集團是望京的一級開發商，順理成章地獲得了該區域的大量土地，2004年北京市政府一份協議出讓土地資料顯示，城開集團當年通過協議轉讓獲得了望京新城的5處地塊。

這些低成本獲得的土地一部分被城開集團轉讓，另一部分則用于自己開發——城開集團的大股東首開股份后來在望京新城A1區C組團開發了國風上觀項目。其開盤后的同期定價均與融科橄欖城相仿，該項目于2007年2月開工。

融科橄欖城的土地成本是多少？融科置地方面拒絕透露。但按照官方的公開資料，規劃建筑面積515511平方米，合同地價款是159196088元。粗略計算，樓面地價是每平方米308.81元。

2005年9月3日，融科橄欖城以7100元的均價開盤，10天后，一期800套房子售出432套。

調價

望京地區以北小河為界，分成南北兩部分。北小河南側統稱為“望京新城”，其功能以望京中心區公共設施為中心，以居住為主，兼具文化、教育、辦公等功能；其中“望京新城”又分為A、B兩區，A區為區級居住用地，B區為由大型公共建筑組成的市級公建中心。

2000年初，望京還是這樣一個地方，“除了招待所或小區的地下室之外，就是一色的農民房了——漆黑的大鐵門、幽深的四合院，還有一條看門的大黃狗”。

隨著北京市政府層面規劃的貫徹和城開集團進行的土地一級開發、道路修建等大量工作，2005年，望京地區已成為中高檔居住區，開始被稱作“韓國城”，中原地產當時統計稱，望京地區的韓國人約2萬人。

融科橄欖城7100元的開盤價也大體符合周邊項目的定價，2005年的統計數據顯示，望京區域市場的整體供應量達到281萬平方米，其中普通住宅均價6561元/平方米，公寓項目銷售均價6676元/平方米，別墅項目銷售均價10642元/平方米。

2006年5月，融科橄欖城2期7—9號樓開盤銷售，價格在8000元左右——直到這一年年底，其銷售均價也仍停留在8600元/平方米。

這一年，許多融科橄欖城的購房者還在猶豫產權60年還是70年的問題，他們開玩笑說，如果是60年的產權，開發商是不是應該把房價打個八五折。

然而機會稍縱即逝。

2007年來了。

這一年發生了許多眾所周知的事情，許多新詞匯開始躍入公眾眼球：流動性過剩、股市泡沫、樓市泡沫、各種資產泡沫，房子和股票以令人瞠目結舌的速度上漲，房價推高了地價，很快，地價又讓房價變得更高……諸多因素交織混雜，已經讓人分不清，到底是高房價導致高地價，還是高地價導致高房價？

不能再像賣電腦一樣賣房子了。溯本求理顯然不是開發商的職責，這樣的氛圍里，融科智地開始順勢而為地調價，當年6月，融科橄欖城3期開盤，均價超過11000元。

飛漲的房價也讓更多的開發商們有更多的底氣來拿地，2007年10月，北京合生北方房地產開發有限公司拿下了望京B30地塊，樓面地價超過5000元；12月，北京市中關村科技園區電子城西區商業金融 （F1酒店）項目用地被北京昆泰房地產開發集團與北京昆泰嘉華房地產開發有限公司聯合體收入囊中，樓面地價約4800元。

到了年底，融科橄欖城的銷售均價已經接近18000元。

2008年，大起大落的股市和部分樓市并沒有波及到融科橄欖城。2008年9月，融科橄欖城3期報價17800元/平方米。次年2月，樓市復蘇的前夕，融科智地將橄欖城項目清盤，均價約17000元。

再調價

此后的樓市復蘇、房價飛漲、地王，已經與融科智地無關。二手房炒家們接過下一棒，開始分享又一輪“盛宴”。

2009年9月，SOHO中國的兩家全資子公司，北京新幕世紀投資管理有限公司與星潤實業有限公司聯合體以40億元的價格拿下了望京B29地塊，準備開發望京SOHO，樓面地價超過10000元。

潘石屹當時對成交價溢價1.7倍回應說：“政府確定底價的時候是按當時的成本核算的。這塊地已經好多年了，當時的拆遷成本是比較低的?，F在說是1.7倍，還是2.7倍是沒有多大意義的。從價格來說，作為望京這個成熟的區域，最繁華的地段，標志性的建筑，1萬塊錢我們認為是一個特別合理的價格?！?P>他還駁斥說，SOHO中國鬧地荒是小媒體的謠言，“說地荒都是無稽之談”。

2009年12月，融科橄欖城二手房報價已達22000元左右。一個月之后，這個數字變成了25000元。這幾個月的二手房價格走勢宛如一條垂直拉升的股票分時走勢圖，到了2010年3月，均價已為27000元左右。據傳，3月14日，一位融科橄欖城的賣家行色匆匆地來到鏈家地產的一處店面，要求將他的房源報價從30000元/平方米，提高到32000元，理由是，“聽說這里要產生新地王”。

第二天上午，朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地開始競價，任志強象征性地報價后，早早出局，被潘石屹善意地嘲諷為“花錢買丟人”，經過84輪激烈競價，遠洋地產旗下子公司遠豪置業最終擊敗中國煙草下屬的中維地產，以40.8億元的價格將“地王”納入囊中。

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上接37版

　　“2009年每次地王出現,把房價推高一大截。又一個地王出現,又把房價推高一大截。但從來沒有過在五環邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米,這樣離奇的地王出現?！迸耸偈潞笳f，“公司的同事對剛剛誕生的地王做了測算,結論是:銷售單價45000元/平方米,才可以有10%的利潤?！?P>北京市中原三級市場部提供的數據顯示，該區域二手房均價為2萬元。

槌落價起。有中介公司稱，望京地王拍出后，很多業主紛紛要求改價，對于市場前景非?？春?，大望京村1號地王拍出后，“周邊業主房屋報價也出現明顯變化，部分報價漲幅離譜”。

融科橄欖城門口有10多家中介門店。地王拍出后的一周，大部分掛牌業主要求將房價從28000元/平方米提高到30000元/平方米。

3月17日，大望京村4號、5號地塊開拍，經過82輪競價，保利地產以50.4億元的價格拿下該地塊，由于兩處地塊“有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地”，折合樓面價 “僅”為17949元/平方米。

3月底，整個融科橄欖城報出的房價沒有低于31000元/平方米。

4月3日，融科橄欖城條件雷同的房子報價不再低于32000元/平方米。中間的交易卻還有數起因為業主的臨時反復提價而失敗。

此間，一個帶著17萬定金的人在這幾家中介店里徘徊，心想，一旦看中房子，就立刻下定以防業主反悔。即便這樣，他還是沒有遇到一個爽快的房主。

4月5日，美聯物業的中介接到業主的新報價34000元/平方米。

這一天，距離300元土地成本的融科橄欖城開盤，整整4年零6個月。不到5年的時光已足以讓新軍成為老兵，光影交錯，對于地產行業來說，這已經是兩個時代。

與地王為鄰

張延龍 周亞玲 陳文雅

464

2010-04-12

張延龍 周亞玲 陳文雅

　　一邊是聯想控股進軍房地產行業的代表作融科橄欖城，一邊是遠洋地產借以刷新北京單價地王的大望京村一號地，兩個項目僅有500米之遙。從融科橄欖城放眼過去，遠洋地產的天價地塵土飛揚，標志性的小山包清晰可見。

5年前，聯想還是地產行業新軍，融科橄欖城所處的望京新城區域很多地塊的政府協議出讓地價僅在300元/平方米上下。

今年3月15日，經過84輪角逐，遠洋地產斬獲北京新晉地王，代價是超過24000元/平方米的樓面地價（不考慮代征地面積）。

300元與24000元的距離是50米，這500米的距離成為兩個時代的間隔——縱然只有5年的短短時光。

而“地王”的隆隆聲響，令聯想旗下的融科橄欖城售價一飛沖天，開盤時僅7000元，而在“地王”巨艦的浮力之下，青澀的橄欖城標價已為35000元，房價上漲4倍！

新軍

融科智地建立的背景是“中關村科技園區的發展和建設院里頭希望聯想能夠在科技物業、科技園區的建設中起到一定的作用”，一直在聯想企業里建廠房并自詡為“在IT圈就開始蓋房”的陳國棟掛帥融科智地，打造了融科智地的第一個產品——融科資訊中心。

2003年，融科智地試圖進入“市場更大，周轉更快，成長更快的住宅市場”，地處“大郊區”望京地區的融科橄欖城成為它的第一個完全控股的正式作品。

陳國棟覺得，住宅市場已經過了投機性的暴利階段，因此可以拿住宅市場的發展跟電腦行業作類比——兩個市場都很大，可以實現薄利多銷，“目前房地產業的發展狀況和20世紀90年代的電腦行業發展很相似，聯想最早賣一臺電腦的毛利有幾千元，因為那時電腦還完全沒有走入家庭，一年也許只能賣幾千臺；但隨著家用電腦的普及，每臺電腦的毛利降到只有幾百元，但每年聯想的銷售量卻達到了上百萬臺”。

“房地產也是如此，雖然利潤已經大幅降低，隨著普通住宅市場化的進一步擴大，各種政策的規范與完善，將使行業的投機減弱，十分符合聯想選擇行業做大的目標?！标悋鴹澰?003年接受媒體采訪時說。此時的陳國棟沒有預料到,在其從事地產開發近十年之后,這個行業仍是炙手可熱的暴利行業，距電腦已至利潤瓶頸的局面相去甚遠。

融科橄欖城就是在這樣理念下誕生的產品——成本不算太高，利潤還算合理，相關人士對本報說：“項目是在2005年9月開盤，7100元的均價，當時的地價和建安成本，即使算上銷售、稅務等費用，回報還是不錯?！?P>拿地

融科橄欖城的低地價得益于趕上了協議轉讓土地的末班車，據了解，當時望京組團的地塊都是城開集團通過協議轉讓拿到的，成本非常低，“融科是通過東環置業從城開集團獲得了土地?！比诳浦堑馗吖芨嬖V記者。

當時，城開集團是望京的一級開發商，順理成章地獲得了該區域的大量土地，2004年北京市政府一份協議出讓土地資料顯示，城開集團當年通過協議轉讓獲得了望京新城的5處地塊。

這些低成本獲得的土地一部分被城開集團轉讓，另一部分則用于自己開發——城開集團的大股東首開股份后來在望京新城A1區C組團開發了國風上觀項目。其開盤后的同期定價均與融科橄欖城相仿，該項目于2007年2月開工。

融科橄欖城的土地成本是多少？融科置地方面拒絕透露。但按照官方的公開資料，規劃建筑面積515511平方米，合同地價款是159196088元。粗略計算，樓面地價是每平方米308.81元。

2005年9月3日，融科橄欖城以7100元的均價開盤，10天后，一期800套房子售出432套。

調價

望京地區以北小河為界，分成南北兩部分。北小河南側統稱為“望京新城”，其功能以望京中心區公共設施為中心，以居住為主，兼具文化、教育、辦公等功能；其中“望京新城”又分為A、B兩區，A區為區級居住用地，B區為由大型公共建筑組成的市級公建中心。

2000年初，望京還是這樣一個地方，“除了招待所或小區的地下室之外，就是一色的農民房了——漆黑的大鐵門、幽深的四合院，還有一條看門的大黃狗”。

隨著北京市政府層面規劃的貫徹和城開集團進行的土地一級開發、道路修建等大量工作，2005年，望京地區已成為中高檔居住區，開始被稱作“韓國城”，中原地產當時統計稱，望京地區的韓國人約2萬人。

融科橄欖城7100元的開盤價也大體符合周邊項目的定價，2005年的統計數據顯示，望京區域市場的整體供應量達到281萬平方米，其中普通住宅均價6561元/平方米，公寓項目銷售均價6676元/平方米，別墅項目銷售均價10642元/平方米。

2006年5月，融科橄欖城2期7—9號樓開盤銷售，價格在8000元左右——直到這一年年底，其銷售均價也仍停留在8600元/平方米。

這一年，許多融科橄欖城的購房者還在猶豫產權60年還是70年的問題，他們開玩笑說，如果是60年的產權，開發商是不是應該把房價打個八五折。

然而機會稍縱即逝。

2007年來了。

這一年發生了許多眾所周知的事情，許多新詞匯開始躍入公眾眼球：流動性過剩、股市泡沫、樓市泡沫、各種資產泡沫，房子和股票以令人瞠目結舌的速度上漲，房價推高了地價，很快，地價又讓房價變得更高……諸多因素交織混雜，已經讓人分不清，到底是高房價導致高地價，還是高地價導致高房價？

不能再像賣電腦一樣賣房子了。溯本求理顯然不是開發商的職責，這樣的氛圍里，融科智地開始順勢而為地調價，當年6月，融科橄欖城3期開盤，均價超過11000元。

飛漲的房價也讓更多的開發商們有更多的底氣來拿地，2007年10月，北京合生北方房地產開發有限公司拿下了望京B30地塊，樓面地價超過5000元；12月，北京市中關村科技園區電子城西區商業金融 （F1酒店）項目用地被北京昆泰房地產開發集團與北京昆泰嘉華房地產開發有限公司聯合體收入囊中，樓面地價約4800元。

到了年底，融科橄欖城的銷售均價已經接近18000元。

2008年，大起大落的股市和部分樓市并沒有波及到融科橄欖城。2008年9月，融科橄欖城3期報價17800元/平方米。次年2月，樓市復蘇的前夕，融科智地將橄欖城項目清盤，均價約17000元。

再調價

此后的樓市復蘇、房價飛漲、地王，已經與融科智地無關。二手房炒家們接過下一棒，開始分享又一輪“盛宴”。

2009年9月，SOHO中國的兩家全資子公司，北京新幕世紀投資管理有限公司與星潤實業有限公司聯合體以40億元的價格拿下了望京B29地塊，準備開發望京SOHO，樓面地價超過10000元。

潘石屹當時對成交價溢價1.7倍回應說：“政府確定底價的時候是按當時的成本核算的。這塊地已經好多年了，當時的拆遷成本是比較低的?，F在說是1.7倍，還是2.7倍是沒有多大意義的。從價格來說，作為望京這個成熟的區域，最繁華的地段，標志性的建筑，1萬塊錢我們認為是一個特別合理的價格?！?P>他還駁斥說，SOHO中國鬧地荒是小媒體的謠言，“說地荒都是無稽之談”。

2009年12月，融科橄欖城二手房報價已達22000元左右。一個月之后，這個數字變成了25000元。這幾個月的二手房價格走勢宛如一條垂直拉升的股票分時走勢圖，到了2010年3月，均價已為27000元左右。據傳，3月14日，一位融科橄欖城的賣家行色匆匆地來到鏈家地產的一處店面，要求將他的房源報價從30000元/平方米，提高到32000元，理由是，“聽說這里要產生新地王”。

第二天上午，朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地開始競價，任志強象征性地報價后，早早出局，被潘石屹善意地嘲諷為“花錢買丟人”，經過84輪激烈競價，遠洋地產旗下子公司遠豪置業最終擊敗中國煙草下屬的中維地產，以40.8億元的價格將“地王”納入囊中。

下轉38版

上接37版

　　“2009年每次地王出現,把房價推高一大截。又一個地王出現,又把房價推高一大截。但從來沒有過在五環邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米,這樣離奇的地王出現?！迸耸偈潞笳f，“公司的同事對剛剛誕生的地王做了測算,結論是:銷售單價45000元/平方米,才可以有10%的利潤?！?P>北京市中原三級市場部提供的數據顯示，該區域二手房均價為2萬元。

槌落價起。有中介公司稱，望京地王拍出后，很多業主紛紛要求改價，對于市場前景非?？春?，大望京村1號地王拍出后，“周邊業主房屋報價也出現明顯變化，部分報價漲幅離譜”。

融科橄欖城門口有10多家中介門店。地王拍出后的一周，大部分掛牌業主要求將房價從28000元/平方米提高到30000元/平方米。

3月17日，大望京村4號、5號地塊開拍，經過82輪競價，保利地產以50.4億元的價格拿下該地塊，由于兩處地塊“有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地”，折合樓面價 “僅”為17949元/平方米。

3月底，整個融科橄欖城報出的房價沒有低于31000元/平方米。

4月3日，融科橄欖城條件雷同的房子報價不再低于32000元/平方米。中間的交易卻還有數起因為業主的臨時反復提價而失敗。

此間，一個帶著17萬定金的人在這幾家中介店里徘徊，心想，一旦看中房子，就立刻下定以防業主反悔。即便這樣，他還是沒有遇到一個爽快的房主。

4月5日，美聯物業的中介接到業主的新報價34000元/平方米。

這一天，距離300元土地成本的融科橄欖城開盤，整整4年零6個月。不到5年的時光已足以讓新軍成為老兵，光影交錯，對于地產行業來說，這已經是兩個時代。