3月中，已決心涉足綠色地產的大佬馮侖，帶上30多人的隊伍，南下取經低碳住宅。馮侖選中的兩家“老師”，一個是深圳萬科，一個是南京的朗詩地產。

自哥本哈根會議后，一夜間商者言必稱低碳，重視營銷的房地產業亦然。但在概念早已成型的綠色建筑領域，深耕細作者卻屈指可數。作為近期低碳住宅的倡導者，萬科振臂一呼眾人響應的江湖地位自不待言，而對于在全國大多數城市尚不出名的朗詩，馮侖說，這是我們行業的綠色先鋒。

8年前，朗詩自南京起家，不久即確定從綠色科技切入地產行業。數年磨礪，朗詩至今開發的綠色科技住宅建面已達200萬平方米，這一規模在全國地產企業中首屈一指，毫無疑問成為綠色科技地產的領跑者。低碳大潮涌來，發于長三角的朗詩已顯露布局全國的雄心。

地產商升級

2010年初春，國內樓市陷入低谷，而朗詩在滬的開山之作朗詩綠島卻成功開盤。上海房產交易中心的最新數據顯示，這個位于上海北郊環外的項目交易均價已達1.8萬元/平方米，高出周邊房價不少。一個多月時間，288套房源全部售出。

這個擁有低碳概念的樓盤大賣，似乎早在朗詩地產董事長田明意料之中，以至于有記者問到綠島賣的如何，田明笑答，“具體數據不太清楚，應該不錯，你可以咨詢上海公司的銷售總監?！?P>逆勢熱銷的背后，無疑是朗詩的綠色科技含量作為支撐?！拔覀兤髽I的利潤高，不在產品價格高，而是在于賣得快、賣得好。產品差異化，能打動人心的，是客戶價值得到客戶的認同?！碧锩髡f。

打動人心的，無非是綠島項目“地源熱泵系統、天棚輻射制冷制熱、外墻外保溫、抗干擾隔音降噪、嚴密熱阻隔”一串拗口的建筑術語，帶來的運營成本降低和舒適度提高的誘惑。

在科技地產領域，朗詩已耕耘了6年，其開發的科技住宅建筑面積達200萬平方米，綜合節能率均超過80%。據公司給出的統計數據，這些房子較普通住宅每年每平米減少90千克二氧化碳排放，節省25度電。

除了朗詩、當代等主攻綠色科技住宅的發展商外，傳統地產業僅萬科等極少數公司在摸索綠色項目開發。2009年，深圳萬科城四期和朗詩蘇州國際街區獲得了建設部頒發的綠色三星標識證書，這是全國首批獲得該認證僅有的兩個住宅項目。王石宣布，今年萬科新開工的綠色三星級建筑總量將超過100萬平方米。

王石曾在兩會期間，將科技住宅的開發，具象為“墻體加厚、空間密封、系統調節”。但業內皆知，這一簡單的詮釋背后，是對建筑開發要求的全面提升。

“綠色建筑的成本，主要由兩部分組成，一是一次性的建造成本，二是長期運行使用成本，影響其的主要因素在于能源價格。按照能源價格的增長趨勢，如果把一次性的成本投入多一些，運營成本降得更低一點，兩個成本實現動態平衡，建筑就變成綠色了?！崩试姷禺a董事長田明說。

實現這一平衡并非易事?！澳壳翱萍甲≌囊淮涡酝度氤杀?，每平米會比普通住宅高500~600元，但這筆錢現在還是由企業來掏?！比f通地產老總馮侖說。而當成本轉嫁到價格上時，買房人的接受程度則成了先行者最大的考驗。

朗詩無疑經受住了市場敲打?！拔颐降那闆r，絕大部分家庭比原來那種空調制暖的方式省錢省多了，根據獨立第三方做的滿意度測評，客戶的總體滿意度、忠誠度跟情感依賴度，這幾個指標我們都是行業的標桿值?！碧锩髡f。

他算了一筆賬，2009年，8歲的朗詩的銷售是50個億，“現在大概在國內房地產行業里，大概已能排到前五六十位?！?P>田明的“后中先”

“任何創新都源于競爭，沒有開發商是為了綠色而綠色?！被厮堇试姷木G色基因，董事長田明坦承是市場競爭下的產物，“企業最基本的使命就是要在競爭當中盈利、取勝?！?P>2003年，南京河西的奧體中心土地招標，二十多家成名開發商蜂擁而入，后來者朗詩也在其中拿到一幅住宅地塊。

此時的朗詩剛剛成立兩年，算進置業顧問，人不過三十來號，樓盤項目也僅“朗詩熙園”一個，“沒錢、沒品牌、沒經驗”可謂其當時的真實寫照。

雖然朗詩位于南京新街口的項目“朗詩熙園”開盤大賣，名列2003年南京市房地產銷售前列，但田明此時卻在考慮，當中國的房地產度過高速增長期時，新的業務在哪里？

“如果靠高端取勝，無疑將遇上國內很強的品牌，阻力頗大。如果走低成本路子，后面有更多低價拿地的開發商?！碧锩髡f。

圍繞奧體中心地塊開發策略的制定，田明和他的團隊整整花半年多時間，其中“一半時間在討論，一半用于國內外的考察?！鼻盎⒑罄?，讓他決定通過嘗試低能耗的住宅產品，走差異化競爭之路。

2005年，低碳處子作“朗詩國際街區”正式亮相。小區住宅以主打“恒溫、恒濕、恒氧”。經過一段時間的試住營銷，隨即獲得海歸、白領、高知人群的熱捧，綠色朗詩一炮打響。

此時，田明已經堅定了公司的綠色戰略，一面加大研發力度，一面將南京經驗復制到無錫、杭州、蘇州和常州等長三角大城市，多獲好評。三年積淀，朗詩收獲了成熟的團隊、足夠的資金和較好的口碑。此時田明認為揚名長三角的機會已至，接下來要做的是攻克該區域最大的堡壘——上海。

2008年8月8日，有備而來的朗詩地產以3.3億元近乎底價拍下寶山羅店地塊，開發朗詩綠島項目，正式進軍上海，隨后的項目銷售成績無疑已為朗詩正名。

其后，朗詩開始了一系列令人眼花繚亂的土儲動作。2009年一年，其就斥資約31億元，在長三角核心城市拿地8幅，其中不乏在上海主城區長寧這樣的黃金地塊。

“我們所有的資源全部圍繞科技地產的戰略展開，一兵一卒一個銅板，都沒有撒到其他地方去?！备叨鹊木劢?，換來了朗詩這個后進者在傳統市場中的強勢切入，公司產品溢價率超出了行業平均水平，總資產也從原先的1000萬，猛增至目前的70多億元。

科技含量的支撐、高速周轉策略，是高增長的基石。自2006年以來，朗詩每年的資產周轉率都保持在100%以上，而A股市場56家上市地產公司的同一指標平均在42%左右。

“綠”時代雄心

盡管已被視作低碳地產業的領軍級人物，田明卻稱自己對產品是門外漢?！罢嬲a品的細節部分我并不關注。從大的方向上，還有行業內外的產品信息我會特別關注?！?P>事實上，正是對行業動向的高度敏感，田明方敢開風氣之先，將歐美先進的科技系統成功“嫁接”到長三角。

朗詩顯然不滿足只做一個區域性的地產商?！跋乱徊?，將在長江流域、華南和環渤海地區開展業務?！边@一戰略計劃背后，田明的思考是，房地產業是一個受到政策調控和市場波動影響較大的行業，如果區域拉的足夠開，專業化的企業在應對這些波動時，會取得縱深的穩定優勢。

朗詩的項目主打 “高舒適度、低能耗、綠色健康”，其技術體系往往因地而異。在田明看來，朗詩針對長三角地區開發的技術體系業已成熟，可以很快推廣到冬冷夏熱的長江流域，“先遣隊伍已經到武漢、重慶等地?！?P>而常年炎熱的華南地區，是國內諸多知名地產品牌的發源地，人們使用空調的方式與朗詩的系統解決方案差異極大。田明卻認為搶灘此地事不宜遲?！昂芏嗄戏饺藢ξ艺f，你們的產品到華南來，不是怎么賣，而是什么價的問題?！?P>為此，朗詩已與華南理工大學就當地氣候特征，針對產品系統技術體系建設早已進行深度合作。在集團層面，田明與相關部門簽下年度責任狀，要求在2010年將研發隊伍從原有的60來人擴張到150人的規模。

“在向其他區域發展的過程，我們不當地王、不建豪宅?！碧锩髡f，朗詩會保持一貫的快速開發模式?！暗腿莘e率住宅本身就不綠色，而花大量成本拿地王、捂盤惜售都徒增社會成本。做綠色地產要求你有綠色的價值觀，要有一致性和系統性?！?P>對科技住宅的執著，其實來自于朗詩對這一細分市場的看好。按照統計，國內現有建筑中95%以上都是不節能的建筑，每年增加的部分又有90%沒有節能功能，“這個市場會越來越大”。除了住宅，田明正在考慮進入諸如辦公樓、酒店、公共建筑等新的建筑市場，“要么做改造，要么新建”。

布局全國、進入更大范圍的產業，持續開發實力和品牌的構建無疑將如影隨形，而登陸資本市場自然是上佳選擇。田明回應說，“朗詩一定會上市，做一家公眾公司，是我們的理想。目前股權結構調整已完成，但是對于上市我們心態上很從容，朗詩財務很穩健，不會急躁?！?P>鏈接

綠色建筑

綠色建筑是指在建筑材料與設備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，綠色建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢。歐洲近年流行的“被動節能建筑”可以在幾乎不利用人工能源的基礎上，依然能夠使室內能源供應達到人類正常生活需要。這在奧地利、德國等國家，已經成為現實。

中國綠色建筑代表項目

鋒尚國際

北京鋒尚國際公寓，采用的輻射采暖制冷、置換式新風技術和外圍護系統的保溫隔熱技術是國際上公認的先進成熟技術。

當代MOMA

北京當代MOMA寓所，倡導科技與建筑結合，采用MOMA建筑節能技術系統、四維設計理念、高科技安防以及保溫降噪等技術，改善了傳統住宅冬冷夏熱現象。

中鷹黑森林

上海中鷹黑森林，采用新型環境調節系統、置換式新風系統、戶外軸簾系統、光環境智能控制系統、食物垃圾處理系統以及同層排水系統等技術，實現了室內的恒溫、恒濕、恒氧，減少了能量外泄。