一個新的時代與民營地產企業轉型

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易小迪

　　2008年曾經充滿了“不確定性”，也曾經被賦予了期待。但它卻在今天以十分確定的結論宣告全球金融危機的到來，而唯一不確定的是這一輪金融危機還有沒有見底。2008年也曾是中國人充滿期待的一年，因為這一年奧運會在中國召開，但是卻發生了許多出人意料的重大事件，也給中國房地產迎頭一盆冷水，終止了長達十年的繁榮格局，并全面轉入了通縮與衰退，幾乎全行業的人都確信：房地產的冬天來了。唯一不確定的是：這個冬天有多長？

對于身處其間的房地產企業而言，一個清晰的信號是，房地產行業一個時代就此結束了。一個以占有資源為手段，以股市圈錢為動力，以規模增長為目的的粗放式發展時代結束了。

一個新的時代開始了

供大于求的市場已經形成。在這個市場上消費者將處于真正的主導地位。那種依靠產品的設計、功能、概念來推動消費的“供應”時代過去了。在供大于求的市場上，“銷售”已成為制約企業生死存亡的最重要的瓶頸。

隨著行業標準的成熟以及配套產業的形成，房地產產品品質的同質化趨向將越來越明顯。同時，企業增值空間也不僅僅局限于生產與銷售環節，品牌與服務也越來越重要。

隨著房價回歸理性，這個行業的暴利時代也宣告結束了。房地產開發中單純依賴于土地升值帶來的收益會越來越少，企業競爭勝負的焦點已不再是對有限的土地資源的占有，而是搶占有限的客戶資源。

由于行業競爭的要點越來越轉向品牌影響、客戶定位、銷售能力、產品特征等這些無形因素。而土地壟斷產生的利潤越來越少，因此權力部門會減少對行業的干預，從而會給真正的市場型企業、民營企業留下更大的發展空間。

曾經炙手可熱的一線城市、沿海熱點城市可能因為地價過高，而成為這次調整的重災區。在這次國際金融危機后還存在下跌的風險，可以預見下一撥房地產熱點將真正轉向二、三線及內地城市。

十年一次輪回，但這次回歸后的中國房地產市場與十年前有了本質的不同。十年前市場是“需求旺盛，購買力不足”，因此催生了一大批能夠低成本擴張或生產導向而發展起來的大型企業，而且由于房價一直處于上升通道，掩蓋了企業一系列資金與管理等問題。而十年后的房地產市場卻是 “供應充足而相對需求不足”的充分競爭狀態。那么今后的市場上評價好與壞、強與弱的標準也會發生根本的變化。

作為一個民營企業，我們感到幸運的是房地產行業終于又回歸到了市場軌道上進行公平競爭。從而給我們留下了未來的希望與夢想。但我們也必須清醒看到殘酷的一面，今天中國房地產市場在國際與國內雙重危機下轉型，在政策與社會輿論雙重壓力下的夾縫中生存，必須有超強的野蠻成長的能力。

冬天或是春天

相比較于2007年以前的繁榮局面，2008年房地產行業出現了價格和銷售雙雙持續下跌，但是，我們也看到另一面，在房地產行業出現拐點以后，地方政府率先救市，緊接著中央政府也放松了幾年來一貫收緊的宏觀調控政策，出臺了鼓勵行業發展的積極措施。

而由于房地產行業出現了空前困難，由暴利行業轉為虧損大戶，得到了社會與輿論的普遍同情，反而使得房地產一改過去負面形象，其重要性與支柱行業的地位重新得到了社會民眾的認知。這一切，無疑為房地產未來發展增加了諸多利好因素。

最重要的一條是：中國房地產還存在巨大的消費市場，因為中國城市化進程遠未結束，未來20年每年約有2000萬人進城，加之城市居民住房不斷升級，城市功能不斷升級等巨大需求，房地產整體市場會在未來較長時期維持在一個相當大的需求平臺上。而房地產行業整體游戲規則又回到了市場化軌道上來。從這個意義上看，中國房地產下一個春天已經悄悄開始了，至少已經開始醞釀了。

回顧歷史，陽光100恰恰是在1996年開始準備，1997年開始起步，1998年亞洲金融危機以后步入快速發展的。也是在1998年以后，由于中國開始取消福利分房制度，啟動住房市場化，從而很快將整個行業帶入了一輪黃金發展周期。那么，歷史會不會重演？

當然，我們對目前的宏觀形勢乃至房地產行業本身必須要有一個客觀、冷靜的分析與判斷：

未來2-3年間全國市場上供大于求的整體格局不變。2009年內消化庫存仍有很大的壓力。

整體房價會趨于穩定。2009年以內以穩中有降為主，2009年底以后可能轉向穩中有升。

房企從資本市場融資空間仍會很小，而整個行業投資會出現持續下降甚至大幅下降。

剛性需求住宅、低價位產品仍是未來2-3年內主力暢銷產品。

客戶購買行為會趨于理性，投資客戶中短期投機行為大大減少，但仍會有相當部分中長期為保值增值而進行的投資。

熱點城市、熱點區域會發生轉移。

在整體宏觀經濟未能轉變以前，房地產不可能出現價格高漲、銷量猛增的局面。未來3～5年市場低迷或者不溫不火會成為常態。

政府對房地產行政干預會不斷減少，但通過加大保障房建設這種投資行為，可能會抑制中低端住宅市場的市場需求，改變居住市場長期格局。

對于民營企業而言，必須要回歸到民營企業的 “靈活、低成本、快速反應”這個本色上來，回歸到市場化先鋒這個位置上來，才能找到其生存與發展的活力。我們不能懼怕激烈的競爭，相反競爭才有我們的出路；我們必須放棄那種依賴項目升值，依賴于市場好轉而再次崛起的幻想。

2009的中國房地產，也充滿了不確定性，國際金融危機還未見底，國內宏觀經濟還在持續惡化，中國房地產行業的重組與調整剛剛開始，房地產行業已經改寫了過去的競爭模式。大者不一定強，強者不一定恒強。在激烈的競爭環境中，沒有哪個企業是安全的，也沒有哪個品牌是恒久不變的，誰是未來贏家充滿了新的變數。但可以預見的是，一定是那些產品暢銷的，靈活輕便并深深扎根于基層的市場型企業最可能成為未來贏家。

（作者為陽光100房地產公司董事長）