遠非想象慘烈深圳房價大跌實情
“被套住的人其實并沒有大家想象的那么慘”。
就在很多媒體報道有大批炒房人被深度套牢、入不敷出時,在深圳有近六年房產投資經驗的孟先生告訴記者，“現在被套的大多數人都是在之前賺了錢的,真正賠的有，但是不多?！?P>通過半個月的走訪，記者了解到，在外界看來房價幾乎要崩盤的深圳，事實上要平穩得多。
深圳房價是否真如外界所說跌了很多？被套的炒房人到底有多少？他們的現狀如何？房價還會下挫到什么程度？這一系列的問題似乎都在把矛頭指向問題的中心點——由深圳房價下跌所引發的問題是否已經或正在形成一個真實的謊言？
在孟先生看來，被套是真，但真實狀況并沒有那么糟糕。
深圳房價跌了多少
前不久，深圳國土資源和房產管理局發布數據稱，現在的房價已經跌回2007年年初的水平，甚至有媒體稱波動幅度為105%。家住福田區的李先生告訴記者：“就我的房子而言，根本沒有跌到這個水平，這是謠傳?！?P>李先生所指的房子是位于深圳關外龍崗區的一棟別墅，“我是2007年1月17日拿到房產證的，當時價格是6400元/平方米，現在1.2萬/平方米，怎么可以說跌回到2007年年初？”
中原地產深港研究中心總監張偉告訴記者：“全市平均來說，還是跌了很多，基本回落到去年2、3月的水平。深圳國土局發布的數據能代表深圳房價的走向，但是如果要對深圳房價有一個比較清晰的認識，必須要分開來看，關外和關內差別很大?！?P>在張偉看來，李先生沒有錯，但李先生所說只是深圳房價的冰山一角，并不是深圳全市跌幅的真實寫照。
顯然，調查清楚深圳房價關內、關外真實的跌幅，對了解深圳房價的走勢以及被套人群的真實狀況至關重要。
據記者了解，近1.2萬/平方米的均價雖然距去年高峰期的近1.8萬/平方米跌了近30％，但是在瞬間到達的1.8萬的頂點到底有多少成交量？這是個值得拷問的問題，而這將直接關系到被套人的損失嚴重程度。
中聯地產福田中心區某業務員告訴記者：“雖然去年的房價一度漲到了1.8萬，甚至接近2萬，但是從我們真正的成交價格來看，最好的福田區都在1.5萬和1.6萬之間，到達1.8萬時幾乎沒有人成交，所以，真正跌幅不是很大?！?P>而大家一致認為水分最大的關外，大多數已經跌破萬元，相對高峰期雖然跌幅達近50%，但在高峰期進入的人又有多少？
某中介業務員告訴記者：“關外的房子議價空間比關內還要大，實際成交的價格沒有炒的那么高?！?P>張偉說：“沒有成交量的房價是沒有意義的，不管是高還是低”。
據中原地產統計，2007年全市新增供應主要分布在龍崗及寶安兩地，合計共377萬平方米，占全市的份額達到68%。而關內土地供應，只占30%強而已，也就是關外項目占主要比例。
數據顯示，去年5月，深圳市商品房成交均價最高的為南山區，成交均價為21988元/平方米。甚至超過了中心區所在的福田區。
“飆升原因主要是受深圳灣大橋7月1日通車、新口岸通關刺激，這條深港西部通道連接起深圳南山區和香港元朗區，很多炒房人受‘深港融合’概念影響很大?！泵舷壬J為，“南山是炒房人相對集中的地方，炒家進出頻繁，被套人中南山占有一定比例?！?P>在張偉看來，關外寶安、龍崗，關內南山、羅湖是投資客和炒房人聚集的主要區域。
被套群體到底有多少人？關內關外各占多少比例？在高位接盤時是怎么想的？或許從孟先生的投資經歷可見一斑。
被套人有多少
三十多歲的孟先生對于買房被套，有著來自炒房征戰的肺腑之言：“現在房價下降，是有人被套住，這能怪誰呢？去年六七月的價格實在太高了，有投資經驗的人都不會進場了?！?P>孟先生從2004年到現在，投資過的房子不下十余套，作為一名職業炒家，他從深圳樓市獲益頗多。直至2006年年底，中信紅樹灣一套總價是385萬元的豪宅，在2007年4月份，以總價500多萬元出手，凈賺100余萬元。
2007年年中，深圳房地產到了最為瘋狂的時候。
“開發商、銀行、炒房人，交織在一起，那種瘋狂的程度你無法想象，買房子就像買菜一樣?！泵舷壬f，“經過一兩年的磨煉，到了2006年，我的思維已經變了，關注國家政策，看股市表現，綜合多方面因素，我的換手率維持在半年以內，不管賺多少，半年內一定出手?！?P>不少像孟先生這樣的老牌炒家，選擇紛紛離場，但是對市場判斷不足、缺乏經驗的人還在不斷地涌入，一直到7月底。
在深圳房價攀升至1.8萬元至2萬元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交狀況為：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是說新房成交量為15840套，舊房成交量為14280套。
這就是深圳房地產邁入瘋狂狀態時，選擇進場交易的購房人數，新舊幾乎對半，總量在3萬套左右。
張偉分析稱，這其中投資比例能達到70%，另外，這里面有20％的人有些許投資經驗，估計已經脫手，而其他的估計就需要撐一下了，也就是說新舊房在一起，估計1.5萬套左右，目前面臨房價估值下降壓力。
深圳市國土房產局數據顯示，2004年，新房成交89794套，二手房成交55672套。2005年新房達到100024套，二手房成交64015套，成為近年的高峰。自2006年起，新房成交套數開始下降，當年共成交85770套，二手房成交87485套。2007年，新房成交55222套，比上一年下降達35％。二手房成交91152套，每年成交量在15萬套左右。
也就是說，如果被套房數在1.5萬套左右，其占每年15萬套的比例為10%左右。
也就是說，真實的成交價格和套數顯示，被套人的規模和損失程度都遠沒有達到外界想象的那么嚴重。
孟先生說：“根據我了解的情況，這里面大多是一些小客戶，比如公司白領，拿著相對高的工資，供得起房，但是經驗要差一點，還有一些從股市轉過來的人，對房市了解的有限，還有很少一部分年輕中介業務員，但這個不是主流?！?P>“這些小客戶有些經濟基礎，首付幾十萬元對他們來說不是問題，主要是投資關外、南山、羅湖的中小戶型?！?P>他分析：“10%到20％的人群是被套住的，這其中有10%的人已經虧完首付，這部分人著急套現，20％的人接近虧到首期款，40％還在撐，30％還有錢繼續供?！?P>深圳某銀行信貸部專業人士告訴記者：“房貸逾期比例的確有上升情形，但是斷供的情況不嚴重?！?P>另外，張偉認為，很難估計深圳房價還會下挫到什么程度，我們不看好下半年的市場，從現在的價格來看，與實際購買力是相匹配的，但是越跌越不買，越不買越跌，假設國內整體經濟大環境能穩定住，到今年年底，房價也許會回暖。
深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕說，深圳的房市不排除繼續下跌，但是幅度應該比過去6個月減緩。
深圳大學金融系主任、深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平表示，對未來房地產的走勢，在一線城市，比如北京、上海、深圳、廣州調整的幅度可能會比較大。
據記者了解，高盛在一份最新報告中預測，受到近些年來房價上漲過快、緊縮式宏觀調控、房地產市場供過于求等因素影響，國內房價將在未來一年出現至少15%的下降。
在經過對包括上海、北京等4個一級城市和8個二級城市的調查后，高盛認為，國內房價需要下調10%至20%才能刺激處在觀望中的樓市需求。
孟先生說：“這些被套人估計有30％會陸續放盤，這些人如果能消化掉這部分房子，價格會趨于穩定，并且會逐步漲起來，被套人也就會慢慢解套，但是從現在的成交量來看，這部分房子什么時候能消化掉，是個問題?！?P>
- 深發展問題貸款波折幕后:北大青鳥“毒丸”計劃伺機“一箭雙雕” | 2008-05-24
- 近2萬家港企欲外遷 深圳優勢轉移東南亞 | 2008-05-23
- 土地流拍預示：房價下跌即將出現？ | 2008-05-23
- 房價討論的兩個誤區 | 2008-05-22
- 房價討論的兩個誤區 | 2008-05-16
