房價討論的兩個誤區
首先，2008年的房價必須討論兩個價格，而不是籠統的一個價格。在新的房地產政策下,房地產行業被清楚地劃分成兩個市場，一個是居住性市場，一個是投資性市場。兩個市場是不同的，價格形成條件和形成規律也是不同的，這當然就有了兩個價格?；\統的“房價”概念,并不符合房市將來可能形成的兩個市場的格局。
其次，兩個市場的價格形成機制不同。兩個市場有兩類不同的需求，居住性市場的需求是實際需求，是以一套住房為目標的或買或租。其需求者基本是低收入群體，受收入水平約束，價格的穩定對滿足他們的需求非常重要。該需求市場比較接近一般的商品市場,一套住房的效用滿足度和收入約束，可以產生穩定的均衡價格,這個價格將得到房地產新政的大力度支持而相對穩定；投資性市場的需求是賺錢需求，是以買賣房屋賺取價差為目的。其需求者不在意價格高低，而最在意的是價格必須不斷上漲。只要能夠在比購買價格更高的價格上出售，賺錢需求就得到實現。該市場對價格有無限上漲的需求,從需求角度是沒有均衡價格可循的。
如果不區分兩類不同的需求，不討論不同市場價格形成的不同效用約束，籠統一句“需求旺盛”、“儲蓄很多”,就會成為炒作房價應該上漲的似是而非的理由。這樣的理由實際上是利用大多數人的居住需求推高整體房地產價格，從而有利于少部分投資者的賺錢效應。
事實上，在需求被細分以后，根據需求的判斷，房價漲跌就不能統而論之了。所以新的房地產政策最重要的新意，就是明確地把房地產分割成兩個不同的市場，針對不同的市場實施不同的價格管理的思路和政策組合。
政府將主導居住性需求市場，包括制定購買經濟適用房和租住廉租房的收入標準，最重要的是制定合理的價格標準，提供較多的保障性住房的土地資源，并對經濟適用房的二手房采取回購。如果合理的規則得到嚴格的執行，經濟適用房和廉租屋的投入規模加大，相信居者有其屋的需求會逐漸得到滿足，發展商的資本投入應該可以得到社會的平均收益回報，最重要的是，居住需求的房地產的價格就不會隨著投資性市場的價格變化而變化了。
對于投資性的市場，政府基本不對價格進行管制，但是對貸款進行了新的規定，比如加大第二套房的首付比例，對發展商嚴格房屋封頂后才能出售的要求等。在以自有資金投資為主的投資性市場上，如果價格上漲，不會影響居住市場的價格；如果價格下跌，也不會帶來銀行的壞賬進而影響經濟。
但是，如果投資性的市場上主要都是投資者，相互推高價格的動機就不會很強烈，特別是必須用更多的自有資金來推高價格之時，投資性市場的價格上漲動力就不足。這里有一個需要界定的概念，有了一套住房但希望有更好住房的人，應該劃歸投資者范疇。如果這個群體很大，投資性的市場價格就應該走高。如果這個群體并不很大，供給大于需求，空置率就會引導價格。
所以，只要政府的房地產新政得到落實，我認為，對2008年中國房地產價格就可以有一個相對穩定的預期。因為兩個市場的分割，其價格漲跌不會相互波及。而在投資性市場上，當投資者發現這一市場主要是自己上下跳動時，其價格也會穩定下來。
在分析房價的同時，有兩個問題值得注意：首先，美國次級貸的一個教訓，就是不能把低收入群體的住房問題完全交給市場。因為完全市場的價格變化，很容易使基本居住需求的低收入群體的違約率上升，最后帶來次級貸危機而拖累整體經濟。但中國的低收入群體的住房也不能全部由財政來解決，也應該讓民營資本進入到經濟適用房和廉租房的建設和開發中來，借助社會資本，包括銀行資本，設計一些風險控制比較有效的、為低收入群體量身定做的金融工具和信貸產品，使保障性住房的投入能夠市場化運作，同時也把風險降到最小。其次，有觀點認為，房地產新政的執行對銀行過去幾年過高的房地產貸款有增加壞賬的風險。我認為，這種觀點不無道理，我們應該現在就開始注意投資性房地產貸款中的盲目性，這對減少銀行將來的房貸壞賬是非常重要的。
一般認為，中國沒有次級貸的問題。事實上，中國的信譽記錄是很不完善的。銀行的投資性住房貸款與次級貸款和衍生產品一樣，是在房地產價格會不斷上漲的假設條件下的投資項目。但是，“房價不斷上漲”這個假設是不合理的，特別是受宏觀形勢變化和宏觀政策影響很大。如果對于這個假設的風險控制不到位,大環境稍有變化，特別是房價出現調整，所謂的次級貸危機就會引爆。依靠價格上漲支持,且沒有特別嚴格的信譽記錄的中國的房地產貸款，實際上與次級貸款一樣是高風險信貸產品。特別是那些靠房屋的滾動抵押不斷獲得貸款，不是以自有資金為主的投資人，房價變化以后出現“逾期”房貸的概率非常高，中國的次級貸就可能產生了。這應該是為什么新政提高第二套房的首付比例的重要原因。
盡早切實落實新的房地產政策,調整信貸結構，穩定房地產價格,是避免以后發生大規模中國式次貸危機，嚴重沖擊銀行信貸體系的重要措施。
（作者為銀河證券首席經濟學家）
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