雖然從規模上來說，南昌城投算不上市屬融資平臺中的老大，但其能夠在八年間將最初都未完全到位的2.1億原始資本變成如今的120多億總資產，也幾乎能稱得上是一個經營“奇跡”。

“如果你了解地方政府在城市建設上的‘苦衷’，或許你就能明白為什么南昌城投會如此飛速的發展?！睂τ谶@一“奇跡”，江西省財政廳的一名官員有些無奈。像許多城市一樣，南昌市財政上的捉襟見肘無法應付巨額的基建開支。

而多位當地人士告訴本報記者，南昌城投操作的其實就是 “玩轉”土地。在這些操作過程中，非市場化的操作和難以避免的違規“踩線”時有發生。

雖然剛剛發行完難得的12億元企業債券，但南昌城投的融資渠道仍然主要依靠銀行信貸。而更值得關注的是，隨著背負著政府信用的南昌城投的總資產不斷膨脹，負債也迅猛增加，而高企的負債承擔者最終還是南昌市政府。

玩轉土地

公開資料顯示，截止到2009年末，南昌城投資產總額為123.8億元，其中凈資產為53.28億元，比初創時 2.1億元的凈資產增加了25.22倍。

50多億元的凈資產和120多億元的總資產又是怎樣來的？“絕大部分是市政府對于南昌城投的土地注入”，此次城投發債的保薦商——國盛證券一位知情人士告訴本報記者。

在紅谷灘新區的核心區域，一座被譽為“紅谷之門”的建筑是南昌城投目前的辦公所在地，也是城投以基建換土地的經典之作。

紅谷大廈此前曾是一座 “爛尾樓”。

2002年底，成立不久的南昌城投負責紅谷灘新區的數條道路建設。作為回報，當時停工多時的紅谷大廈轉由城投開發。

除了寫字樓，南昌城投還通過運作，把部分經濟適用房樓盤轉為商品房進行開發。

2009年年底，南昌水岸觀邸二期推出不到兩個月，400多套房源就基本被認購一空，而這一由南昌城投開發的樓盤在一開始并非定位于商品房。

這一位于南昌市青山路69號的地塊之前屬于原南昌市低壓電器廠，后經政府重新規劃為經濟適用房用地，并劃轉給南昌城投進行開發，而城投支付的成本相對在土地市場上競拍顯然要低廉很多。

同樣的情況還發生在南昌城投開發的另一樓盤中。

2005年竣工的康澤園小區為南昌城投開發的經濟適用房安置小區，總建筑面積15.13萬平方米，住房總套數1272套，但其中90平方米以上房源占95%以上。2009年，經過南昌城投的申請，市政府同意將康澤園小區中約6萬平方米住房在補繳土地出讓金和出讓手續后，轉為普通商品房對外公開銷售。

無論是水岸觀邸還是康澤園，通過住房性質的變更，南昌城投都因此獲得了更多的資金。

“一般來說，南昌城投操作的項目都是先由市政府注入的土地作為引子，再向銀行進行抵押貸款?！苯魇∝斦d的一位人士告訴本報記者，土地是南昌城投這一類地方融資平臺運作的根本。