土地增值稅變形(3)

到底肥了誰？

自1994年開征土地增值稅以來，其作為針對房地產宏觀調控的措施不斷波動。

1994年-2006年土地增值稅增加額呈現逐年上升趨勢，但增加速度卻先降后升，其中2000年和2001年僅為23.53%和22.62%，但遠遠低于平均增長速度91.27%。究其原因，1997年亞洲金融危機過后，政府為了刺激房地產市場重新活躍，對一部分轉讓房地產的企業和個人實施了一定的減免政策，這也大大減少了土地增值稅的征收額。

2006年，全國出現房價暴漲現象，政府又著手嚴格征收土地增值稅，從簡單預征到要求嚴格清算。

從該政策的演變來看，一直是地產調控的手段，由各地政府自行掌握。

郭偉認為，實際上房地產業只比其他行業企業多一個土地增值稅，但是土地增值稅是基于取得利潤高才征收，所以房地產業的總稅負水平并不算太高。這種累進稅制是調節稅種，對正常房價、地價下的房地產企業來說并沒有太大影響。但對高利潤和暴利階段的房地產企業影響較大。

一位開發商則認為，開發商不在乎這點兒土地增值稅，該賣高價還是賣高價，而且會轉移到消費者身上。因為開發商的團結度很高，要漲一起漲，幾乎相當于一個壟斷企業?！伴_發商不會為了少交土地增值稅而降價，相反，收土地增值稅會使房價火上澆油?！?

事實上，土地增值稅在現實中作用有限。2005年至2007年，房價高速暴漲。房地產行業代表性企業一夜暴富，毛利率一路直線飆升。2007年達到了39.91%。這是資本金較為充實的上市公司毛利。如果是資本金不足的中小企業，自有資金的回報率恐怕就不是在100%的范圍內了。這樣的高利潤顯然本來就應該是土地增值稅這一累進稅的主要調節目標。

但是土地增值稅從2007年開始清算以來，總額增長很慢。開發商的毛利率仍在提高。即便是在2008年，房地產行業陷入危機的一年。這一年69家銷售額過億元的上市公司的營收數據顯示，2008年房地產開發公司平均毛利率比2007年的39.91%上升了1.6個百分點，達到41.54%。

一位資深的業內人士也承認，房地產企業一直都存在比較嚴重的繳納不足現象。在經濟乏力時如此，房價高漲時還是如此。在他看來，土地增值稅除了為開發商提價制造一個理由外，其實質意義到底有多大是個說不清的話題。

本報獲悉，目前國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。

（本報實習記者段雯對本文亦有貢獻）

• · 稅務稽查升級 大型企業或加碼補稅 　|　 08-15
• · 國稅總局“關照”房企 重點土地增值稅 　|　 08-15