土地增值稅變形(2)

另一位專家文干森認為，若全額征收土地增值稅，毛利率在30%的項目土地增值稅征收比率將占營業收入的5%-8%。而對于毛利率在50%以上的項目，土地增值稅征收比率將占營業收入的12%-15%左右。

為何難征

事實上，房地產企業規避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開具假發票。

一位房地產企業財務總監告訴本報，做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產企業利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務官員都發現了很多案例，已經成為普遍現象。

郭偉則表示，“大多數企業并不采用稅務籌劃，而是直接開假發票。假發票才是稅收征管的重災區?！彼傅募侔l票不是說印刷偽造的假發票，而是那些實際支出額和發票票面額對不上的發票。尤其是在自己擁有工程隊的小公司當中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產公司有好幾十家上下游關聯公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關聯交易和發票都可以被利用為提高成本的工具。

這種假成本、假發票的基本操作手段也在國稅總局的關注之下。內部人士透露，國稅總局本次稽查風暴注意到了關聯公司之間的問題，調查不僅針對房地產企業，也對其下屬子公司和關聯企業逐個進行調查。有消息人士透露，涉及SOHO中國的關聯企業就有好幾十家在關注范圍內。

上述地產公司財務總監向本報表示，做高成本和假發票僅僅是稅務上的技術手段，更大的問題在于一些相關部門的縱容，而不是技術。

土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認定。其間就存在著巨大的灰色空間。以唐山為例，唐山市的土地增值稅的預征率與省內其他市相比明顯偏低，土地增值稅的預征率為市區住房1%，縣0.5%，別墅、商用房2%。而石家莊的預征率市區包括縣級市1.5%，縣1%，各類別墅、商用房2.5%。由于這個區別，河北經濟實力最強的唐山市土地增值稅反而排在全省第四名。

除征繳率之外，地方政府還有各種名目繁多的退稅和財政返還。實際上房地產企業征繳的土地增值稅要比公布的還要低。

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