土地增值稅變形(1)

經濟觀察報 記者 姜洪橋 陳文雅 席斯 “一直說土地增值稅難征，沒想到會有這么難?！?/P>

最近，國稅總局官員在內部會議上如是說。這個時間，各地對房地產企業土地增值稅的清查正在以不同形式進行中。南京市國稅局一名官員告訴本報，最近針對房地產稅收，只是要求企業自查，沒有下去稽查的計劃。他表示，包括土地增值稅在內的房地產稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。同時，深圳的稽查工作正在展開。

“地產商交納的土地增值稅與其營業收入反差太大?！币晃坏胤蕉悇障到y的官員稱。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預繳，最后清算。正是這個“清算”讓土地增值稅到底有多少成了一個看不見的“黑洞”。

中央財經大學教授劉桓指出，“土地增值稅每年清繳數字較難統計，大約全國規模在上千億。當然如果嚴格征增值稅收，翻好幾倍也不一定?！?

本報在調查中發現，房地產企業規避土地增值稅主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開假發票。這些規避行為使得土地增值稅并未達到調節房地產業高利潤的作用，反而助長了房地產業的暴利。一位開發商就直言，“開發商不會為了少交土地增值稅而降價，相反，收土地增值稅會給房價火上澆油?！?

巨大黑洞

土地增值稅黑洞在房地產業內人所皆知。但黑洞究竟有多大，卻是一個謎。北京資深房地產稅務研究人士郭偉認為，具體規模不太好測算，因為它的規模是歷年累積起來的，無法按照年份準確估計。

自土地增值稅開征以來，其總額雖不大，增長幅度卻很快。1994-2006年我國總稅收的累積增加值為32565.4億元，平均增長速度為18.25%；土地增值稅累積增加值231.3億元，平均增長速度為91.27%。

2006年我國全年的土地增值稅收入為231億元，2007年403億元，2008年537億元。

雖然增長速度很快，但是與房價的增長和房地產銷售收入對比，漏洞還非常巨大。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預繳，最后清算。預繳是指在房地產項目銷售或預售的過程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。在2008年以前，各地土地增值稅預繳的額度一般在0.5%-1%，2008年初，廣州將普通住宅土地增值稅的預征率從0.5%提高到1%，其他商品房土地增值稅預征率從0.7%提高到2%。隨后，各地紛紛仿效廣州做法。將預繳稅率提高到1%-3%。

在項目銷售結束后應進行清算，清算后按照四級累進制計算應繳稅額，毛利達50%的部分增值稅稅率達到利潤率30%，毛利高于200%的部分，增值稅稅率更是達到60%。

2006年全國商品房銷售收入為2萬億，2007年為2.9萬億，2008年為2.4萬億。假定按照銷售收入的1％來預繳土地增值稅，規模約在750億。這還僅僅指預繳部分，之后的清算才能體現出房地產項目的超額利潤。而事實上，按照較低限來計算的這個預繳規模已經是這三年上繳的土地增值稅的三分之二。

上海社科院曾在一份報告中公開數據稱，2007年土地增值稅如果要清算的話，單是上海一個地區的規模就有400億-500億。

盡管這種估算并不嚴謹，因為存在免征土地增值稅項目，也存在在上年度已經預繳的情況。但是仍舊能夠反映其中的漏洞。

事實上，土地增值稅問題在人們熟知的幾乎每個大型房地產企業中都存在。

中國房地產稅務籌劃網總裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值額的扣除項目中，除了銀行貸款利息和營業稅等幾個項目不一樣外，多數重合，因此如果排除貸款利息以及三項費用因素，經過數學換算可以大概估算出毛利和土地增值稅占營業收入比重的關系。增值額達到50%時，估計毛利率為52.75%，土地增值稅稅率約為營業額的9.8%；增值額達到100%，估計毛利率為105.5%，稅率達到18%；增值額達到200%，估計毛利率為211%，稅率達到28%；增支額達到300%，估計毛利率為316.5%，稅率達到36%。不過，因為大多數房地產企業的銀行貸款比例很高，而貸款利息只在毛利計算時抵扣，不在增值稅基數計算時抵扣，因此實際上大多數企業土地增值稅占營業收入比重比公式計算結果要更高。

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