經濟觀察報 記者 謝敏敏

2018年是何莎來到上海的第六個年頭。

2012年，山東人何莎考取了上海一所知名師范類院校的研究生，畢業后就在上海一家民辦中學擔任語文老師，工作上一直十分順利。但是，令何莎和她的家人都感到十分擔憂的是，她一直沒有一個舒適的居住環境。畢業至今，何莎已經搬過4次家，這讓她頗有點苦不堪言。

畢業后第一次租房子，何莎選擇了離工作單位不遠的寶山區，為了省錢，她和研究生同學一起擠在一個不足10平方米的次臥里，人均每個月租金600元人民幣。雖然租金很低，但是毫無居住質量可言。后來，隨著薪水的提高，她和自己的同學在附近找了一套面積不大的兩居室，一人住一個房間，人均月租金提升到了1350元。

一年后，何莎的室友選擇離開上?；氐郊亦l工作，這讓她不得不面臨再次搬家的窘境——以何莎當時的收入，根本無法獨自負擔一套兩居室。彼時，恰巧何莎的一位親戚住在青浦，跟她說青浦有多人合租的白領公寓，住的是有電梯的新房，而且有專人定期打掃衛生。

何莎最終決定搬到相對偏遠的青浦，電梯新房是最大的誘惑因素之一。她此前兩次租的都是破舊的老公房，居住體驗十分差勁，“不管拿多重的東西都只能爬樓梯。房子太舊了，很容易有蟑螂，而且裝修聲從沒斷過。”

何莎在青浦租的白領公寓其實是早期長租公寓的一種。這家名為青客公寓的白領公寓運營商提倡為上海的青年人提供合租型公寓，其運營方式是租下個人房東的房源后對其進行簡單的改造和裝修，再統一對外出租，一般一個房間的月租金在千元左右。

但是，這樣的白領公寓并沒有讓何莎感受到租賃品質的提升。她認為，這種公寓只是打著白領公寓名義的“群租房”，“隔音效果太差了，我住的隔壁一間房里曾經擠著四五個人，將公共空間弄得亂七八糟，我去找管家投訴也沒有用。這種比公租房還要差。”

在青客公寓住了一小段時間后，何莎最終搬到了現在的居所——上海內環地鐵沿線的一個老小區的老公房里，和同事合租，每月租金4000元。房子面積非常小，勝在地段便利。“其實還是妥協的結果。”何莎說。

租賃政策紅利

以何莎現階段的經濟條件來看，她無力獨自在上海買房，將在很長一段時間內都要租房居住。但是，雖然擁有多年租房經驗，“租到一套滿意的房子”這一目標卻始終沒有實現。

她向經濟觀察報記者描繪了自己對心儀房子的要求：電梯房，擁有獨立的房間，裝修良好，室友素質較高，公共空間干凈整潔，沒有苛刻的房東，并且租金在其可承受范圍內。如果條件允許的話，居住社區最好具備一定的社交功能。

像何莎這樣在一線城市打拼的年輕白領，幾乎都有這樣一個關乎生活根本的小小心愿。好消息是，2017年租賃政策頻出，長租公寓站上風口，這讓何莎們看到了希望。

推動長租公寓行業在2017年取得飛躍發展最重要的因素，就是政策紅利。在克而瑞副總裁張兆娟看來，國家層面的大力支持，直接導致了長租公寓的火爆，“其實2015年上半年就出政策了，2016年上半年也出政策了，當時出政策的主體是住建部，效果其實沒有那么明顯。真正效果明顯的是2017年7月的政策。”

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見；2017年7月20日，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等八部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，并且選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

上述試點城市先后出臺相應措施，大力推動發展住宅租賃市場。以杭州為例，2017年8月底，杭州市住保房管局正式發布了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，明確了包括增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監管等5個方面的19條舉措。

隨著中央政策的陸續推進，一些不在試點單位之列的地方政府在2017年也紛紛響應，著力發展住宅租賃市場。上海市政府在全國最早推動發展住宅租賃市場，2017年9月15日，上海市發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，明確加快培育和發展住房租賃市場。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。

上海版租賃新政提出，會加快建立住房租賃平臺，加大租賃住房供應。根據規劃，“十三五”期間上海住房用地供應共5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套和租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%。

值得一提的是，在上海發展租賃市場的過程中，國企扮演了至關重要的角色。去年至今，上海已經成功出讓29幅租賃住房用地，均由國企拿下。

長租公寓行業享受到的政策紅利，吸引了大型房企、中介、酒店、品牌運營商和國企紛紛入局，也讓這些參與者對未來的市場空間寄予厚望。“政府想干事，他要出政策，出政策還不行，還要出錢，要出資源。這次你看到政府對公寓這個事情很上心。未來絕對不是夢。”旭輝領寓國際副總裁高杰表示。

挑戰猶存

何莎只是個例，在她背后，是千千萬萬個對租房市場有旺盛需求的群體。除了政策紅利，正是因為需求的存在，幾乎所有從業者都堅信，長租公寓是新的藍海。“隨著城鎮化的推進，更多的人口涌進城市，城市的流動人口比例越來越高。加之消費升級，年輕人對于租房需求的變化也催生了對于專業化、規?；B鎖公寓的需求。在需求市場上，需求非常旺盛，但是在供給市場上的資源是錯配的。”魔方公寓CEO柳佳曾對經濟觀察報記者說。

但是，長租行業崛起后，何莎真的就能馬上租到一套滿意的房子嗎？從現階段的發展狀況觀察，這至少還需要一段時間。

供應端首先就面臨了挑戰，這種挑戰出現的原因，在于企業獲取房源的難度和成本較高，這也直接造成長租公寓房源供應的稀缺。根據克而瑞的數據，目前長租公寓市場上，多元化供應主體加起來擁有的房源不到2.5%，市場當中高達97.5%的房源還是在個人房東手中。

除了那些能以底價拿到租賃用地的國企，絕大多數房企獲取房源的方式是租賃存量住房或者利用自有住房，改造后再對外出租，由于這些存量房源的前期成本較高，這就直接導致長租公寓租金普遍較高、房企運營壓力較大。

綠地集團董事長、總裁張玉良就對經濟觀察報記者表示，目前我國的租賃住房處于起步階段，企業盈利難度較大，“我們把以前拿的地拿一部分出來，但很有限，因為以前的地都在市中心。我們現在拿嘉定、青浦還有崇明的地在做，地價相對較低，按照九年制的管理，控制成本提高服務，希望有5%-6%的回報率，因為利息就要5%。在市中心我們還不具備條件。”

此外，何莎面臨的，依然是一個錯配的市場。“第一是供應區域的錯配，我們都希望今天的租賃住房是在市區交通便利且租金價格相對合理的地段，但是新增的租賃土地大多數都是在郊環外、外環外；第二是價格的錯配，經過調研，在3000元以下的月租金，或者是3000到6000元的月租金，是租賃群體最能夠承受的價格段，但這兩個價格段均供不應求，而6000元以上租金的房源反而是供大于求。”易居企業集團執行總裁張燕分析說。

據何莎透露，去年底她和同事已經在上海松江、閔行、徐匯等區域探訪過多家長租公寓門店，但是并沒有找到合適的房子，要么是價格過高，要么是地段太偏遠，但她也強調，這些房子的裝修和空間營造讓她眼前一亮，將來會考慮入住，“我相信未來隨著更多公寓的推出，我會租到一套性價比高的房子。”