經濟觀察報 記者 吳娓婷 3月19日中午，碧桂園（2007.HK）發布公告稱，任職6年的首席財務官伍綺琴因私人原因請辭。伍綺琴自2008年就任該公司首席財務官以來，為保持公司良好的財務指標作出貢獻。受此消息影響，碧桂園股價再度急挫。

碧桂園需要思考怎樣在千億之上站穩了。

2013年度數據顯示，截至2013年12月底，碧桂園總收入為626.8億元，同比增長49.6%；權益所有人應占利潤為85.1億元，同比增長24.2%。

然而，毛利率和凈利率卻呈現下跌狀態。2013年，碧桂園的毛利率從上一年的36.6%下降至30.3%；凈利潤率為13.6%，同比收窄2.8%。

可能是出于適度調整的緣故，2013年業績發布會現場，碧桂園總裁莫斌宣布，今年碧桂園銷售目標定在1280億元，交付的面積約1100萬平方米，目標增長20%。

這份成績單和目標公布后，碧桂園股價一度下跌10%。多個機構發表報告指，碧桂園利潤率的下降讓人意外，2014年的目標保守。

規模效應

2013年，碧桂園實現總收入626.8億，同比增長49.6%。2013年實現毛利189.6億元，同比增長23.7%。

2013年碧桂園合同銷售大增123%，進入千億軍團，全年合同銷售金額約達人民幣1060億元。合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長109%。

去年沖擊千億目標，碧桂園的區域公司都被賦予了更多的土地拓展權力，其中6個升級為一級區域，為公司大幅增加土儲。截至2013年12月31日，碧桂園取得國有土地使用權證、開發經營權或土地業權的建筑面積（含權益）約7227萬平方米。

公司開發的區域已拓展至廣東省外的21個省市和自治區，項目總數171個，而2012年是118個。作為發家于廣東的地產企業，碧桂園一直以省內項目居多。去年這一狀況發生改變，其在廣東省內擁有項目75個，省外93個，海外項目3個，體現了一定的規模效應。

廣東以外區域銷售亦首次超過省內。以合同銷售金額計算，廣東省外項目占整體比例由2009年的33%上升至2013年的56%，碧桂園方面表示，數據證明在構建區域布局多元化方面的努力取得成效。

不過，體現規模的同時，碧桂園的毛利率和凈利率均呈現下跌。合同銷售均價約為每平方米6656元人民幣，較2012年水平微升7%。碧桂園方面強調，利潤率收窄是因為產品結構出現調整，洋房占比從56%提高到65%，而別墅占比相應降低，因此拉低了利潤率。

此外還有成本增加的因素。數據顯示，營銷及市場推廣成本由2012年的21.86億元增長96.9%至2013年的43.04億元。而2012年已較前一年增長接近一倍。行政開支則由2012年的15.68億元增長29.6%至2013年度的20.33億元。

伍綺琴在發布會上強調，雖然2013年公司銷售費用及管理費用劇增，但這些費用占銷售總額的比例卻在下降。2013年，這一比例是4.1%，而此前一年則是4.6%。

增加回報

在利潤率收窄的同時，碧桂園的ROE（凈資產效益率）仍保持在19.6%。該水平與萬科相當，稍低于中海。碧桂園方面預計，2014年公司的毛利率還將持平在30%的位置。

莫斌認為，碧桂園一直在追求效益最大化，規模的增長沒有忽視效益的增長。他同時表示：“只要我們的產品，市場都能夠需要，而且都能夠銷售出去，我們認為就是成功的。利潤總額是增長的，我們就是成功的。”

伍綺琴介紹，碧桂園在加快項目和資金周轉。產品通常6-8個月可以預售，開工后12-18個月完工及交付。“集團將進一步加強適應市場需求的產品創新及項目管理執行力，這樣可減低對運營資金的需求，降低融資成本，加快資金回流，以及減低政策及價格變動的風險。”伍綺琴說。

經濟觀察報獲悉，去年碧桂園進一步強化了項目開發流程。集團要求項目方面把所有報備、策劃工作提前做好，做到“土地摘牌即開工”。

集團同時規定，區域公司所投資的地塊應符合兩個要求，一年內自有資金投入全額回籠，項目凈利潤也要求高于自有資金按年折算后的金額。

一名分析師表示，現在部分開發商對效益的衡量與過去有所不同，不再那么強調利潤率，而是看重回報。上述做法說明碧桂園希望縮短資金周轉周期，讓每筆投資提供更多價值。

地產龍頭萬科此前在業績發布會亦強調了今后更看重ROE。

放慢腳步

然而，資本市場還是希望碧桂園能表現更多成長性。

摩根大通報告認為，該公司毛利下降的真正原因是廣東省外項目的增加。其稱，碧桂園的品牌在廣東省外仍被看作是面向大眾、價格低廉的。因此雖然碧桂園可以通過資產快速周轉取得規模，但廣東省以外的利潤仍然偏低。摩根大通認為，在這個階段，碧桂園在廣東發展相當飽和，所以廣東以外的投資只能繼續擴大。預計利潤繼續有100-200個基點的收縮。

碧桂園曾表示，對于規模適中的樓盤是采取“789”策略的。即開盤放量80%，第一周要做到去化率70%，第一個月要做到90%。項目因此常出現開盤被搶購的狀況。但管理層在本次業績會上透露，公司的目標去化率是65%。項目多位于三四線城市的公司，需要思考如何在人海戰術以外取得持續的去化。

也許是為了走得更穩，碧桂園今年定下1280億元的銷售目標，僅比去年提高21%。莫斌表示，今年以及未來會將總部、區域和項目三級管控做得更加優化。

其中土地投資方面，去年這一權力下放到區域，總部則通過一周一次的委員會的方式對土地作出審議。莫斌在回答經濟觀察報記者提問時透露，從今年3月開始，碧桂園推出“兩會合一”，即土地投資和產品定位合并到一起決策。2013年年初新設的投資決策委員會，由集團董事會主席楊國強擔任組長，總裁莫斌及另外11名高管都參與其中，每周一晚上開會，主要對各區域提交的意向地塊進行決策。

“兩會合一”意味著委員會還將加強對項目產品定位的決策。“我們會進一步加強對土地投資定案準確性的判斷，以及產品定位準確性的判斷。”莫斌說。

海外拓展方面，碧桂園曾表示，未來海外項目占總項目比例的三分之一。本次業績會，管理層對該話題謹慎表態。管理層首先表示，三分之一的目標不是必須達到的；其次承認在海外缺乏經驗，所以底線為海外項目是保持高銷售率和低庫存，以減少風險。此外，管理層表示，海外國家的第一個項目總是會小，因此即使失敗，碧桂園依然可以從中獲利并退出。